产业地产六字诀：选址、产品、招商

 　人类跟动物最大的不同在于：人类会制造和使用工具，这也直接导致人类总是喜欢走捷径。如何一夜暴富?如何迎娶白富美走上人生巅峰?如何十天减肥成功?如何三年超越马云?所以，杀手锏就成为了大家梦寐以求的神物。

　　产业地产行业也不例外，不少企业都是带着住宅地产时代的浮躁心态进入了这个行业，一律想赚快钱，甚至有人梦想瞬间超越22年历史积累的张江高科。

　　但我可是亲眼见过一家擅长搞所谓总部独栋花园的企业倒在了赚快钱的路上，极为惨烈，他的杀手锏就是工业用地上建类住宅、类商业。

　　 产业地产行业有没有杀手锏?说有，又很难说清楚。说没有，又怕人说咱没水平。哈哈，这是个难题。且听听我的朋友，陆道股份策划咨询事业部总经理徐和锋先生的见解：

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　　一段时间以来，接触到大量的产业地产项目，过程中，经常会有客户问到，可不可以为我们的项目找到一个“杀手锏”。这是一个很好的话题，每个企业都希望自己的项目能拥有“杀手锏”这种一招通杀的法宝，从而在市场上所向披靡，非常可以理解。

　　于我而言，又觉得这是一个很困难的题目。个人内心认为，可能并不存在这种一招通杀的妙着，很多项目的成功，往往是通过一件件小事情积累起来的，不存在所谓的“杀手锏”。但是又想，如果实话实说告诉他们这一观点，会不会显得自己很没水平?所以碰到这类问题时，我往往会用太极的方式加以回避。

　　我也经常在思考，为什么这些企业爱提这个让我觉得“难堪”的话题?慢慢地我发现，在跟华夏幸福、联东地产这类企业交流时，他们从来不提这样的问题的。或许是因为他们不需要面对这样的问题，或者是他们根本就已经找到了这个所谓的“杀手锏”。

　　如果说确实存在这个“杀手锏”，我想应该是一瓶“三精”双黄连口服液，有点苦，但是效果应该不错：

　　1、精心选址：天时、地利、人和

　　天时即政策环境。

　　产业发展天然需要外部的支持，尤其是来自政府的政策支持。如果你所选择的区域，没有强有力的政策支持你所要发展的产业，你所选择的产业，不是这个地方政府所支持的产业，这样的选址显然并不够理性。

　　地利即产业基础。

　　产业发展遵循严格的产业规律，其中最重要的一条就是，产业不能孤立发展。如果拟选址区域内目标产业本身的产业现状十分薄弱，或者上下游产业的发展并不尽如人意，相信目标产业的发展也很难一帆风顺。

　　人和即人力资源。

　　为什么高端金融、创意研发会在一线城市大发展?为什么生产制造更多在二三线城市有更多空间?因为有匹配的人力资源。如果一个目标区域，找不到拟发展产业所需的人力资源，建议就不要考虑了。

　　在选址阶段，企业的自由度实际上是最大的，最多的精力应该放在这里。在这个阶段，如果能多花点时间，多费点精力，一定能达到事半功倍的效果。

　　2、精致产品：跨界、平台、深耕

　　跨界即产城融合理念。

　　任何产业园区，都是人集聚和活动的空间，所以人的各种需求，吃喝拉撒都需要在这里实现。以往产业园区规划中，过于注重产业功能本身的建设，而对满足人们基本需求的功能考虑过少，使得这些需求必须从园区外部满足，这就是钟摆效应、鬼城的成因，最终也会制约园区的长期发展。所以在园区产品规划中，产城融合的思想必须贯穿始终，超越产业园区就是一个产业园区的观念，把园区建设成为一个满足生产生活各方面功能的综合性区域。事实上，国内的大量园区，已经正在补产城融合的这个课了。

　　平台即配套和服务。

　　产品硬件如何打造，应该是开发商基本都会关注到的问题。但是作为产业地产，硬件只是一方面，配套和服务也是入驻企业非常关心的另一个方面。行政办事平台、产业金融服务、产业孵化平台、人才培训平台等配套和服务是否完备，是当下很多企业选择是否入驻的重要考量因素。所以，产业地产的开发，需要从“盖房子”的思路往“造平台”上转变，只有园区能够为企业提供更多增值服务，才能吸引更多企业在此发展。

　　深耕即了解客户需求。

　　在具体产品的设计上，产业地产跟其他地产类型一样，深入了解客户，才能满足客户的需求。比如，目标产业企业需要什么类型的建筑?跨度层高应该是多少?楼层荷载多少才足够?需要什么样的电荷载?……通过深入细致的研究和分析工作，对这些问题作充分了解，才能实现产品的合理化。

　　3、精准招商;定制、引擎、链条

　　定制即招商工作前置。

　　招商前置至少能够带来两方面的好处：一是确保未来业主的需求能充分体现在产品设计中，避免建成后进行调整的巨额费用;二是能使园区开园即具备足够的人气，从而各项配套也能健康运作，形成园区发展的良性循环。

　　此外，如果招商工作能提前到土地获取阶段，对于产业地产商获取土地也十分有利。联东地产在拿地阶段就整合了产业企业的资源，向政府宣称“我们是带着企业来团购的”。产业落地所能带来的税收、就业等，对政府十分有吸引力，于是联东地产在拿地阶段就占据了十分有利的地位。

　　引擎即龙头企业招商。

　　龙头企业的带动作用不言而喻，大型产业地产的开发中，龙头企业招商必须是招商的重点和核心。以华夏幸福基业为例，大企业招商战略已经全面铺开，固安航天科技产业园建设之初，华夏幸福基业就跟中国航天科技集团签订战略协议展开全面合作，推动后者下属院所企业在固安项目的建设，达到了快速催熟园区的目的。

　　链条即产业链招商。

　　产业发展有着天然的集聚需求，所以一旦有了龙头企业入驻，围绕龙头企业展开产业链招商，就会显得从容很多。另一方面，从经济效益角度看，龙头企业招商中，给予的条件十分优厚，对于产业地产商而言，并没有太多的利润空间，甚至是赔本赚吆喝的。产业链招商所引入的相关产业，则能够较好地实现开发商的经济需求，确保园区开发的长期可持续性。

　　总结起来一句话，产业地产不同于常规地产，其的重心不在于“地产”，而在于“产业”。抛开产业去寻找所谓的“杀手锏”，实际上是舍本逐末、骑驴找驴之举。产业地产的“杀手锏”就在“产业”这两个字上，做好产业，地产才有活路。（来源：搜狐焦点产业新区）