2015年中国产业地产的大局观

 从2014年的1月份开始，阿里巴巴直接制造了第一个话题，就是所谓的O2O。这个话题在整个市场上、新闻界和产业界迅速成为了热点，而且这个热点持续了五六个月，前后有不同的新闻媒体和产业人士在报道这个话题到底意味着什么。

    我们发觉在2月份密集地出台了达赖关于自贸区的政策，特别是2月26号上海自贸区发布的关于外币利率市场化的政策实际上是一个很有创新性的政策。然后就是从4月4号开始，上海市政府正式提出要把工业用地从五十年转向二十年，把这一份新的土地使用权的转让抛给了市场，一下子把整个2014年上半年类似强心剂的爆炸式新闻打出来了，整个市场迅速被激活。当然，4月份也发生了另一件小事，就是平安开始进入产业地产这个市场，专门成立了平安不动产旗下的团队，开始进入物流地产。

    接下来就是5月份自贸区出台了另一个相当爆炸性的政策，就是外汇资金池，这个政策可能在业内非专业人士并不觉得是什么重要的政策，但是我们知道这个政策是对于放开了中国外汇管制很重要的政策，而且是很有创新性的政策。有意思的是，同一天5月16号万科正式宣布进入产业地产领域，而且同时成立了下属的物流地产板块和产业地产板块，第二家中国房地产重头意义的企业开始进入产业板块。7月份自贸区进一步出台了一系列关于怎么缩减负面清单的政策，7月1号开始宣布上海的五十年转二十年的政策开始实施，所有的人都把眼光放开，想知道谁会吃第一口的蛋糕。

    8月份关于上海自贸区的土地也出了一个政策，就是所谓的综合用地的概念，进一步规范了上海自贸区宣称以来一直很混乱的土地价格市场。进入2014年最后一个季度，可能也是在整个2014年最末的时候出台了一个最有重磅炸弹的季度，所以我把这个季度命名为政策季度。10月2号国发的43号文就是规范整个地方性债务，反过来讲，国务院开始收紧所有地区的地方性债务，不再允许以政府名义下的金融性融资平台来做这个事情，要把这个口子放到市场上面。

    大家刚刚开始讨论这个是怎么回事的时候，12月9号国发62号文可能是对于所有做产业地产的人来讲的一个原子弹级的影响，不再允许任何原来的开发区或者政府给予以地价或者以税收为特征的任何形式的补充，这是对于做了二三十年所有的开发区忽然之间被打蒙了，不知道这是一个过渡性的东西，今天来看真的是在这么干。

　　这些基本上是2014年林林总总在整个产业地产市场里面发生的事情，我在这里挑出了四个主要的标杆性事件为大家做一定的解读。

　　首先是自贸区

　　我们可以从这个时间轴上看到自贸区在2014年是有一个持续性的发酵，而且出台的很多政策实际上是有一些标杆意义的。对于自贸区的产业做了一个负面清单的进一步瘦身，意味着自贸区的开放程度进一步加大，而且这样的瘦身未来是会持续性地去做。自贸区对于里面所谓的贸易便捷化的点做了进一步很多细致的布置，我们可以从上面看到不同的点来体现出来，这次并不是在推出某一类的激励性政策，更多的是给大家所谓的贸易便捷化的环境类改善。

    还有我认为在2014年对于自贸区市场最大的贡献，就是金融创新，特别要提到的是外汇资金池，实际上在中国大量的外资企业长期以来遇到的一个很大的瓶颈就是在中国赚到的钱是汇不出去的，只能在中国做进一步的投资，这个一直以来都是中国的外资企业在国内发展的一个瓶颈，反过来讲当然也保护了中国人民币币值的安全性，因为不是自由兑换的币值。为什么外资企业在这个地方赚到的钱不能拿出去?2014年上海自贸区推出外汇资金池的方式实际上是有很大的创新性和标杆性的，运用了一定金额、一定时间的资金池，让一定的资本金可以在里面做自由兑换，实际上也实现了当时我们在自贸区初创的时候提到的资本项自由兑换的概念。

　　这个政策出台以后，我们可以发觉市场上开始出现了一系列的创新型概念，比如跨境电商和供应链金融以及物流金融的概念，实际上都是基于这个政策之后出来的延伸性的点。这个政策虽然目前还只是一个适应性的政策或者点状的政策，实际上它爆发出来的想象力是对于整个产业地产有很大的借鉴意义。有的时候我们评判一个政策的好坏并不是看这个政策本身能实现的价值，更多地会去看这个政策实现的外延性或者能够给市场带来的想象力有多大。

　　还有就是上海一直在谈的工业用地新政

　　我们知道全国第一家很高调的地方政府说要把工业用地从五十年转到二十年。匹配这个政策的还有一系列税收条件，比如原来在土地合同里面是不把税收放在里面的，土地合同是土地合同，税收通常是政府之间的投资协议，但是从这一版新的土地政策调整开始，新的土地合同里面是把企业的税收承诺里面写进去了，如果企业在一定年限没有实现承诺的税收条件，政府是有权无偿收回土地的，可能是给予一定的补偿。

    这个对于整个市场来讲当时是一个很重要的炸弹，因为如果是这样的话，很多企业的第一反应就是我为什么还要在上海做投资?我的土地和房地产既然是不安全的资产，为什么还要继续在这里做投资?当时这个在市场上引爆了一系列的讨论，这个东西的利弊到底是怎么样的?这个政策推出以后很长一段时间并没有真正实施过二十年的地，也有新闻说在上海的宝山区开始有了第一块二十年的地，我们也在拭目以待看看未来政策的变化。

　　我们这里罗列了以前的政策和现在的政策的主要差别，比如开工的期限、余额保证金、企业达产的税收等等，这些东西以前可能都是模糊的，或者是中间界定的，但是这次都已经明确了，对于我们整个产业的引入到底是好事还是坏事?是短期好的现象还是长期坏的现象?其实大家目前也都在讨论当中。

　　另外一个事件我把它命名为非标行业对于产业地产市场的有力加速

　　什么是非标行业呢?就是传统地产一直以来运营商都是一些专业企业，可能是在过去十年里面我们看到的产业地产运营商和物流地产运营商都是这么几张面孔，但是在2014年出现了大量的新面孔开始涌入这个市场里面。我们简单地把这些新面孔分成三种类型的话，可能确实是在这三各行业比较聚集的：电子商务类、金融机构和传统的住宅商业地产开发商，电商里面以阿里巴巴旗下的菜鸟网络为主导，没有明确说是在做菜鸟地产，实际上2014年在全国拿地的范围是很广的，金融机构的代表平安刚才提了，住宅和商业地产的代表是万科和绿地，绿地不是去年提的，其实前几年就开始做了，还有复星，他们都纷纷进入了产业地产和物流地产领域。

    这三家公司可能是在2014年有典型意义的，菜鸟2014年在各个地方的节点城市都拿了很多的物流地，虽然并没有提出我是在做物流地产，但实际上哪一天可能又变成市场老大了。平安虽然并不高调地说我在怎么样，但实际上就目前我了解的情况，平安很有可能在未来的两年内成为中国物流地产行业内可以排名前三的企业，就以目前的获地能力和获地速度。万科目前是在初期，我们可以看到在产业地产的一些动作，专门成立了一个产业地产平台和一个物流地产平台，按照万科一贯的说法就是在试错，希望能够在试错环境当中找到未来的方向，这三家可以说是非标行业对于我们行业或者物流地产行业2014年进入的一个典型案例。

　　除了国内的企业以外，我们应该很清醒地认识到我们在这个市场并不是只有国内企业在做这个事情，而且可以说在很长的一段时间内大量的国际资本是一直驻扎在产业地产这个板块，而2014年是这些国际资本新一轮对于产业地产注资的疯狂高潮期。这里包括美国主导的三大基金华平、黑石，这些都在2014年有很大的东西，包括新加坡的淡马锡、日本的三井和三菱这些大的商社都在2014年在国内有产业地产的项目，或者是有新一轮的增资，可以看到中国产业物流地产市场是一个国际和国内资本疯狂追逐的市场，如果不在业内的人可能不知道在发生什么，但是我可以很明确地告诉大家2014年这张PPT上面产生的资金就大于五十亿美金以上，所以这个不是小众在玩的事情，而是大量资本在追逐的市场。

　　最后一个事件就要刚才周处长在提的2014年最后一个季度发生的政策季43号文和62号文

　　43号文讲的是坚决制止地方政府违法违规举债，政府的债务只能通过政府或者部门举债，而不能通过企事业单位举债，其实主要是提政府要把本来直属的融资平台剥离出去给市场做，自己不能做。62号文讲的是政府或者开发区不能再给优惠政策了，无论这个优惠政策是基于土地的还是基于税收的都不能再给优惠政策了，这个事件并不是从今天开始讲的，大概在2007年就有类似的文出台，实际上一直是上有政策下有对策，一直没有被很明确地执行，我们发觉这次是动真格的了，因为这个文前后就我们公司接触的长三角工业园区都有从中央或者地方来的工业组在对这一系列的政策做一定的结合，所以这次应该是明确动真格地在做这个事情。这两个文到底对市场意味着什么?

    我们简单地做了一定的分析。首先是限制了地方政府的举债，说明地方政府债务已经到了一定的风险点了，也到了需要控制的时间点，规避政府做企业的事情可以避免一定的利益寻租，还有就是鼓励资本城市参与土地的一级开发，如果大家留意的话在媒体上面可以迅速流传所谓的PPP概念，就是PPP到底怎么做，企业怎么参与PPP的合作。62号文告诉我们的是什么?明确了中国以税收优惠为主体的招商引资时代的终结，这是一个很重要的节点性事件，未来比拼的就是软实力，另一个就是工业类土地和房地产资源的价值会被进一步确认，目前的一手工业土地价值是偏低的，远低于住宅地和商业地，但是随着62号文出台，其实我们在这两天的新闻已经听到了类似的说法，工业用地的价格应该会有一轮新的上涨，而且这一轮的上涨速度可能会很快。

　　还有就是试图解决一方面地方财政在举债，另一方面又把大量税款给到企业。如果我们把这两个文结合起来看会有三个结论：

　　传统以政府为主导的招商引资模式会逐步被社会化平台公司主导的招商模式取代，反过来讲，我们的专业产业地产开发商会面临一个春天，这是毫无疑问的，所有在座的主要产业地产开发商会面临一个很大的市场机会。工业和物流土地的地价会开始面临加速上涨期，这个主要的原因是原来大量的政府在通过土地比价返还的形式给予土地地价补偿，实际上在全国的情况是一样的，如果是问政府拿一手土地的地价就是按照政府的保护价来做，实际的成交价格是低于保护价格，但是一旦62号文出来大家不再用这种方式去做，反过来讲以政府为主导的一直把土地压在保护价上面的主导力量消失之后，土地的价格会随着市场的反应开始趋向于市场化。我们看到的北上广深这些大城市目前一手工业用地和二手工业用地的价格差了将近两倍，有的地方可能是三倍，反过来讲，一旦这个压力被取消，这个价格很有可能往市场价格去飙，整个工业用地价格开始进入一个快速上涨期。一直以来以税收贡献对于政绩的考核模式实际上是我在很多文章里面诟病的，就是以税收贡献为纲的政府考核模式有可能随着62号文发生改变，地方政府未来的财政重点是从原来怎么去赚钱慢慢地开始变为怎么去服务。长期以来，我们发觉很多地方政府好像不是一个政府，更像一个公司跟你谈应该怎么赚你的税收，你的税收是多少，但是随着这个出台，整个政府的重点可能会往未来我怎么提供更好的服务方向转变。

　　讲了这四个主要的标志性事件，我们可以分析一下2014年整个产业地产市场的数据，可能也会让我们对这个市场的情况有一些了解。这是我们公司做的对于工业地产的租金价格指数以及工业地产空置率的数据，实际上从2006年开始就一直在追踪整个工业地产租金的价格，可以从上面的这张图上看到整个这条线一直是上涨的，大约在2009年金融危机的时候出现了一轮明显的下跌，但是2009年第三季度开始出现了一轮迅速的回潮，到今天为止一直是呈现一个持续上涨的态势。这也说明工业地产这个市场实际上是一个值得投资的市场，同时它的空置率也维持在一个相对比较低的环节。这是工业地产的投资回报率和租售价格比率，可以看到从长三角和珠三角的线来讲一直是维持在百分之七到百分之九的范围内，这个租金回报值远高于商业地产和住宅地产，所以也告诉我们为什么在这个市场上面有这么多的资金会关注工业地产这个领域。假设把物流地产单列来看，目前物流地产的发展速度是很清的，2008年到今天的整个租金上涨水平基本上每年持续的市场平均增长率是按照百分之十的速度，所以物流地产今天会成为这么热门的话题有它背后的立业，空置率也相当低，在上海这些地方基本都已经变成了满足的市场。这张图显示了目前物流地产市场主要的Player以及在全国主要城市物流地产的空置率情况，可以看到很多地方都是百分之一百，说明这个市场是需求远大于供给的市场。以上这些数据给了我们对产业地产和物流地产很大的信心，也就是说这个市场实际上是有大量的需求在的，关键是看怎么做。

　　讲到这里，我们要说对于未来的展望是怎样的。

　　我认为市场化程度较高的第三方产业地产的平台公司，包括一级开发、二级开发或者二级联动可能在2015年出现变局开发的趋向，地方政府会倾向于交给平台而不是自己来做，这是地方政府应对62号文很有效的手段，给政策不再是通过政府来给，可以把这个权利交给平台公司，就是地产运营商来给，这个时候地产运营商所做的就是市场化的事情了。另外就是工业和物流地价将开始出现加速上游，载体租金的增长会有所放缓，因为有大量的人开始进入这个市场，导致的结果就是收益率开始放缓。2015年将迎来产业地产商的首轮淘汰赛，因为2013年到2014年的新兴产业地产会迎来极大的考验，到底谁会在2015年倒下我们拭目以待。

　　同时更有意思的是对于整个产业地产未来长期的判断，因为中国的产业地产市场目前正在进入一个变革期，而且这个变革期有外因和内因，如果回顾过去二十年可能没有哪一年的变化有这么大，我们出现了土地使用年限的变化，刚刚听说的外商投资法有可能要发生变化，自贸区的政策等等，这意味着什么?意味着目前改变的不是环境，是游戏规则，就是大的游戏规则正在发生变化，所以我们也需要变。怎么来变呢?我在这里很快地跟大家梳理一下目前市场上面流行的很多新的概念。首先是电商物流，里面又出现了O2O、农村物流平台、生鲜物流平台、海外电商物流平台等等一系列概念，这些都是目前在市场上面被激烈讨论的新的想法。

　　工业4.0可能是这个领域里面目前都挂在口上的，德国最先提出的工业4.0概念正在迅速地影响全球未来的工业市场定位，我们作为中国的产业地产开发商怎么来应对目前的态势?

    智慧城市也是过去两三年里面一直在谈的问题，实际上和工业4.0是有关系的，就是把智能化或者智慧化的东西运用到机械或者产业领域，去年实际上已经有人提出产业地产的2.0概念，也是进一步放大了工业4.0的概念，装入目前我们整个产业地产的概念里面。虽然这些对于市场来讲都是可以被讨论的、不充分的粗浅性概念，但是你会发觉2014年底到2015年初这段时间对于产业地产整个市场的思想是极其活跃的阶段，有大量新的概念在这个阶段被提出，实际上我想用一个物理学的概念来结束我今天的演讲，不知道大家有没有听说过“菲尼悖论”?

    这是获得过诺贝尔物理学奖的学者，有一次他跟朋友讨论星球这么大、宇宙这么大，为什么我们从来没有遇到过外星人?虽然科幻片里面有出现过，但是我们从来没有搜寻到过外星信号。这个学者把太阳系、银河系当中的星系用数学公式算了一下，结果发现整个宇宙出现智能生物的概率是很高很高的，但是为什么我们从来没有收到过这些智能生物的信号?这就是一个世界上很著名的悖论，叫做“菲尼悖论”。由其提出了一个很重要的理论，他认为所谓的智能生物在发展的过程里面会遇到很多瓶颈，有些瓶颈会阻碍智能生物的进一步发展，有些瓶颈是很小的，比如人类开始学会使用工具或者使用火使得智能发生了实质性的变化，这是一个很小的点，但是提出了一个很重要的理论，就是对于所有智能生物的发展会出现一个大过滤期，一旦智能生物发展到了一定阶段遇到这个大过滤期可能会全部灭绝。

    这就是为什么今天我们在整个宇宙都没有找到任何其他智能生物，对于人类来讲，一个很严峻的现实就是我们是不是还没有遇到大过滤期?结合今天我们的主题，我想提的是如果本次产业地产发生的变革对于这个市场是一个大过滤期，在座的所谓产业地产运营商是不是真的准备好了?（来源：产业园区）