大势判断：产业地产与互联网思维

 互联网思维下的产业地产发展趋势

　　2014年虽然已离我们远去，但对于产业地产而言，却是及其不平凡的一年，是理想照进现实的一年。多家公司成功上市、赴海外成立孵化器、企业战略资源整合，都带给我们太多太多的惊喜。"思路决定出路"，产业地产需要商业模式的重构与创新，合纵连横的中国古老智慧，以互联网思维为代表的现代商业文明之花，均在产业地产商业模式的创新中发挥着越来越大的作用。

　　互联网思维之平等开放

　　一个网状结构的互联网，是没有中心节点的，它不是一个层级结构。虽然不同的点有不同的权重，但没有一个点是绝对的权威。所以互联网的技术结构决定了它内在的精神，是去中心化，是分布式，是平等。

　　产业地产的开发重点是在一定的区域内构建一个健康活力、可持续发展的产业与消费的生态系统，产业地产商在其中起到了重要的平台作用，连接的深度和广度决定了平台的价值。产业地产商需要和政府、金融、实体企业、服务机构等平台产生大量的连接，产生深度的合作，连接越广，合作越深，平台的价值才会越大。平等开放就是产生大量连接的前提，拒绝平等，拒绝开放，就拒绝了在产业地产行业的未来。

　　互联网思维之免费经济

　　硬件正在步入免费的时代。硬件以成本价出售，零利润，然后依靠增值服务去赚钱。电视、盒子、手表等互联网硬件虽然不挣钱，通过广告、电子商务、增值服务等方式来挣钱

　　"天上掉馅饼"，这个天方夜谭式的感慨在互联网经济中得到了实现。小米通过低价的硬件获得了大量用户资源，同时也获得了未来盈利的空间，办公市场也是如此。目前，中国局部区域以及三四线城市的办公物业开始出现结构式过剩的苗头，不少政府开发区盖的写字楼出现大量空置，给"天上掉馅饼"式的园区运营模式创造了实现的可能性。通过免费集聚大量客户，通过后期园区运营服务以及股权投资实现盈利，同时实现大量产值、就业、GDP和税收。其中，孵化器就是免费经济模式的成功实践，前期通过免费的办公空间以及完善的风险投资服务，吸引创业者加入，后期通过股权退出获得利润。

　　未来，伴随行业竞争进一步加剧，产业地产物业价格将根据客户运营期价值而定，如同现在合约机与非合约机，后期运营价值大的客户，获得的物业价格越便宜。

　　互联网思维之用户至上

　　只有把一个东西做到极致，超出预期才叫体验""在互联网经济中，只要用你的产品或服务，那就是上帝！

　　由于企业前期投资较大或者更换成本较大，产业园区等物理空间相较于互联网的虚拟空间更有粘性，但互联网"用户至上、体验为王"的理念依然需要遵守，才能为园区物业创造更多的溢价空间。然而，目前产业地产商对于用户需求的重视度较少，依然用住宅开发的惯性来衡量物业的价值，重视外在价值胜于物业功能与园区服务本身。

　　互联网思维下，更重要的是问："如何让人均办公面积从10平米降到5平米，依然让员工感到舒适？""如何通过园区服务，让企业的融资成本下降20%，时间缩短90%？""如何让企业招聘成本下降40%？""如何让建筑降低能耗？""如何让员工感觉更加舒适，更有活力，更有创造力？"。园区对客户越有价值，才能提升客户的体验感，从而创造更多的价值。

　　2014年，我们看到了互联网思维正在影响着产业地产行业，万科喊出"产业地产不是一个人在战斗"的口号，电子城与58同城之间建立战略合作伙伴关系，看到了华夏、北科建、张江、启迪等产业地产开发商纷纷赴海外建立孵化器，看到了星河集团"租金换股权"的构想。平等、开放、免费、用户至上、体验为王的思维在产业地产商业模式创新的道路上，闪耀着熠熠光辉，照亮了行业的未来。

　　互联网思维，将彻底颠覆产业地产的商业模式！

　　相信，期待，并知而行之。

　　（特约供稿：协信产业研究院院长 徐鹏）