楼市处暴风雨前的宁静 或陷再次疯狂后崩溃

新华社5月13日发表的一篇文章里透露，“记者了解到，针对“长效机制”的调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。”

我个人从不同渠道了解，针对房地产调控的长效机制所做的调研，在去年十八大结束后即已作出部署。该调研结果将成为房地产调控下一步决策的重要参考。

有朋友断然不同意楼市现在处于“宁静”阶段的说法，尤其是一线城市。深圳、北京、广州已运用直接的行政管制手段，对商品房售价进行审核。最有代表性的当然是北京，地产商卖多少钱，由住建委说了算。

价格管制带来了什么？获得预售许可证的项目数量在下降。据机构统计，2013年4月北京市住建委只批准了22个楼盘的预售许可申请，同比下降18.5%。实际开盘量比计划开盘量减少了30%以上这就是管制的结果。

如你所知，自去年二季度以来，商品房成交量大幅增长，导致供不应求的局面不仅出现在二手房市场，也出现在新房市场。按照价格规律，供不应求的直接反应就是价格上涨。去年下半年以来，北京二手房价格再现疯狂涨势，新房紧随其后。其他城市的房价也在上涨。

如果遵从供求关系，政府此时应该迅速加大供应，既包括土地供应，也包括商品房供应。但实际情况是，搜房网监测的全国26个大中城市中，今年4月份有69.23%的城市实际开盘量环比减少。开盘量环比减少，即是说商品房新增供应量在下降。

土地市场如何？地价在上涨。据媒体报道，截至5月7日，今年北京、上海分别卖地550亿元、354亿元，同比分别增长306%、377%。一个典型例子是，上海市今年1月4日终止出让的上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，5月10日重新挂牌出让，挂牌起始价从2012年的13.68亿元上升至44.23亿元，涨幅超过300%。

但是，今年各地土地供应计划并没有明显增加或没有增加。国土部4月16日公布的2013年全国土地计划供应量，实为2010年以来的最低。北京今年的商品住宅用地仍为850公顷，与去年持平。人们批评地方政府只控房价不控地价，更不愿意调地价，并非毫无道理。

我们看到的现状是，土地供应和商品房供应均未见明显增长，政府只在控制需求方面下工夫。除了提高二套房首付和贷款利率外，最具代表性的政策就是对住房转让征收20%的个人所得税。这个政策只在北京得到严格执行，但其效果恐怕与政策制定者的初衷相悖中介机构反映，新增税负绝大部分被转嫁到了买方身上。也就是说，该政策仍在变相推高房价。

以上这些市场运行情况，应该被监测进而传达到了决策层。但是，今年全国两会总理记者招待会以及最近几次国务院常务会议，均未对房地产调控作出新的部署，甚至没有提及，以至于有专家惊呼楼市调控被选择性遗忘。

当然，对当前宏观经济有重大影响的房地产市场，不可能被决策层遗忘。我宁愿相信，这是有意为之的政策缄默。但宁静只会是暂时的，暴风雨正在酝酿。而暴风雨会不会降临以及何时降临，将取决于前述正在调研的结果。

那将是一场怎样的暴风雨？如果按照我个人的建议，必须在住房持有环节动手术，即从第三套住房开始征收累进税率的房产税，同时对土地财政、住房保障制度等进行更坚决的变革。

倘若这场暴风雨即将到来，那么地产商们现在奋不顾身抢来的地王，就会成为通红的烙铁。反过来，倘若调研的结果，是选择维持甚至减弱现有调控政策，暴风雨被毛毛雨替代，那祝贺你们，无论是通过各种巧妙途径投资买房的个人购房者，还是大把抢地的地产商，尽情大笑吧。

我们的楼市，要么彻底转换调控思路，主动挤压泡沫；要么走老路并迎接新的大涨，也就是再次疯狂后的崩溃。没有第三条道路。