叶檀：一线城市地价回归疯狂 房企有大后台

一线城市地价回到疯狂年代，房地产的最后之舞令人猝不及防。我能想到房价上涨，却不能想像上涨这么多。

看看上海，5月9日的世博地块拍卖，台企Maxbase Holdings Limited在超200轮竞价后，以12.12亿竞得沪市浦东新区上海世博会地区A09A-02商办地块，楼板价39931元/平，溢价率47.4%。远东新世纪拿下另一世博地块，楼板价高达40079元。二者为今年单价新地王，虽然没有超过2010年苏州河北岸地块（楼板价为每平方米5.2万元），但新一轮地王诞生潮在望。

上海世博地块热带动周边房价大幅上升，蒒建雄先生表示，区域内在售的惟一别墅项目尚东鼎成交连创新高，总价1000-2000万元的别墅买家基本上都是企业主，且都是一次性付款。谁能说中国民间没有资金？谁能说中国没有通胀压力？在房地产市场民间资金的实力，与资金分配的不均衡体现无遗。尚东鼎周边的公寓楼盘，从年初以来，每平方米上涨5000元，单价已达每平方米3.7万至4.4万元，什么项目能够在4个月就获得20％左右的收益，一线城市核心区域的楼盘就是。上海实行了似有若无的房产税，还实行了限购政策，挡不住汹涌而入，不在乎房产税、或者以公司名义购买避开房产税的客户。

岂止上海，各大城市在5月份迎来土地供应高峰。截至目前的统计显示，全国31个城市将在本月内共计推地392宗，共计面积约2005万平方米，尤其是一线城市将迎来一场土地盛宴。北京市土地储备整理中心信息显示，5月北京市推出的经营性用地达13宗；广州市国土局信息也显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。二线城市杭州宣布5月将推出26宗土地，总出让面积达123.83公顷，创下今年以来的推地量新高。

5月2日，中国指数研究院发布数据，2013年4月，中国百城住宅平均价格约为1万元/平方米，环比3月上涨1.00%，连续11个月上升。

各类资金齐聚房地产市场，房贷大幅回暖，所谓贷款控制、预售款控制形同虚设。4月24日，央行公布的今年一季度金融机构贷款投向统计报告，数据显示，一季度新增房地产贷款高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，是去年同期新增房贷2436亿元的近3倍。截止3月末，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速比上年末高3.6个百分点。无论是土地开发贷、房产开发贷还是个人房贷，都在大幅窜升，同比分别增长21.4％、12.3％、17.4％，只有保障房开发贷款的同比增速在下降。

大型的房地产企业迎来好日子。根据CRIC研究中心的数据，行业集中度提高，销售面积与销售额同步增加，而销售额增速大大高于销售面积，说明房价提升相当快。

从销售面积分析，TOP10房企入榜门槛由56万平方米上升至100万平方米，TOP20房企则从39万平方米上升至55万平方米，较去年同期相比，分别上涨了54%与41%。从销售金额分析，TOP10房企入榜门槛达到115亿元，与2012年一季度66亿元门槛相比，增幅达到74%， TOP20金额门槛也显著提升，销售额从33亿上升至66亿元，同比翻番，巧合的是66亿元正是去年一季度TOP10的入榜门槛。这是几何级数的上升，没有一个行业包括复苏势头不错的汽车行业能够达到这样的增速。

房地产市场的狂热，说明中国的城镇化仍然是房地产主导下的结果，房地产开发商买地、造城，地方政府搬迁行政中心、拆迁、削山、填海，甚至如西安一样亵渎佛教圣地。

面对房地产市场快速回暖，各地出台平抑政策，北京二套房贷款首付比例提高至七成；北京、广州全面执行商品房限价指导；苏州、杭州公积金门槛提高，贷款额度收紧。

还是行政手段，还是限价、不许发售、提高首付比例，虽然这些政策被以往的调控证明彻底失效，但地方政府还是乐此不疲。因为这样的政策不会对房地产市场造成根本冲击，又能收到爱民之誉，还能增强行政权力，可进可退。而真正核心的政策如房产税、如预售款限制等，却付之阙如。

房地产企业有大后台。

即使如此疯狂，笔者坚持认为，一些无法吸引人口与资金的三四线城市，一线实体经济衰退的城市，离泡沫崩溃并不遥远。