创十年单季新高！一季度北京写字楼市场需求迎“开门红”

 [提要]位于丽泽区域的平安幸福中心和位于亚奥区域的北投投资大厦于本季度入市，为市场带来20万平方米的新增供应。预计2021年全年，北京写字楼市场将迎来162万平方米的新增供应，主要供应来自于丽泽和CBD区域。

　　房讯网讯 经历了跌宕起伏的2020年，北京甲级写字楼市场在2021年第一季度迎来了强势的“开门红”。高力国际最新发布的2021年第一季度北京商业地产市场报告显示，一季度写字楼市场净吸纳量超过23万平方米，刷新近十年单季度净吸纳量的新高。高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，市场需求主要来自于互联网科技、金融类企业的持续扩张。

　　从供应端来看，位于丽泽区域的平安幸福中心和位于亚奥区域的北投投资大厦于本季度入市，为市场带来20万平方米的新增供应。预计2021年全年，甲级写字楼市场将迎来162万平方米的新增供应，主要供应来自于丽泽和CBD区域。

　　得益于强劲的需求，本季度市场空置率在有20万平方米新增供应的情况下，环比下降了0.7个百分点至18.8%；与此同时，受到新增供应的影响，预计2021年市场空置率将进一步提升。在租金方面，本季度市场平均租金仍处于下降通道，但降幅收窄；市场平均净有效租金为346.4元每月每平方米，环比下降1.2%；受到全年新增供应的影响，预计2021年市场租金将继续下行。

数据来源：高力国际

　　对于市场新增需求表现超预期的原因，高力国际华北区董事总经理严区海分析认为，一是宏观经济快速复苏为企业扩张创造了良好的经济环境，2020年中国经济的正增长，以及疫情恢复期间相对宽松的货币和信贷环境，都为企业在2021年持续扩张奠定了良好基础；二是受抑制的企业扩张需求持续释放，2021年一季度签约的很多大宗租赁成交来源于去年下半年开始洽谈的项目，所以一季度所呈现的新增需求爆发式复苏可以说是去年需求复苏的强势延续；三是互联网科技和金融企业持续扩张助力新增需求爆发，互联网科技和金融行业在一季度需求中依然表现强势。

　　值得注意的是，虽然本季度新增需求出现创纪录的强势反弹，但并未从根本上改变整体市场处于供大于求的现状。市场新增需求释放的可持续性依然是未来市场的核心关注点，决定着整体市场空置率的上升幅度以及租金探底企稳所需的时间。

数据来源：高力国际

　　高力国际分析认为，大幅的季度新增需求反弹或将不可持续，季度新增需求后续将会逐步回归到疫情前的水平。我们依然维持市场处于三期叠加的判断，依然维持宏观经济增长稳步复苏，北京疫情防控有效和写字楼需求中性释放的三个基础宏观条件，并预计空置率在2021年触顶和租金探底的基本研判。

　　部分子市场回温明显

　　在子市场的表现方面，高力国际华北区研究部董事陆明表示，东部市场和新兴市场为此次需求复苏的主要区域。

　　东部的CBD、燕莎和望京酒仙桥以及新兴的丽泽区域，在本季度均出现不同程度的快速去化。从2018年二季度市场租金触及高点后，CBD，燕莎和望京酒仙桥的租金均出现不同程度的下调，累计降幅为12.3%、20%和10.3%。一方面，租金的回调进一步凸显出东部市场的性价比优势；另一方面，近年来东部市场中的优质新项目也为大面积租户提供了更多选择。

　　值得注意的是，望京-酒仙桥区域受益于互联网科技行业的持续快速扩张，整体市场空置率在本季度降至7.7%，并从租户市场转变为业主市场。同时，区域平均租金本季度逆势上涨3%，成为首个租金出现明显触底企稳回升的子市场，进一步凸显了该区域的产业优势。丽泽区域的快速去化一方面源于区域的高性价比，另一方面得益于华为的入驻，其引领和带动效应将在未来2-3个季度进一步显现。

　　共录得9笔大宗交易 成交约67亿元

　　在大宗交易方面，高力国际中国区资本市场及投资服务部董事总经理汪蓓指出，北京投资市场逐步回暖，得益于境内自用买家及投资者活跃度的快速恢复，本季度北京市场共录得9笔大宗交易，成交数量超过2020年下半年之和。虽然成交总额环比减少约22%，共计约人民币67亿元，但通过对投资类交易的成交数量及金额占比的分析，我们发现投资者的交易活力已然回暖，其交易数量约占56%，交易金额则约占83%，投资交易占比已基本恢复至疫情前的水平。

　　市场活力的恢复也体现在外资投资者的表现上，本季度北京外资大宗交易额约为人民币28亿元，占交易总额的41%，虽然交易总额占比低于去年同期，但环比来看正呈现逐渐增加趋势。随着全球疫苗接种规模的逐渐扩大，新冠疫情在年内预计将得到控制，而各国普遍加大的财政刺激叠加全球经济复苏的预期，外资机构针对包括中国在内的亚洲新兴市场的配资比例预计将进一步提高。

　　从物业的角度来看，本季度办公楼物业依然是最主要的成交标的，主要得益于北京市场有限的未来供应及快速复苏的办公需求。高和资本、金茂资本及首开股份以约26.5亿元完成了对位于中关村板块的启迪科技大厦D栋办公楼的收购，该交易也成为了本季度北京单笔金额最大的交易，该项目位于中关村板块门户位置，此前主要租户为知名互联网企业，上述买家将在交易后对该物业进行升级改造，预期将其租金提升至市场水平。本季度还录得在朝阳区核心位置的一笔公寓交易，即由铁狮门以约21亿元收购的辉盛阁国际公寓，该项目地理位置优越且可散售退出，因此得到了投资者的青睐，而值得注意的是近期在上海也同样发生了类似交易，即投资者收购位于核心板块的可散售高端公寓项目。

　　随着北京甲级办公供应低谷期的临近及投资窗口期的缩短，高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒认为，投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好，而来自于包括国企、金融机构等在内的自用买家依然持续关注核心区域，但主要仍然受限于稀缺的交易标的。受益于线上经济发展及互联网企业的扩张需求，中关村、上地板块的办公物业有望持续吸引市场关注，而部分被疫情影响延缓交易的项目有望延缓至2021年中下旬完成交易。

　　来源：房讯网