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市场动态

孔鹏:后疫情时代如何重塑房地产价值

 [提要]从数据来看,一季度整个房地产行业处于下行阶段。在这样的环境下,房地产行业的风险问题成为关注焦点。

  一场疫情突兀来袭,影响波及各行各业,房地产行业亦不例外。

  一方面,宅家生活让人们对居住有了深层次的思考。“后疫情时代”,居住的安全性、舒适性、健康性开始影响着人们未来的购房逻辑;另一方面,在项目工程的暂停,线下销售的关闭,销售回款下降等多种因素下,房地产企业多方承压。

  随着疫情带给整个房地产行业的新思考,开发商的新一轮洗牌在加速,消费者对产品服务的创新升级需求呼之欲出。

  那么,疫情对房地产行业影响到底有多大?整个行业又将发生哪些变化?什么样的企业能在危机中找到机会,从疫情中脱颖而出?何谓好房子?好房子的标准又会发生哪些变化?

  近日,《中国建设报》独家专访清华大学建筑学院可持续住区研究中心(CSC)联合主任孔鹏,对当下行业热点、焦点话题进行深度剖析,探讨房地产行业如何进行价值重塑。

清华大学建筑学院可持续住区研究中心(CSC)联合主任孔鹏

  谈风险:资金风险不是简单的现金流概念

  从数据来看,一季度整个房地产行业处于下行阶段。在这样的环境下,房地产行业的风险问题成为关注焦点。

  在孔鹏看来,房地产行业目前最大风险是企业资金风险。

  “资金风险不是简单的现金流概念。”他强调,现金流就是有入有出,只要入大于出,就是正向现金流,企业就可以正常运转。但在疫情防控的特殊时期,一切都按了暂停键,在此前提下,企业的健康度应该用库存现金是否能够覆盖企业固定成本来计算。孔鹏指出,长期以来,房地产行业发展主要通过高负债、高周转来实现,在当前形势下,负债较高、库存现金较少的房地产企业风险非常大。

  近期房企年报集中披露,其中多家房企提到要降负债。孔鹏对《中国建设报》分析认为,靠一个远期降负债的目标很难缓解眼前压力,因为眼前压力不仅仅是负债率高低,而是还债的钱从哪里来?在销售暂停的大环境下,贷新还旧的路径也被暂停,结果就是负债依然高企,这正是目前的核心风险。企业意识到风险是好事,但关键是如何落实到行动上,这是比较难的。

  那么,未来房企应该采取哪些措施来实现今年发展目标?以及如何规避风险来实现可持续的稳定发展?

  在孔鹏看来,最重要的是合理排布目标。“从当前整个宏观态势分析,在重启键还未完全开启的情况下,企业定太高的目标并不现实,所以当前,面对现实、评估现状对企业来说很重要,而不是固守着原来的目标,刻舟求剑。”

  他对《中国建设报》补充说道,疫情之下,外部经济大环境的变化对所有企业来说都是公平的,面临的困难是相同的。那么,在相同困难下,企业健康度就会得到检验,身体健康的就能扛过去。所以对企业来说,这个阶段应该认清形势,调整目标,评估自身条件,然后再制定相应的发展战略。

  谈形势:持中性偏乐观态度

  谈及市场情况,孔鹏认为,房地产市场是以刚需和刚性改善型需求为主的市场,前期暂停不等于消失。从数据和微观观察来看,现在房地产行业已经开始复苏。

  “房地产行业在某些维度上虽然已经开始复苏,但是离大规模生产、开发、销售等还需一段时间,这与疫情以及经济流通控制相关,”孔鹏坦言,“短期来看,恢复到正常状态比较难,因为对于大宗交易来说,人们总要到线下去看,要做线下沟通。”

  目前,低密度中高端住宅的需求在逐步释放,甚至是“一房难求”,孔鹏补充道,“人们会有‘要能有个带院子的房子该多好,不用一直宅在家,还能出去透透气’的想法。”他对《中国建设报》续称,目前在北京,一些低密度改善性楼盘的销售情况和预订情况都是不错的,这是近年来不多见的情况。

  “疫情给了老百姓做减法的思考时间和空间。其实观察这几月自己以及身边的人就可以发现,每天必须做的事就是对你或周围人最重要的需求,这些才是生活的必须消费,剩下的都可以做减法,就像人的发展和成长过程一样,从出生就一直在做加法,而现在终于给了我们一次机会,用减法的方式做思考,同理对房地产行业来说也是这个逻辑,如果要用减法的方式思考,该怎么减?最终,人们会意识到一套好住宅,一套安全健康的房子的重要性。”他对《中国建设报》说。

  对于今年房地产行业趋势和未来形势,孔鹏表示持中性态度。“谈不上乐观,也谈不上悲观。房地产行业是一个影响广泛、资金密集且量级巨大的行业,在经济波动的情况下,房地产行业要力保稳定。”他对《中国建设报》说。

  孔鹏补充表示,人们对于房子的需求没有萎缩,在认知增强的情况下,一个行业就不会出现巨大的塌方式变化,因此困难是暂时的。在疫情不断得到控制的条件下,对未来房地产行业发展持中性偏乐观的态度。

  谈转型:当故事看,只是成本;当事业看,就是价值

  目前,无论是头部房企还是中小房企,加快转型已成燎原之势。同时,向数字化、智能化的变革之势又对房企转型提出了更高要求,那么,智能化该如何给企业赋能,使其顺利度过转型期?

  在孔鹏看来,这其中最核心的逻辑就是让智慧科技回归价值创造。

  他对《中国建设报》表示,“在理论构建、技术产品研发、项目试点、对外宣传推广这四个维度上,我们已经进行了四五年的研究。研究中,我发现一个很典型的问题,就是很多做法只是一种炫技,听上去觉得很高大上,而大多数老百姓以及政府并不了解。”

  “所以它会以技术出头,以技术结尾,”孔鹏续称,“大家都不明白,投入了那么多成本,购买了这么多高大上的技术,到底为什么?所以,不能为了技术而技术,就像当年瓦特发明了蒸汽机,它之所以改变了生产力,是因为它最终让纺织厂的效率提升了10倍,是它让火车出现了,让运力提升了百倍,最终还是要为实体世界创造真正的价值。”

  那么,该如何破题?孔鹏对《中国建设报》说:“最核心的就是做好两件事。第一,所有科技相关企业要想办法去证明技术是能够创造真正价值的,而不是为了炫技。第二,从资本和政府维度去看,初级阶段投入了高成本,但结果不一定是好的,但是任何新技术的产生都会经历这样一个阶段,所以需要的应该是风险投资和政府鼓励,虽然今天成本高,但明天成本会下降,量也会增加。”

  对于房地产传统企业,要考虑的是什么?他分析表示,“要打开胸怀去接受这些事情,谁能看到价值,谁去拥抱价值,谁就能实现转型,并且一定要关注行业趋势的变化,关注其应用性的变化,关注它的价值创造,并且在适当的时机加入这个行列当中去。”

  无论是科技创新企业,还是政府金融机构,抑或是使用场景的企业,如果都能够形成这样一种认知,才能推动行业发展。孔鹏进一步说道:“我认为现在处于认知正在形成过程中但还没有达成共识的阶段,其中的牛鼻子是什么?就是要让科技回归价值创造。”

  谈及房企多元化布局,在孔鹏看来,切莫“挂羊头卖狗肉”,还是要实实在在、踏踏实实地做事,无论布局养老,还是科技、教育,都要真正地潜心进入这个行业,为这个行业创造价值,而不仅仅只是编造了一个故事,背后目的还是为了拿地进行房地产开发。

  “如果把它当故事看,它只是成本;如果当做事业看,就是价值。”他对《中国建设报》说道,“如果不断编新故事,都是增加成本,企业的利润就会越来越低,如果打造的是核心竞争力和价值,就会带动主业,多元化才有希望。”

  谈趋势:回归产品和价值,侧重影响需求端

  谈及对企业未来发展的建议,孔鹏说道,通过此次疫情发现,最重要的还是要有好产品。要把精力和时间从喧嚣的广告宣传和概念中脱离出来,拿出真真正正创造价值的让老百姓获利的好产品,这是企业要深入思考和研究的问题。事实上,越来越多的企业现在强调回归产品、回归价值,这是大势所趋。

  关于政策方面的建议,孔鹏认为政策要助力都市更新。他对《中国建设报》解释称,“现在增量房地产开发已进入尾声,增量越来越少,此次疫情可以发现,老百姓更多的是在已建成的城市空间环境中生活。房地产行业经过30年的发展,第一批盖出来的房子已经30年了,面临着更新、改造、数字化升级等,从这个维度上来看,对都市更新的关注度还不够。”

  这其中面临的难题不少。孔鹏举例表示,对于老百姓的房子,外立面以及房屋内部的修整谁来负责?有没有金融杠杆?如果没有金融杠杆和银行贷款的支持,企业如何参与实施?

  此外,孔鹏建议,政策应该从影响供给向影响需求转变。因为管理企业是很容易的,现行体制下,政府通过制定制度、法令来管理企业。但是影响需求端却不易实现。

  他举例称,就像绿色建筑的推广,17年前的非典过后有一次推广热潮,今天公众又开始关注绿色建筑,仔细想来,这中间经历的十几年,并没有太多成效,因为老百姓没有具体感受到。北欧有一些政策,比如低能耗房子在进行二手房交易时可以缴很低的税,甚至免税。这样一来,老百姓在买房子的时候,就会重点关注房子的健康指数、能耗等指标,在使用的整个过程中,也会不断进行维护,因为要让自己的房子保值增值。老百姓觉得好的产品,开发商或者供应商就会投入资本进行研发,这样才能打造出更好的产品。

  他对《中国建设报》补充表示,“因此我有建议政策要往需求端发力,让老百姓形成更好的消费观念和消费认知,再以市场促生产,推动生产出更好的产品。”

  来源:中国建设报

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