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市场动态

房企的新烦恼:业务单一将出局?

 今年的互联网领域颇不宁静。

10月16日周五快下班时,传出了阿里拟以超过45亿美元收购优酷土豆的消息,而优酷、土豆是在2012年3月达成合并的。一周之前的10月8日,是两大团购网站大众点评网与美团宣布合并。更早前,4月17日,两大生活服务网站58同城与赶集网合并。更更早前,2月14日,两大打车电商企业嘀嘀快的合并。它们都是行业巨头,估值少则几十亿美元,多则170亿美元。

据说,在互联网细分领域,只有第一,没有第二。58同城与赶集网这对冤家打了10年,嘀嘀快的的烧钱大战只持续了一年多,难分胜负。这年头的资本虽然钱多得不得了,但这么十几亿、甚至几十亿地烧,也心疼。能够合并固然是最好的选择。

但你很难想象,房地产行业的前几名会合并。比如,万科与绿地合并、恒大与保利合并?开玩笑。中国房地产市场足够大,虽然媒体喊“洗牌”喊了一年又一年,可见的将来,5万家房企大部分是要消失的,但500家是绝对能保留下来的。

这并不是说,前500家房企就可以高枕无忧。不,事实上,2014年、2015年艰难去化的经历,哪怕是前100强房企,也开始发慌了。最鲜明的感受是,规模的增长越来越吃力,而利润却年年在下滑,眼看行业净利润率要跌到个位数了。

2013年以前,改革开放30年,我国GDP年均增幅9.7%。但你不能说,这就是我们经济增长的常态。2015年前三季度连7%都没有保住,是不是就要惊慌失措?完全没必要。即使2015年全年GDP是6.8%或6.9%,在全球主要经济体,也还是第一嘛。

同样,你也不能说,2003年-2013年的黄金十年就是中国房地产的常态。全国商品房销售额从2003年的7956亿,到2013年的8.14万亿,增长超过10倍,而商品房销售面积年均增幅也远超10%。万科的销售额从2003年的63亿增长到2013年的1709亿,增长27倍。你还能期望,10年后全国商品房销售额达到80万亿?万科再复制27倍的神话?谁都知道这是不可能的事。有危机感的企业,创新的冲动也更强烈。

包括前10名在内的房企,也许更应该担心的是,很快到来的某一年,规模增长将滑落到10%以下,净利润率与贷款利率持平。尤其是那些以单一业务为主的开发商。

万科曾经是很纯粹的以住宅为单一业务的开发商。王石曾撂下一句狠话,“谁要是多元化,就算我死了,在棺材里也要伸手出来反对”。可是,当郁亮团队不仅做商业地产,还试水旅游地产、物流地产时,王石选择了沉默。因为他知道,仅靠单一的住宅业务,很难支撑万科的适度增长,尤其是利润的增长。万科最近还进入家装领域,继8月24日北京万科与链家成立家装公司后,10月17日万科与红星美凯龙宣布战略合作。

对,相对于互联网领先企业的合并,房企更多选择的是合作。

合作拿地,早就有了。那实际上是一种资金合作,避免几家企业为抢地而打得头破血流,采取的权宜(分赃)之计。基本不涉及彼此业务层面的合作。

到了2015年下半年,房企的合作出现了一个引人瞩目的变化,那就是跨界、跨行业的合作增加。有两个典型的例子,都是10月14日发生的。

一个是远洋地产以53.04亿港元认购中国华融的股份,并成为后者最大的基石投资者。华融将于10月底在香港交易所上市。据攸克君观察,不久的将来,地方债务平台会有一次巨额不良资产剥离,而四大不良资产管理公司无疑是最大受益者。李明这一把赌对了。

一个是方兴地产更名为中国金茂后,宣布新引入四家战略股东,分别是新华保险、美国华平投资、新加坡GIC和新鸿基郭炳湘。

值得提出的是,中国金茂的业务元素增加了“服务”和“金融”两项。攸克君倒不同意有论者所说的,中国金茂是在“去地产化”,它只是不再是单一的地产开发商,而是在地产的主营业务上,加上了“金融与服务”。

无论你同意不同意,跨领域、跨行业的合作,其实就是地产商的多元化。前10强地产商里,恒大、万达、绿地早已实现多元化,保利地产、华润置地、中海持有物业的收入,尤其是贡献的利润,正在加速增长。碧桂园则计划分拆物业、酒店、教育板块上市。

如果说,现在的前10强地产商里,仅凭单一业务无法立足;那么,攸克君几乎可以断定,5年后,前20强甚至前30强里,单一业务的地产商,也难以藏身。假如仍死抱着单一业务不放,可能就不是合作与多元化的选择,而是等待被收购的命运。

老板,不是你不够厉害,只是房地产的内涵变了。

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