楼市新政落地一周 投资客悄然转战商业地产
楼市新政落地一周，记者走访市场发现，“双政”叠出效应发酵明显。
一方面，改善型购房需求得以积极释放，二手房市场升温，另一方面，投资客心态亦发生微妙变化。在一部分资金从住宅项目抽身之后，受调控影响较小、市场活跃度更高的商业型物业，将成为未来流向的热点。
市场
小长假看二手房的人多起来
3月30日，楼市调控出现双重“礼包”。首先是三部委发文将二套房首付比例降至4成，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付20%，首套房贷款还清后再次申请公贷，首付30%。
其次，财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行了调整，营业税免征门槛由5年变为2年。
这一新规被业内视为2008年以来最大力度提振房地产政策，其效果在随即到来的清明小长假很快立竿见影。“小长假三天前来咨询看房的客户比平时多了不少。”8日，汽博中心附近一家地产中介的经纪王先生告诉记者，在他接待的客户中，有明确意向提出看房的客户增加超四成，一些客户在看房过程中，反复咨询新政，“这在一定程度上，成为驱动客户决定的重要砝码。”
在走访中，记者发现，营业税免征门槛“由5变2”，受益不仅仅是购房者，不少手持多套房产的售房者瞅准契机欲出手。另一名房产经纪李小姐透露，二套房新政一出，不少已满两年未满五年的二手房房东，立即致电询价，要求挂牌房源。
行业
二手房市场热度上升
对此次“双政”叠加效应，业内人士分析认为，新政出台，将有效降低购买总成本，增强房屋支付能力。尤其是在改善型购房需求积极释放的情况下，提振购房者情绪，加快入市节奏，市场成交量将随之上升。
国泰君安分析师侯丽科表示，二套房首付比例由6成降低至4成，相当于首次付款金额降低33%，影响巨大。
“此举主要影响改善性需求，而根据我们对中长期需求测算，改善性需求占比约40%，影响层面较为广泛。营业税金及附加合计约占房价的5.5%，可有效降低二手房成本，并在一定程度上增加二手房供应。”
“二套房贷款松绑政策远远超过市场预期，特别是首付比例降低到40%。”在中原地产首席分析师张大伟看来，首付从60%~70%降低到40%，起码可以增加10%直接有效购买需求，预计整体市场成交量将在4月份步入快速上升通道。
在采访中，亦有声音称，“5改2”新政可能将一部分新房购买者目光重新吸引到二手房市场，有利于卖房者尽快处理空置房。
“此次营业税的‘5改2’将有利于市场上改善购房人群出售已有房屋，增加房源供应。”某房地产研究院研究员严跃进认为，与此同时，由于过两年的二手房营业税得到了免除，购房者交易负担减轻，直接节省了其置业成本。
趋势
住宅投资纷纷转战商业
值得注意的是，近期以来，新政迭出，买卖双方博弈较劲之时，市场上投资客心理亦发生微妙变化。不少有投资打算的受访者坦言，未来投入到住宅类型的物业比例将降低，受调控影响较小、市场活跃度更高的商业型物业，将成为接下来的关注重点。
在市内一家金融机构工作的钟先生，今年转身加入商业地产投资行列。从今年初到现在，他已经投资了2处商用物业，花费在3000万元左右，他认为商业地产开始迎来前所未有的好时期，现在该出手了。
而与钟先生一样看好商业物业投资前景王女士，尽管不如钟先生的经济实力，但凭借前几年投资住宅积累了一笔资金，目前正在到处看商铺。她告诉记者，住宅投资受政策调控，不如之前好出手了，加上回报率逐年递减，算下来还不如投资商铺回报率高。
世联地产西南地区重庆综合业务事业部总经理李玺则给记者算了一笔账，仅以希尔顿商务楼为例，最开始的售价约为5000元/㎡，现在的租金约为100元/㎡，照此算下来，十来年时间，回报率达到了20%。
还有，重庆新天地目前租金在50~60元/㎡，但业内人士心里都清楚，“再过几年，这里肯定不止这个租金价格。”
“但与之相反的是住宅投资，就不可能达到这样回报率，因为住宅的功能性决定了增长空间必然受限，这也导致解放碑时代豪苑的住宅房目前几乎都成为商用出租，因为都知道租给租户住，远没有租给公司的价格高。”
李玺表示，过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，目前也不会受到政策限制和打压，商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。
“如今民间资本投资渠道相对狭窄，未来房地产投资方向的选择会发生变化，投资商业地产有可能成为新的热点。”中国房地产学会副会长陈国强说，预计未来，市场经过对政策反应及消化期后，商铺等商业地产有望成为房地产市场新的增长点，吸引更多的中小投资者进入。
解码
背靠优质品牌风险小
据盈石集团研究中心发布数据显示，2015年，重庆零售商业地产将迎来发展小高峰，预计今年将会有112.4万平方米的入市量，占未来4年供应总量的30%。此外，数据还显示，截至2018年，重庆将会有375.2万平方米的零售物业投放市场，使得现有存量翻番，其中购物中心占90.2%。
集中放量之下，只有挑选到其中的“绩优股”，才能获得理想的投资回报。那么现阶段哪些物业值得关注呢？华夏同邦重庆分公司总经理罗耀祥支招，要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，“一些短期不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。”
另外，商业物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系。“行业分布往往决定了租金的水平。”罗耀祥说，如果商业物业周边分布的大多是银行业，并且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。而周边的业态若大多是小吃店和杂货铺，那么租金水平会大打折扣。
他建议称，背靠优质商业品牌，借力成熟稳定的运营团队，在一定程度上能够大幅降低投资风险。
“在重庆投资者中，有一条广为流传的‘天街定律’——跟着天街走。”罗耀祥称，200万方天街商业自持运营经验，1000家龙湖战略合作商家品牌，龙湖商业旗舰“天街系”在商业运营市场上处于投资风向标的地位。
一业内人士透露，以前在北城天街附近700万买的商铺，现在估值高达1.3亿元，周边的空中商铺日均客流量高达10万人，高过很多商业综合体，北岸星座等空中商铺全部满租。
“目前龙湖天街系第五座——源着天街，建面约为48~56㎡空中商铺即将面世。”该人士说，源着天街最大特色之一，即空中商铺具有组合可变的特点，墙体可以全部打通，可以根据经营者的需求实现多样的组合。同时，兼具小面积、低总价的优势。
记者了解到，按照龙湖推出的“112金融计划”，首期只需要5.6万元左右，就能成为新牌坊核心商圈天街系产品的业主，相比于动辄数百上千万的商铺投资，进入门槛更亲民。
来源：重庆商报