白银时代：写字楼市场或成为楼市下一个主角

 于即将过去的2014年，房地产市场出现了多次“拐点”论、“崩盘”论，然而至今为止，我们看到的依然是一个努力调整、向正常轨道回归的楼市。只不过房地产的“黄金时代”已然过去，正进入行业使用功能变化、房企转型、产品载体多元化的“白银时代”。

　　其中，写字楼市场作为城市财富的晴雨表，在楼市多元和分化的涅槃中，越来越凸显着城市服务经济的新高度，这或将成为房地产在白银时代寻找新方向的另一主角。

　　进入成熟发展时期 写字楼市场迎政策性机遇

　　衡量一个类别的市场经济，往往与城市经济发展本身密切关联，写字楼市场离不开城市第三产业的发展，与城市现代服务业发展水平息息相关。

　　纵观国内写字楼整体发展水平，近年来各地写字楼开发力度不断加大是不争的事实。然而受各城市之间、同级城市之间第三产业的发展水平千差万别的因素影响，一线城市写字楼市场相对成熟，能较快的吸收新增供应量，去化压力不大，例如北京和上海的核心商圈甚至已经供不应求，这是得益于一线城市的基础设施完善、人口密集程度高、产业聚集，使得写字楼市场已经经历了长期的发展，进入了成熟期。

　　 相比之下，二三线城市写字楼市场的乐观程度稍逊一筹。但在当前整体经济结构调整中，提高第三产业的占比已成为未来发展的重中之重，服务业增长的确定性是提振写字楼市场信心的主要因素之一。

　　2014年12月9日至11日在北京举行的中央经济工作会议，指出了我国经济发展进入新常态，正从高速增长转向中高速增长，认识新常态，适应新常态，引领新常态，是当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑。同时，会议将目光投向区域发展战略，提出明年将重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略，争取明年取得良好开局。

　　相关专家指出，这将是湖北发展的重大机遇，特别是武汉将成为中国优势最突出的地区之一。

　　毋庸置疑，依托长江黄金水道建设长江经济带，武汉迎来了政策利好的机遇之年。建设国家中心城市，就要对城市经济的辐射能力提出更高要求，就要依托产业带动经济腾飞。在产业结构比重上，武汉作为特大中心城市的现代服务业水平，意味着也要成为人才、资本聚焦的洼地，才能抢占到城市发展的制高点。

　　以写字楼市场为代表的武汉楼宇经济，势如破竹。

　　优质项目集中上市 有力支撑武汉总部经济

　　近两年，武汉写字楼如雨后春笋般涌现。

　　从传统汉口建设大道、武广商圈、汉口沿江到武汉CBD；武昌滨江、中南路商圈、中北路文化商务；再到光谷核心片区、青山红钢城，以及延伸至江夏商务概念区，今年武汉的写字楼集中与市，进行资本角逐。

　　早前，全球知名房地产行业咨询管理机构仲量联行在中国大陆甄选出50个拥有大量商业地产发展机遇的城市时指出，武汉目前属于1.5线过渡型城市，也是中部六省中唯一被列入这一类别的城市。在对城市发展曲线中所采纳的经济指标，综合GDP、国民财富、开放性、高附加值产业发展、劳动力与教育资源、基础设施建设和商务环境等因素进行评估时，武汉的经济指标排名在第3位。

　　对此，在《2014年湖北地产发展白皮书》的编撰中，仲量联行也具体分析了目前武汉写字楼规模，指出武汉和沈阳、杭州、南京等1.5　线城市处在同一水平，均为210-220万平方米之间，但较一线城市还有一定的发展空间，深圳的整体供应量为550万平方米，是武汉市场的2.5倍。空置率方面，武汉整体市场的空置率在17.4%，其中甲级办公楼空置率为13.6%，属于比较健康的市场环境。

　　同时，在具体分析目前及未来武汉写字楼供应量方面，仲量联行调研出了详细数据，截至2014　年第三季度，武汉办公楼市场共有供应217.8　万平方米，其中61.6　万平方米为甲级办公楼，武汉办公楼市场仍以乙级办公楼供应为主。未来到2017　年，累计供应将达到414.3　万平方米，甲级办公楼将达到177.5　万平方米，比例将从现在的28%增长到42.8%，未来办公楼的供应出现结构性的调整，更多优质的办公楼将主导市场。

　　资本角逐开启 华中现代服务业中心将成型

　　一个城市的现代化，往往也折射在以写字楼为中心聚集的现代产业的活力与生命力上。

　　反之，从某种意义上说，写字楼市场的开发水平也代表着一个城市发展的水平。

　　相较于低迷的住宅市场，写字楼市场的信心更多与所在城市或城市的发展水平及市场成熟度呈正相关关系，城市经济实力越强，写字楼市场发展越成熟。

　　当前，武汉正在着力实现“万亿倍增”计划，建设国际化大都市。新的产业结构升级和深化改革，亟需高端的物业来提升城市功能，无论是在软件水平逐步提升还是商业地产开发逐步走向合理化，写字楼的需求都将稳定上升。

　　而在产品选择方面，除了区位、可及性、楼宇品质等硬件指标外，物业服务、入市时机、优质客户将变成开发商争夺的软性稀缺资源。正在如火如荼建设的武汉CBD便是一派生机，总规划建筑面积约1428万平方米，总投资预计超过1500亿元，以金融、保险、贸易、信息、咨询为主，以“立足华中、服务全国、面向世界”的华中现代服务业中心的定位著称，其中1平方公里的商务区是CBD的核心商务，极大地提升武汉的城市功能和综合承载能力。

　　在武汉另一老区新建的青山区，也出现了该片区首个甲级写字楼钰龙时代中心。同时，继全国众筹购房之后，该项目也是作为全国首个写字楼众筹模式，在武汉青山落地的典型范本。

　　在传统产业与互联网产业激烈碰撞、走向融合的时期，投资写字楼或是楼宇经济再发力，终会涌现出更多的新模式、新业态、新产品，新一轮资本市场角逐才刚刚开始。

　　写字楼投资“黄金法则”

　　随着经济的飞速发展，不断地从高楼林立的都市中拔地而起的写字楼，作为信息时代高科技结晶，已越来越成为现代都市中一道靓丽的风景线。作为个人投资或公司选择办公地点，投资写字楼必须要考虑多方面的问题，出手之前应该先把功课做足。

　　计算年回报率

　　在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，合适则具有投资价值。根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　选择区位

　　由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同时，主中心区的区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，通常是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。所以说，是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　注重档次形象

　　个人投资写字楼时，要瞄准客户群来投资。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。如果投资，建议选择那些物业档次高的项目，今后可能有较为稳定的回报。

　　关注品质

　　因为对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，因此，投资者也需要对上述内容逐一比较，并现场观察、实地感受。如果某个写字楼地处偏远交通不便、或交通拥挤，便不适合投资。

　　周边自然景观

　　如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就无从谈起自然景观。人工作到一定时候，势必疲惫。楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。

　　选择好的物业公司

　　作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公。因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容忽视。

　　如何办理租赁手续

　　投资者购买了某写字楼后，如有租客求租，首先，买卖双方签署租赁合同；其次，将租赁合同原件、出租和承租人的身份证明、公司营业执照(复印件)、产权证原件出示给房屋所在地街道并做登记申请；最后，将租赁合同原件，出租和承租人的身份证明，公司营业执照(复印件)交至有关部门，办理租赁登记，并按规定缴付款项。

来源：湖北日报