房地产行业作为国民经济基础性行业和先导性行业，在经过十余年的快速发展后，已走上了市场化的道路。在房地产行业取得迅猛发展的同时，房地产企业的纳税问题引起全社会的广泛关注，税务机关针对房地产企业的税务检查也愈发频繁。在税务检查过程中税务机关运用最多的一种方式就是对房地产企业进行纳税评估，它是指税务机关运用数据信息比对分析的方法，对房地产企业纳税申报的真实性、准确性进行分析，通过税务函告、税务约谈和实地调查等方法进行核实，从而做出定性、定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。一般而言，税务机关对房地产企业进行纳税评估时的工作包括信息采集、确定评估对象、评估分析、约谈举证、实地核查、评估处理等。华税律师认为，房地产企业深入了解税务机关纳税评估的思路及常见问题，有利于强化企业的税务风险管理意识，从而更好地配合税务机关的检查工作。

 

      在进行税务检查之前，税务机关纳税评估小组会根据对重点房地产企业的典型调研以及第三方信息分析，确立相关指标及其参数。比如，收入与成本费用类：包括主营业务收入所得税负担率、主营业务利润所得税负担率、主营业务利润率、主营业务收入成本率、主营业务收入费用率、成本费用率和预售收入费用率等参数；建造成本类：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等参数；另外，通过查阅当地工程造价信息相关网站，评估小组还可以获取多层住宅、小高层住宅、高层住宅、综合楼等建筑安装工程造价指数。

 

      在进行纳税评估时，评估人员会根据典型调研建立风险评估模型，关注关键指标：如营业收入、营业成本、期间费用、利润总额、应纳所得税额、营业收入成本率、营业收入费用率、成本费用率、营业收入所得税负担率、营业利润所得税负担、经营利润率等数据，设计并逐户填制包含上述参数的《房地产企业数据采集表》，并与平均值和预警值进行比对，从而找出差异，发现疑点。同时，税务机关会与其他部门进行数据交换工作，并对相关网站公开的数据进行采集，以验证企业申报的真实性和完整性。如在相关网站可以查询各楼盘竣工备案情况，一旦发现存在某楼盘已竣工备案，则可要求企业按完工情况办理涉税事宜。

 

      目前，各地税务机关在对房地产企业进行专项纳税评估时，发现房地产企业普遍存在以下八个方面的涉税问题。

 

        一、隐匿预售房款。房地产企业在季度所得税申报时不合规，预售房款未足额记入“预收收入”，而是挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入，且未开具“房地产开发销售预售款凭据”。同时预售房款未按规定及时申报预计利润，或擅自降低预计毛利率。

 

        二、隐瞒销售收入。比如与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，不作房地产企业销售收入；收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目；销售不足2.2米高度的车库、杂物间和屋顶的阁楼等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆作“小金库”使用；故意错列会计科目不记收入等。

 

        三、延缓确认收入。不按时结转完工产品收入，对跨年度房地产开发项目的已完工部分不确认收入或故意推迟实现工程结算收入。将实际利润率高于预计利润率的收入延迟结转，导致纳税申报不实，未按照税法及其相关文件的规定及时缴纳企业所得税。一旦企业资金链断裂或楼盘销售完毕，延迟结转收入极易形成欠税。

 

        四、视同销售不作收入。将开发产品用于会所、捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、出租、抵顶工程款、换取其他企业事业单位和个人的非货币性资产等，不确认收入，未按规定作视同销售处理。

 

        五、不申报转让土地收入。以房换地、以地抵押银行借款以及其他债务等，通常不做账务处理或直接冲减应付账款，而不作销售。

 

        六、通过关联交易转移利润。压低售价卖给股东，向关联企业借出款项未按税法规定确认利息收入，通过关联的物业公司、销售公司、建筑安装公司转移利润。

 

        七、成本核算错误。不按配比原则和权责发生制原则进行会计核算，多列、虚列计税成本。一方面，利用开发产品项目多、工期长、收入、成本滚动发生的特点，混淆完工和未完工产品的直接成本，将间接成本（应分摊的共同成本）全部计入完工成本对象，未将各项成本性支出在完工和未完工产品成本对象之间进行归集、分配，或因多个项目同时开发而不能分清负担对象的间接成本，未按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配；另一方面，已销开发产品的计税成本，未按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本进行确认。

 

 

        八、成本费用重复入账。在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。