一线城市土地成交升温 开发投资增速回升未定

 2014年前三季度的房地产开发投资增速降至5年来的新低，对GDP下滑至7.4%形成了一定拖累。9月底信贷新政已过去一个月，开发商投资意愿是否回升？

　　10月份楼市成交和土地市场确实有所回暖，但开发商投资集中在一线城市及少量的二线城市。由于对库存的警惕和后市的谨慎，购地和新开工并没有出现大幅的增长。多数业内人士预计，房地产开发投资增速将保持目前的水平，也不排除下滑的可能。

　　分化的土地市场

　　据财政部数据，1-9月国有土地使用权出让收入31290亿元，同比增长16.6%，但增速在逐月下滑，其中，9月份的土地出让金收入同比下降21.1%。

　　由于土地出让后一般会有6-12个月的土地出让付款的时间，进入四季度，地方政府卖地压力大增，10月、11月，多个城市竞相推出新地块。

　　10月底，南京市一次性推出7幅地块，其中有6幅含住宅用地，且区位大多相对较好；11月，合肥市将推出14宗地块，共计423亩；11月，广州市将在4天内集中拍卖19宗、303亿土地；11月，上海市将出让14宗经营性用地，其中董家渡地王预计将刷新全国总价地王；重庆秋季土地推介会上也推出了120余宗优质城市建设用地，包括居住用地70宗、商住用地50宗，面积达7600亩。

　　除了供地大涨，一些地块溢价率还在上升。10月22日，深圳今年首块宅地开拍，溢价85%成交，并刷新了深圳住宅地块总价和单价纪录；同日，上海张江南区宅地溢价93%出让。而南京在取消限购后的首次土地拍卖会，引来众多房企角逐，两块地均以高溢价出让，其中城东宅地更是创下区域单价新高。楼市10月回暖也给各地政府推地带来机会。不完全统计，近半数重点城市10月份成交量环比涨幅超过20%。

　　中原地产分析师张大伟认为，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现企稳的迹象，房企重燃买地信心。年底部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争将比3季度有所增加。

　　“从目前情况来看，地方政府一定要抓住稳定住房消费的契机，抓住刚过去10月销售井喷的东风，全力以赴一心一意去卖地，这样才有可能最终完成年度指标”，易居中国执行总裁丁祖昱表示。

　　但并不是所有的地方都容易把地卖出去。数据显示，一线城市和部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企竞争者众多，溢价率逐步走高；而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。

　　克而瑞30个重点房企拿地数据显示，地产商回归一线城市拿地汹涌。30家重点房企前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元，超过去年全年的2400亿元，耗资占比上升20个百分点，达53%，占到全国拿地资金的半数以上。

　　中原地产数据显示，一线城市今年前9个月合计卖地金额为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平。

　　投资增速或继续低位

　　虽然近期房地产、土地交易市场触底回暖，但房地产投资企稳的信号并不明确。

　　据任志强分析“今年前三季度房地产投资下降到12.5%，其中第三季度房地产投资增幅只有10%。10%的增长中有3%来自于保障性住房的增长。换句话说，如果扣除保障性住房，房地产投资的增长速度已经变成了个位数”。年初他即已预测，房地产投资增速可能会下降到个位数。

　　任志强认为，前三季度房地产开发投资情况对GDP的影响（拖累）大概有0.6个百分点。这比经济学家李稻葵的分析要高，李稻葵认为拖累了0.3个百分点。

　　“（四季度）土地市场投资会有所升温，但房地产投资数据将进一步恶化，对宏观经济的负面影响将持续出现。无论愿不愿意承认，地产对宏观经济影响并未减弱”。中信建投房地产投资小组认为，明年地产投资增速将回落为个位数。

　　10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费，“稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件”。丁祖昱认为，住宅是房地产中最主要的部分，只要拉动了住宅消费，整个房地产持续健康发展就没太大问题。

　　他表示，土地出让貌似和GDP没法划等号，但今年前三季度房地产投资增速能够维持12.5%，最核心的原因就是去年土地出让创造纪录，开发企业与其捂地不如捂房。如果今年的土地出让出现比较大的衰退，那么明年的新开工也会快速下探，在此情况下，房地产投资增速也将不保。只有恢复了购房者信心，成交量上冲，开发企业才会恢复信心去拿地。

　　任志强认为，如果一系列调整政策到位的话，今年9月份就是房地产的最低点，但这个底部运行的时间会比较长，他判断约到明年9月份。