据统计局最新公布的数据显示，前7月住宅销售额同比降幅为10.5%，而商业营业用房销售额则增长了8.6%，年内平均同比增幅为近7%。与此同时，万科、龙湖、绿地、华润置地等多家房企对商业地产频频加码，宣布将加大对该领域的投资力度。 

　　然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。相关报告显示，未来三年商业物业市场供应将超过3300万平方米，增长率达47%。而刚刚发布的7月份郑州房地产市场月报也显示：在商业地产方面，商业存量上升，去化周期为63周，达到了一个新的历史高位。那么，郑州的商业地产市场现状如何？前景将会怎样？记者进行了相关采访。

　　商业地产面临高库存

　　投资客依然看好商铺

　　记者从58同城房产频道上看到，最近，关于品牌房企加大商业地产投资力度的消息多见诸报端，万科派成为广州万科首个商业综合体的首次亮相；华润置地发布商业地产战略，称其目标是做“中国商业地产领导者”；而龙湖地产则公开展示其未来几年的商业地产发展蓝图，将把每年销售收入的10%用作商业投资……

　　据统计局公布的全国房地产开发和销售情况显示，商业地产市场无论从销售面积还是销售金额上，都表现得较为坚挺。

　　投入的加大，势必导致总量的增加，在房企扎堆转型注资后，商业地产市场也面临着高库存的隐忧。刚刚发布的7月份郑州房地产市场月报显示：7月份，郑州商业地产供应上升，成交量及成交均价下降。7月商业供应15.32万㎡，成交3.47万㎡，供求比4.42；成交环比下降28.84%；成交均价17527元/㎡，环比下降19.49%；商业供应主要是金成时代广场、阳光城、正商蓝海广场放量；成交则主要是SOHO新干线、升龙城为主要支撑。截至2014年7月，商业存量达332.53万㎡，商业存量逐渐上升，去化周期小幅增长，去化周期为63周。

　　河南省商业行业协会副会长何宏剑认为，这个数字所表现的只是商业地产均衡发展的态势。对于市场而言，永远都是有旺有衰。在合适的时间，合适的地点，盖了合适的商铺，给了合适的经营者，去化率自然会很快，甚至有可能出现“日光盘”。而没有好的业种、业态的定位以及对投资人购买偏好和消费者结构的研究，这样做出来的商铺，就有可能“空置”。

　　“以商铺为例，热卖的条件是，住宅方面的投资收益不好。从去年以来，商铺的租金增长幅度大于通货膨胀、物价上涨的指数。7.5%的增长速度甚至超过国民生产总值的增长速度。在主要区域，经常会出现一铺难求的局面。这说明，郑州的消费水平正处于快速提升的阶段，有不断增长的吃喝玩乐购的需求。借助实体店，来完成对消费者的服务。服务业的发展也越来越好。买商铺就是买未来，基于这样的现状，大家对未来普遍看好。”何宏剑说道。

　　根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米。从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产还存在很大市场。这个市场的机会点在于什么，是开发者关心，也是投资客关心，更是政府人士所关心的。

　　从单中心到多中心 郑州商业格局不断演变

　　“目前郑州商业地产开始进入高品质阶段。看似压力大，但实际上，市场并不像数字显现的那样萧条。因为某些区域内的商业地产集中释放，如二七商圈，还有在批发市场外迁背景下导致的专业市场的大量入市等等因素。”RET睿意德营销服务部总监胡勇认为，“郑州商业地产的发展正处于黄金时期。尤其是有像华润这样的大型商业地产企业来做榜样。”

　　“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特征的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产的吸引力也表现在相较于住宅更大的利润空间上，商业地产可以做高附加值,也正是因为这样，花园路农业路板块成为新崛起的商业区域”。

　　众所周知，花园路农业路板块是郑州北区传统商业中心。在近几年的发展过程中，随着正弘·蓝堡湾、英地·天骄华庭、鑫苑世家、恒大名都等一批高品质楼盘的相继开发，该片区“高端居住区”的城市聚焦效应也日益凸显。

　　自2012年以来,多家大型房企都在此版块积极拿地布局，使得该区域呈现出“群雄逐鹿”的竞争格局。尤其是作为中国商业地产的领头羊万达集团的加入，花园路东风路与农业路段，一个崭新的城市高端商业和居住中心正在酝酿。可以预见的是，凭借万达广场的集群效应，最终实现区域的形象和功能的升级。

　　“可以预见的是，市中心大量城中村拆迁改造项目的投入建设，未来，市区将会诞生多个大体量的城市综合体，比如农业路花园路的东关虎屯，经七路上的胜岗以及东韩砦、押砦、聂庄等。随着遍地开花的城市综合体的效应初显，郑州传统的商业格局注定被改写。另一方面，三环外越来越多的城市综合体的出现，也将会对城市的商业配套及功能的完善进行极有益的补充。”胡勇分析说。

　　高品质主题商业缺乏 重点在于后期经营

　　商业地产的投资火爆，一方面可以证明城市消费商机增多、居民的消费能力提高，对城市未来经济发展更有信心；另一方面，显示出目前郑州受到较高关注、占有销售比例较大、有代表性的，多为主题商业街或专业市场。

　　郑州住宅密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，无论从经营载体—住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

　　“看不到具有差异化、创新的商业作品，真正的好产品可谓凤毛麟角，这与中原经济区国家级的地位是不相匹配的。”RET睿意德郑州公司负责人告诉记者，目前郑州的很多开发商，对于商业地产的开发与理解，还停留在住宅的理念上，强调的是交易收益。而商业地产在于其运营价值，不是说卖出去就万事大吉了，更在于它的后期经营。

　　从发达地区的商业地产发展历程来看，主题商业形态不仅是城市化的标志，也是商业发展到高级阶段的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。

　　“如果整体运营不到位，对于开发商来说，商业地产就会由‘摇钱树’变成‘烫手山芋’；而对于投资者来说，其收益会受到直接影响。”该负责人表示，在中原经济区的规划建设中，郑州拥有绝对核心的地位，其对周边城市的产业拉动、高端人士的吸引，具有巨大优势。在此背景下，市场必然呼唤具有更多价值的商业产品出现。

　　何宏剑认为，成功的住宅项目可以复制，成功的商业项目是不能复制的。一个商业项目要想取得成功，唯一的办法就是“因需而变”。

　　“小地块、沿街的物业，不适合做集中商业的，就做底铺；适合做集中商业的地段，要优先选择集中商业，因为主力店和次主力店会给其带来人潮，通过或得的人流，带动其他的独立商铺的销售。开发不能盲目。商业房地产在业界的专用名字是‘商用不动产’，一个用字是核心，说明一切都是为用而设计的。所以，想做好商业地产，就要从设计阶段开始调研定位，适合哪一类的业种，哪一种业态，在这种业态里应该选择哪几个品牌，作为大型商业的主力店或次主力店，再到投资人和消费者的研究等。这样才可以做到长治久安。只是用传统的商业房地产的概念，一定会出问题。”何宏剑如是分析。