商业地产投资周期比较大，回报周期比较长。如果投资决策没有系统思考，战略引领，系统管理，不能做到工作前置，计划先行，全过程管理，最后结果至上项目就很难成功。

中粮集团是1949年与新中国共同诞生的国有企业，主要经营粮油食品方面，从田间到餐桌，全产业链的粮油食品企业。中粮置地是中粮生活方面的延伸，主要的品牌是大悦城。香港还有中粮地产，以发展住宅为主。去年底在香港置地控股成功上市。

一个聚焦在住宅，一个聚焦在商业。中粮集团主要研究中国的商业市场，从消费者的角度出发以后，还是抓住年轻中产阶级群体，18-35岁新兴的中产阶级作为主力市场，抓住了主要的定位，年轻、时尚、潮流、品位作为主要特征。不是对所有客户都关注，因为你要做的工作是做好聚焦的细分市场。

商业综合体发展一定要考虑到投资和回报与品牌。商业地产投资周期比较大，回报周期比较长。如果投资决策没有系统思考，战略引领，系统管理，不能做到工作前置，计划先行，全过程管理，最后结果至上项目就很难成功。选址之前要先有定位，根据客群需求从选址到产品都要有战略。再加上商户落位之后整个购物中心能否运营好，业务能否提高等环节需要持续优化。

选址过程中，如果城市选的时机不对，或者城市目前竞争格局很激烈，糊里糊涂进入，往往容易被某些小东西影响大决策，所以城市发展潜力、商业零售业的发展潜力、人均可支配的消费能力、行业的竞争格局都要考虑。

从商圈选择来看，一般一线城市核心区最好，依次是次级商圈，城市的副中心，轨道交通方便的地区。二线城市尽量要在比较核心的商圈。每一家企业的理解不同，在地块方面还要进行精细化的测算。对租金的回报、对这个区域的人流、政府未来会对这个区域进行怎样的规划，也要对城市发展的格局进行系统的研究。

在财务战略方面，选址要在地块获取之前进行精细化财务模型的测算，要有一套模型。如果有一线商圈很好的位置，只要地价不太贵，区域与对未来商业模式的定位匹配，溢价能力就会很高，回报就不需要担心。

产品战略方向，商业是指导性的规划，商业得作为先导，设计一定和产品、战略定位相吻合并进行前瞻性商业定位。产品要贯穿主线，以客户为导向与设计原则。招商运营管理中，商户定位要有组合理念，招商要定准，组合要模块化，始终围绕消费者。咖啡馆、书店承租能力低，但有时就需要舍弃小利益，赚来大利益。

运营和推广层面，精细化的管理和服务非常重要，商业地产不是建完了把商户招来就完了，购物中心管理的真正挑战在后面，包括细化的管理、楼层的管理，要服务好客户，使业绩稳定提高。大数据战略也非常重要。商户是商业地产的延伸，通过数据追踪、管理延伸下去，把商户作为购物中心自己的一部分。 品牌的管理方面，模式是否可复制，无论是品牌还是商业组合，本身的特制，品牌能不能准确的表达、传播，包括员工的服务要能让消费者感受到。

体验战略方面，体验不断地创新模式是我们服务好客户持续发展的重要环节。包括建筑动线安排、品牌体验、业态的组合、服务体验。最后是团队，战略落地很重要的就是团队，除了总部要有团队，各个项目也要有团队，从招商、推广到运营形成一个系统，让发展得到支持。

（整理自作者在中国商业地产行业发展论坛第十一届年会发言，作者系中粮集团副总裁、中粮置地董事长）