商业地产走势难测：SOHO中国抛售、凯德忙扩张

[提要]2014年注定是中国地产业充满挑战而又戏剧化的一年。当前，商业地产已弥漫着利空情绪，连素有“十里洋场”之称的上海也接连遭遇商业地产被抛售的命运。

    2014年注定是中国地产业充满挑战而又戏剧化的一年。当前，商业地产已弥漫着利空情绪，连素有“十里洋场”之称的上海也接连遭遇商业地产被抛售的命运。然而，来自新加坡的亚洲地产巨头凯德集团却在此时逆势而为，加大了在中国的投资。商业地产未来的走势如何，越发显得扑朔迷离。
 
　　国内企业开始抛售
 
　　据了解，2009年SOHO中国首度进入上海。直至2013年底，潘石屹称，SOHO中国在上海的投资已经达到500亿元，占SOHO总量的比例达到75%。
 
　　 然而，就在今年年初，SOHO中国董事长潘石屹却表演了一出“反转”戏码，开始主动收缩在上海的布局战线。斥资41亿元投资近三年后，仅溢价11.26亿元，SOHO中国就将上海SOHO海伦广场和SOHO静安广场两个项目打包抛售，除去近三年的资金成本和管理成本等财务费用，盈利空间并不高。这让业界猜测其与之前李嘉诚抛售陆家嘴上海东方汇金中心的心态暗合。
 
　　同策咨询研究总监张宏伟认为，在货币政策转向的背景下，SOHO中国“转型还是明智之举的”。商业地产快速销售的热情减缓，开发商资金风险倍增。此时，拥有比较充裕现金流并且经营管理经验较丰富的开发企业才能实现“强者恒强”;反之，若开发商没有充裕的现金流支持持有物业，将会增加财务风险，且减少收益。他向记者表示，以苏州商业地产市场为例，从其“限售”和“禁止售后包租”政策执行的背景来看，刚好与当前整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响叠加。这对于商业地产来讲，在“限售”的前提下，可能会使商业地产市场风险倍增。如果“限售”及“禁止售后包租”政策从严执行，一定程度上会影响部分商业地产项目的销售节奏，商业地产项目可能短期内陷入僵局，对于以销售为主的商业地产开发商，此项政策的严格执行可能会影响其资金面状况。
 
　　美桥资产管理董事段建设预测，许多转型做商业地产的住宅开发商，在2014年他们会遇到重重风险。现在商业地产已经进入了精耕细作的时代，而不同于以前粗犷的买卖方式，截至现在上海已有50万平方米的空置商场，随着商业地产热潮的惯性，这样的情况仍然会持续下去。
 
　　外资加速扩张步伐
 
　　中国商业地产发展前景的兴与衰，目前业界的看法只能用“仁者见仁智者见智”来形容。中国商务部年前公布的最新数据显示，2013年新加坡对华投资73.27亿美元，同比增长12.06%，成为中国最大的投资来源国。而作为新加坡在华最大的外资企业之一的凯德集团向媒体透露：“该公司计划未来3~5年内在中国建设100家购物中心。”凯德集团去年在中国的息税前利润逾36亿元，贡献率超过四成。
 
　　据记者了解，凯德集团进入中国市场20年以来，已经在国内45个城市运营着涵盖住宅、购物中心、办公楼、服务公寓及综合体在内的145个项目，根据凯德集团2月19日公告的2013年财务报告，凯德在华资产合计资产已超过700亿元，占集团总资产的比例约45%，息税前利润逾36亿元人民币，贡献率超过四成。而在2001年，凯德在国内资产仅为整个集团资产的6%。凯德集团称，未来这一比例将过半。
 
　　实际上，从去年开始，凯德集团加快了在国内商业地产方面的收购步伐。去年7月15日，凯德集团旗下子公司凯德商用以17.6亿元收购位于北京市的首地大峡谷购物中心，该中心属于首都机场地产集团有限公司。而在更早的6月18日，该公司以约19亿元获得上海广川置业有限公司70%的股权，拟在上海汉中路地块上打造综合体项目。
 
　　凯德集团总裁兼首席执行官林明彦去年12月曾透露，凯德集团看好国内的市场，未来还将投资超过400亿在上海、广州和深圳等中国一线城市发展综合体项目，总计面积将超过360公顷。
 
　　事实上，在一些发达国家，对商业布局都有着严格的规划和要求。目前，初步统计中国购物中心将会以每年300家的速度增长，预计到2015年，中国购物中心总量将达到4000家左右，商业综合体等项目在二、三线城市及中西部城市发展尤为迅速。由地方政府主导、出于追求业绩的盲目规划，以至野蛮生长的商业地产，都已经引起越来越多业内人士的警惕。万达集团董事长王健林认为： “以省和市为单位出台商业规划，比如哪里可以做商业中心，哪里可以做超市，可以避免恶性竞争，比起出台调控政策更具可行性。”
 
来源：中国联合商报

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