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影院招商的基本知识:票房分账、谈判要点、选址标准、投资回报

 



我国电影放映体制

2001年12月18日广电总局和文化部颁发的《关于改革电影发行放映机制的实施细则(试行)》明确提出院线制将成为我国电影发行放映的主要机制。电影院线制是以若干家影院为依托,以资本和供片为纽带,由一个电影发行主体和若干电影院组合形成,实行统一品牌、统一排片、统一经营、统一管理的发行放映机制。到目前为止,全国已有20多个省、市、区成立了34条跨区域的院线,将近千家影院收入麾下,控制全国90%左右的票房。他类似于快餐的连锁加盟,一家影院好比一家快餐店,一条院线好比一个品牌。便于节省拷贝,提高运营效率。

我国的电影产业链

现阶段,标准的电影产业链主要由内容提供商(制片商、外包内同供应商)、发行商、终端渠道商构成;电影收入构成主要包含票房收入、广告收入、衍生品开发收入、传播、网络版权等收入构成。


而广义的电影产业链即”大电影产业链”,则在原有产业链前后端进行延伸,前端加入电影投融资,后端加入电影衍生产品(如音像制品、广告、游戏)和拓展其他放映渠道(如在有线电视或MP4、网络等媒介播放)。广义的电影产业链突破了影院的空间,使电影经济超越了传统的票房经济,并在明星经纪、广告业、唱片业、游戏业等相关行业里辐射出持续的经济能量。大电影产业链目前在美国发展最为成熟,中国尚处于由传统电影产业链向大电影产业链的过度时期。


 

我国电影票房分账制度

实际票房

影院售票收入总和(包含院线、发行方售出的团体票)
 

实际票房=观影人次×电影票价

分账票房

中国电影产业链的利益分配以影院的票房收入为主。利润在产业核心环节(制片方、发行方、放映方)的分配以票房分账的形式进行。分账前必须从影院票房收入中扣除5%的国家电影事业发展专项资金(下文简称”国家电影专项资金”,由电影局直属的国家电影事业发展专项资金办公室负责征收)以及3.3%的营业税。用于利益分账的剩余部分票房为”分账票房”。

分账票房=实际票房—国家电影专项资金—营业税及附加
国家电影专项资金=实际票房×5%
营业税金及附加=(实际票房—国家电影专项资金)×3.3%

现行分账规定

截止目前,中国电影产业现行的分账比例原则上规定如下:

国产片与进口批片:制片+发行43%,院线+影院57%(影院50%,院线7%)(注:进口批片一般由国内发行公司买断内地发行权,也有部分由分成条款)
 
进口分账片:制片35%,发行方(中影/华夏)17%,院线+影院48%(注:进口分账片的拷贝冲印费由制片方负责,而一般情况下该费用由发行方承担)

目前中国电影各环节分成比例原则

                                
                                             制片                  发行                   院线                    影院    
  国产片及进口批片           43%                                              7%                    50%                          
  进口片                               35%                 17%                    48%

其中进口分账片只能由中国电影集团和华夏电影发行有限公司发行。批片是指中国电影集团公司和华夏电影发行有限公司除每年20部进口分账影片以外以买断形式所发行的进口影片。
 
当国产片是有制片方交给专门的发行公司发行时,制片方与发行方之间的分账比例具体根据双方的发行协议商而定。
 
在现实情形中,具体分账比例会在上述原则分账比例基础上上下浮动,比例的最终确定全看双方签订的协议条款。一般来说,一部影片如果票房潜力高,发行方实力强,发行方在和院线的谈判中就会拿到较高的分账比例,而如果票房潜力低、发行方实力弱,那么在和院线的谈判中拿到的分账比例则相应较低,一切全看发行方与院线的博弈。此外,除了分账条款,发行协议中还会有奖励、返点等各种附件条款。
 
院线和影院之间的分账比例也是如此,当多家院线都在争取某家优质的影院加盟自己的院线时,院线往往会向影院让利、征收较低的分账比例以吸引影院。

影院的选址要求(一般原则)

考虑拓展区域:国内一线、二线、三线城市及较发达地级市

拓展要求:

1、在项目周边半径1.5公里范围内人口达10万以上为佳,2公里范围内的常住人口可达12—15万人。

2、临近城市交通主干道,至少双向四车道,且无(绿化带、立交桥、河流等)明显阻隔为佳。

3、商圈内人口年龄结构以中青年为主,收入水平不低于当地平均水平。

4、项目周边人口兴旺,道路与项目的衔接性比较顺畅,车辆可以顺畅的进出停车场。

5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过2500-5000平方米的同类业态为佳。

影院项目较理想位置在:新、旧商圈均可,可以依附百货、超市、购物中心、KTV、游戏厅、餐饮街等休闲娱乐设施。

物业要求:

影城实用面积:最低要求实用面积2500㎡
层高:一般影院层高都要求梁底净高≥8米。部分影院要求更高,如韩国CGV影院要求梁底净高≥10米,万达影院要求梁底净高≥12米……
柱距:柱距8-16米
承重:活载标准值≥400kg/㎡
电缆电容:强电负荷≥400千瓦
空调系统:制冷量≥500kw    制热量≥700kw   流量≥45000m3 ╱h。
通风系统:预留影院所需新风井/口、排风井/口。
给排水系统:指定位置预留DN75给水管、DN110排水管和DN110排污管,消防用水:30L╱S,不小于¢150喷淋接口。
广告宣传:提供广场外墙面、正门和主要通道等位置约200平米用于影院宣传。
影院大、中、小厅及VIP厅要求

                         大厅                      中厅                                         小厅                 VIP厅   
长(m)        24.5                       21.5                   17.4               15.9                 15.5
宽(m)       16.4                       13.1                    12.8               11.9                 10.8
预计座位       250-300                200左右            150-180        100-120          30-50 

影院招商谈判流程

• 与电影院拓展人员(乙方)取得电话联系,介绍项目并发送招商简介;
• 电话确认项目简介收发情况,如若对本项目有进驻意向,则约定考察项目时间或者是上门拜访时间;
• 乙方派专员考察项目,招商人员接待;
• 乙方提供物业基本要求,双方并对详细商务条件进行谈判;
• 签署合作意向或协议;
• 甲方提供建筑图纸,由乙方按影院特殊工艺设置图纸;
• 甲方办理建筑工程消防设计审核意见书;(甲方负责完成影城的一次消防工程,含强排烟、喷淋、烟感等)
• 乙方出具影城正式图纸给甲方,由甲方转交设计单位出具正式图纸,甲方按图完成土建工程;
• 乙方接收场地,装修并备齐手续,开业。

招商谈判的核心问题

合作模式

• 纯租赁

• 票房分成

• 品牌输出管理:品牌影院投资方与开发商共同投资影院,使用影院的品牌,但影院需占股份51%以上。

合作条件

• 纯租赁模式:地级市影院的租金

• 票房分成或称联营扣点模式:连锁品牌影院一般为15%-20%,一些地方性的影院分成可谈到25%(如武汉的…………)

• 保底与票房分成两者取其高:

• 保底租金+票房分成

该合作模式下的保底租金通常会很低,一般均能通过收入分成方式予以实现,故实质上也主要为分成合作方式


租赁期限

租赁期限一般为15-20年

后期运营推广

在招商过程为确保影院能对购物中心起到人流拉动作用,要求影院需要配合相关运营推广活动,购物中心配合影院进行推广。

影院的投资与回报

在地级市中影院的单座投资不会超过15000元,而大地数字电影院单座成本在5000-8000元之间。

下面是一些一、二线影院的投资情况

影院名称                                   面积 (平米)           座位(个)           总投资额            单座位成本           星级

昆山金逸国际影院                       4000                        900                        2000                    2.2                 超五星级

世纪环球影院                               3000                        450                        1000                    2.2

南国艺恒国际影城                       5000                        1050                      3000                    2.9

深圳博纳影城                                                                1334                      3000                    2.2

大连奥纳电影城                           4000                        1300                      3000                    2.3                  五星级

上影CGV大宁影城                                                         920                       2000                    2.2                  五星级

MK保利(郑州)国际影城          4000                       1106                      2000                    1.8                  五星级

北京万达                                        6000                       1505                      4000                     2.7                 五星级

 

在中国,电影院的收入中,票房还是占绝大部分。一般而言,影片的票房一分为二,由制作、发行环节和电影院分得票房总额的50%,在此基础上,税和电影基金要分掉票房的8%左右,再扣去上交院线3%-5%的管理费,最后留给影院的,大概是40%左右。如果按照20%的租金比例,影院在支付了水电、人工、设备维修和场地翻新的费用后,结余盈利已经变成了艰难的任务。

通过对电影产业价值链传导解析,影院以及由其构成的院线占据了整个电影产业链总收入最多58%份额。电影从制作到实现票房收入有四个环节,即制片—发行—院线—影院。其中,各环节都有行业内约定俗成的分配比例,包括制片分账总收入的约30%,发行15%,院线分5%-8%,影院占比48%-50%。

电影产业链之外,电影院管理本身也有利可图。在行业平均水平之下,影院管理中的非票房收入占到票房收入的12%。保利的影院把该数字做到了20%,而覃宏称,星美影院的数字则超过了20%。

此外,行内人士认为,一个影院20%的收入浮动,来源于该单一影院总经理等核心管理团队的能力。这其中包括,团体票的推广,以及影院广告、后电影产品销售等。

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