北京CBD写字楼市场未来走势分析报告
结论2：东三环核心区办公年租金起步价近百万，“中国合伙人”在CBD生存不易。 不同的企业属性对办公面积的需求有一定差异： 总部型和IPO型企业在500平米以上的办公面积需求比例大幅度高于PE、VC型企业，分别达到23%和36%。
Ø总部型对200-500平米的需求较多（48.5%），其次是200平米以下（28.6%），再次是1000平米以上（11.9%），最后是500-1000平米（10.9%）；
ØIPO型对200-500平米的需求较多（47.6%），其次是1000平米以上（21.5%），再次是500-1000平米以下（14%），最后是100-200平米（11.2%）；
ØPE型对200-500平米的需求较多（42.3%），其次是200平米以下（38%），再次是500-1000平米（15%），1000平米以上仅占6%；
ØVC型对200-500平米的需求较多（57%），其次是100-200平米（20%），再次是100平米以下（11%），500平米以上仅占11%。
从各类企业承担的年租金区间分布来看，呈现一种“中间大，两头小”的状态。年租金50万以下的企业比重低于30%，年租金50-200万之间的比重最大，而年租金达到300万以上的企业比重低于15%以下。在承担年租金300万以上的企业中，以IPO和总部型企业为主， VC和PE型企业基本被挤压出局。
如果考虑到在CBD区域贡献主要租赁面积（约72%比例）的企业主要是IPO和总部型企业，而他们的年租金在100-200万租金区间内的比例显著放大，在一定意义上也可以说CBD区域内年租金成本正逼近100万。
结论3：世界500强型大企业强势地位不保，主力部队逐渐从CBD核心区撤离。
在总部型企业中，把总部管理、交易办公和服务于研发生产等全部职能的办公需求聚集在一起的企业定义为传统总部，而把外地企业驻京机构、国际国内大型企业驻北京的分支公司和大企业总部的展示交易类职能部门作为分支机构。通过对企业的规模、性质进行的分类调研，此次企业样本中，总部型企业中，属于分支机构型的企业，约占总部型企业总数量的87%。
从这两类总部型企业的租赁面积来看，对于传统总部型企业，其租赁面积分布呈现一个“两头大，中间小”态势，租赁面积400平米以上的占比达到45%，尤其是租赁面积1000平米及以上的企业比例更达到24%。而租赁面积200-300平米之间的比例也保持在接近29%。
对于传统型总部企业而言，最核心的交易功能相关的部分（比如总部管理中心、销售部门、市场公关、人力等部门）离不开CBD这个区域。即使CBD租金处于高位，满足这些功能使用需求的办公面积，依然继续保留在CBD区域内。一般来说，100-200平米的办公面积足够使用。
其他面积需求较大的主力部队，交易职能相对不明显（比如研发、制造、质检等部门），可以从CBD迁出，能为企业节省很大部分的房租成本。这种总部型企业将不同的职能部门分开， “职能分离”、“前店后厂”的租赁趋势，也契合了外资大租户外迁的现象。
对于分支机构型总部企业来说，这类分支机构多属于总部驻中国或驻北京办事处，自身所需的租赁面积较小。从数据来看，其主力承租面积表现比较集中，主要在300平米以下，尤其是在100-200平米面积区间比例达到27%。