北京CBD写字楼市场未来走势分析报告

9月26日，誉翔安地产发布了一份对北京CBD写字楼市场的另类调研报告。与传统基于宏观环境与标杆项目的研究报告不同的是，这份报告着眼于写字楼的企业生态系统，抽样走访了CBD区域13座写字楼的905家企业，围绕着企业的经营内容、业务范围、成立年限、注册资金、经营收入、租赁面积、年租金成本等情况进行调研统计，并运用独特的“租户盈利模型”和“企业生命周期”两大工具，分析形成了这份报告。

　　“CBD的生存和发展有赖于长期活跃在这里的各式各样的企业用户，他们租房子、做生意，他们把每一天最具活力和创造力的时间驻留于此，产生了经营收入，也产生了消费和再投资。这数以万计的企业，共同构成了一个庞大而有序的生态系统，存活、壮大、死亡、新生。

　　这个由企业构成的生态系统，是CBD的价值基础，他们从事的生意，其来源和去处，决定了这个商务区的现在和未来。”谈到为什么要以这种另类的角度出具调研报告，誉翔安合伙人王珂说，“我们一直认为，写字楼本质是一个交易平台，是商务活动在空间上的投影，而商务活动的主体是企业。

　　企业作为写字楼的租赁和实际使用者，其盈利模式直接引导着自身的物业租赁行为，包括对物业的所处地段、品质、形象、面积和租金单价等因素的对比选择。我们希望通过这种微观而生态的研究，帮助朋友们将制定投资战略的基础变得完整，并借机窥见到一些小趋势，以赢得持续未来。”

　　誉翔安认为，处在不同生命周期的企业对写字楼的需求是不一样的，正是这点决定了写字楼市场的生态环境和发展走向。

　　而根据“企业生命周期”工具，从企业的生命周期角度出发，按照其所处的四种不同成长阶段，可将企业划分为VC型（风险投资，初创阶段）、PE型（接受A轮融资，开始扩张）、IPO型（已实现公募，稳定增长）以及总部型（庞大到需要剥离职能或有特殊需求，如建立地缘性更好的政商关系）。处在不同生命周期的企业，盈利模式和成长发展的驱动因素各异，而办公租金从本质上来讲是对驱动因素的投资，所以处于不同生命周期的企业反映在办公选址上的需求和成本负担是跳跃式的：

　　1、VC型企业注重收入增加的情况下尽量降低成本，所以其物业喜好为租金不高而且有收入机会的写字楼物业；

　　2、PE型企业发展相对成熟，注重商业办公效率和自身资源的周转利用率，其物业偏好为品质较好、办公效率高的写字楼；

　　3、IPO型企业对社会资源、金融杠杆的依赖程度较高，需要品质极佳的办公物业以保证企业形象和社会资源的吸入；

　　4、总部型企业（包括设立在北京的分支机构）注重企业战略决策和企业发展走向，注重开拓进入新领域的机会，所以其物业偏好为顶级地标性办公物业。

　　基于以上两个工具以及抽样调查分析，誉翔安得出以下四个结论：

　　结论1：CBD租金长期处于高位，大型企业租户（央企为代表）贡献面积，而“倒爷”型、企业驻京办事处类型的企业租户贡献租金单价。

　　调查数据显示：总部型企业不仅在数量上占据主要比例，也是租赁面积的主要贡献者。在总部型企业中，又以具有中资背景的企业为主要类型，他们占据了超过60%的比例。

　　Ø从企业属性的数量上看，总部型企业占比达50%占据绝对比例，IPO型企业占14%，PE型企业占28%，VC型企业占比为8%。

　　Ø从不同企业属性的租赁面积上看，总部型企业占据52%租赁面积，IPO型占20%租赁面积，PE型占23%租赁面积，VC型占5%租赁面积。

　　从本次905家CBD区域企业样本数据来看，总部型和IPO企业数量占比64%，贡献了写字楼样本市场约72%的租赁面积。而在总部型和IPO企业中，具备中资背景的大企业租户数量占比接近60%，并且这种趋势正在加大。而由他们所租赁的面积比例也超过60%。

　　如果再更进一步观察，对于总部型企业的租赁面积区间分布来说，在100-200平米和500平米以上这两个区间内的企业数量并未出现显著差异。究其原因，在于总部型企业之中，除了传统“大而全”的企业总部，驻京办事处类型的总部型企业也占有相当大的比例。这类企业的驻京办，他们对办公面积的需求范围往往在300平米以下，对于办公地点通常有硬性需求必须首选在CBD区域，故他们在租赁表现上为整体市场贡献了租金单价。