余丰慧：中国现日本式泡沫风险非危言耸听

万科董事长王石在微博上称：“一线接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”（9月24日 财经网）。

那么，上个世纪80年代末的日本泡沫经济是个怎样的状况呢？日本的房地产泡沫起源于20世纪末期。日本经济飞速发展过程中，存在着房地产泡沫经济的巨大隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（以1980年为基期100），但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的三年间暴涨了近2倍。东京都中央区的地价上涨了3倍。1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986-1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。

由于日本的房地产价格非常高，使美国、欧洲等世界各国的不动产的价格在日本眼里显得非常便宜。于是，日本把大把大把的钱用于在美国和世界各国大量购买房地产。1989年，日本三菱土地公司花13.73亿美元的高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，当时，全球都惊叹日本要买下整个美国。而三菱买下洛克菲勒中心的14栋大楼后，连续亏损，不久，三菱便将洛克菲勒中心以半价卖回给原主。这样的情况并不少见，最终日本不仅没能买下美国，而且被美国“算计”了一把。

这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。

中国北京、上海等一线城市的房地产现状与日本上个世纪80年代末期的情况惊人相似，甚至有过之而不及。不仅如此，中国内地与日本的宏观经济背景也相当一致。上个世纪80年代日本日元升值，外储激增，与当前中国的情况基本一样。1989年，日本国内股票市场和房地产市场泡沫达到顶峰，日本人的财富随之大幅度增长。国内居民存款率高,货币升值,出口强劲,在上世纪80年代后期,国际社会普遍相信日本即将取代美国,成为全球头号经济体。这与现在经济学家们对中国的预期很相像。

中国房地产存在泡沫是不争的事实,而且一些城市的泡沫正在急速破灭。中国指数研究院在温州抽样的样本显示，2012年1月，温州抽样楼盘的平均价格21005元，到2012年月，这些楼盘的均价跌到15565元。总体住宅的价格降幅为25.9%。有媒体报道，温州房价腰斩现断供弃房现象，上万套房丢给银行。也就是说泡沫正在加速破灭，风险正在集中释放。这种状况必将蔓延到全国，酿成全国性泡沫风险不是没有可能。

笔者始终坚信，没有只涨不跌的商品，没有只涨不降的房价，包括再次出现房价暴涨的北京在内。从宏微观环境看，包括一线城市在内房价已经失去继续上涨的动力。从宏观背景看。李克强总理多次强调，既是经济下行压力增大，我们也不搞财政赤字，既不收紧货币也不放松货币。房价已经失去继续暴涨的货币基础。

从需求上看，人口结构的迅速变化使得住房刚性需求增速将快速下降。投资投机炒作住房将会继续受到限购政策、差异化税收信贷政策以及即将出台的房产税政策的严厉打压。

从供给上看，农业银行首席经济学家引用的一组数据虽然受到质疑，但笔者认为，可信度非常高。全国空置住房达到6800万套，总面积近60亿平方米。五年之后，我国城镇商品住房总存量将超过320亿平方米，人均居住面积超过30平方米。如果允许集体所有制土地私有化和自由转让，特别是如果允许所谓“小产权房”能够直接公开上市交易，我国商品住房供应量将立刻增加至少30%，整体价格将面临巨大下降压力。从感官视野上观察，晚间一栋栋黑黢黢的住房，官员们动辄几十套甚至上百套的房屋，空置房绝对不少。

目前，一线城市房价暴涨的一个重要原因是，开发商等利益集团们都在豪赌新一届政府将会淡化房地产调控特别是限购等行政化手段过浓的调控措施，而会采取所谓市场化手段的做法。事实也确实如此，目前房地产调控的现状是，过去的一系列调控措施成了鸡肋，基本形同虚设。而又没有新的调控措施哪怕是房产税等间接手段的调控手段出台。给市场一种决策层在回避房地产调控，在刻意默认房价暴涨的感觉。开发商等趁机极力放大这种现象，拼命拿地王，推高房价，捂盘惜售，出现了越捂盘房价越高的恶性循环状况。这一点与上个世纪80年代日本房地产泡沫破灭时的状况也极为相似。

日本政府监管和调控行为的缺失是其房地产泡沫酿成大祸的原因之一。在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。中国内地虽然调控了许多年，但调控乏力、执行不到位甚至是假调控。而当前回避调控，试图重蹈日本政府覆辙更是严重错误的。

同时，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。这与中国惊人相似。目前中国内地正规银行信贷注入房地产领域虽然受到了一定限制，但是，民间借贷资金，影子银行特别是信托产品资金大量进入房地产领域，与当时的日本几乎一模一样。

中国必须汲取日本的教训，中国政府不能重蹈日本80年代对房地产泡沫监管和调控严重缺失的覆辙。更加需要清醒的是，13亿人口的中国，一旦房地产泡沫破灭对经济金融带来的风险，对市场以及百姓的危害性要比日本大得多。