刘光宇：房价疯涨或逼调控政策升级

　　地王井喷，房价疯涨，难道这对开发商面临的只是一片大好形势？恐怕不会这么简单。

　　9月4日，北京市朝阳区农展馆地块出让，成交楼面价达到惊人的7.3万元/平方米，北京宅地楼面价纪录再度被刷新。9月5日，上海徐家汇中心地块卖出217.7亿元的高价，超过广州亚运城地块，加冕全国总价最高的地王。5日下午，杭州华家池地块以136.73亿元成为当地的总价地王。

　　而房价自然也会随着土地升温而疯涨，刚刚过去的8月份，房价上涨势头依旧。根据国家统计局公布的7月份数据显示，北京、上海、广州、深圳新建商品住房价格同比分别上涨18.3%、16.5%、17.4%、17.0%。同比涨幅超过10%的还有厦门、南京、郑州等城市。根据百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点。同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年8月相比上涨8.61%，涨幅比上月扩大0.67个百分点。北京、上海等10大城市住宅均价为17871元/平方米，环比上月上涨1.49%，与上年同期相比上涨12.18%。

　　在以往传统的“金九银十”预期中，每年这个时候都会成为开发商不可错过的好机会。但近几年随着房地产调控的不断加深，实际上昔日真正的“金九银十”已经好几年没有来了。这几年虽然房价依然稳中有升，但并没有呈现成交量大面积上扬的态势。而今年似乎有些反常。很重要的一个原因可能是多年的调控让购房者越来越理性。而新一届政府 并没有刻意强调调控。于是，在短期内也没有新政策出台的情况之下，更多观望等待的客户，可能会在这个特殊的时段来选择购买自己心仪的房源。

　　虽然如此，就能判断调控真的会放松吗？不然。正是在这样的压力下，郑州成为率先收紧调控政策的城市。国家统计局数据显示，7月郑州新建商品住宅价格环比上涨1.7%，同比上涨12%，在二线城市中属于房价上涨最快的。而根据年初郑州制定的房价调控目标为不超过12%的城镇居民人均可支配收入增长幅度，这就意味着，郑州若想完成房价调控目标，接下来的几个月要实现房价同比“零涨幅”。

　　“以温州、芜湖悄悄放松限购为代表，在8月份政策导向给人的感觉还是逐渐走向略微宽松的趋势，可是到了9月份，诸多信号却显示，政策在悄然走向收紧。”一位房企内部人士表示。

　　不管地方政府愿意不愿意，他们都得做出个样子来给中央看。事实上，为了确保完成年度房价控制目标，不少城市纷纷加大调控力度。北京市按照“老项目不高于前期、新项目不高于周边”的原则引导企业合理定价，同时在房价较高、上涨过快的区域加大“限房价、竞地价”地块供应力度；广州对部分高价项目暂停发放预售许可、限制销售价格；深圳采取限制高价住房网签等措施。

　　目前来看，调控政策加码的可能性非常大，市场如此不理性的土地价格，增加了导致调控再出重拳的可能性。近日，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”，提高房屋持有成本的政策取向已经得到社会各界的基本认同。

　　随着楼市反弹的呼声四起，当前房地产调控也已经进入到了一个十字路口。未来的政策一方面要保持目前房地产市场的平稳，一方面还要安抚民意。经验证明，可能在未来过度行政化的调控手段会被淡化，而专家指出，限购、限价等行政手段的调控措施，被证明实际效果并不理想。最好用经济手段、市场手段，而土地供应、制度问题等长效机制则会慢慢建立。