各路诸侯涌入 商业地产结构性失衡

几经调整后的悠唐广场尽管人气已经有所起色，但仍有未租出去的商铺。在其附近的丰联广场，除了空铺增多，商场内的人气也极为冷淡。

  丰联广场并非特例。随着新型购物中心的兴起，传统百货业态正饱尝经营业绩急剧下滑的冲击，其中不乏黄金地段的百货商场。

  中国百货商业协会副秘书长范艳茹在接受记者采访时称，百货业态今年整体营业额下降幅度达30%-45%。少数商场仅实现个位数的增长。范艳茹认为，在国家整体经济形势不好，以及商业地产供应量过大、电商的冲击之下，百货商场营业额下降是大趋势。

  RET睿意德执行董事张家鹏认为，百货公司的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年亦有显著涨幅，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距。中国民众的消费个性化需求越来越强，对同质化商业场所的接受度越来越低，百货的压力将日渐加重。

  不过，范艳茹认为，百货业态经营状况不好，并不意味着新型购物中心运营状况好。她在总量过剩的背景下，购物中心整体盈利状况也并不乐观。

  中 国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云在新浪乐居与本报地产版举办的“商业地产产品线差异比较研究沙龙”上表示，一方面，购物中心不断入市， 总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题；而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失 衡。

  数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本还处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。

  排 名前20名的开发商近几年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。数据显示，2013年北京、上海等七大城市，新推购物中心将达2034万平方 米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。而后续大规模供应仍在持续，上述七大城市未来5年购物中心面积将至少翻 一番达到8700万平方米。

  传统开发商视商业地产为战略转型的桥头堡，而其他行业也想抢一杯羹。想要争食的不仅仅有红星美凯龙、娃 哈哈，还有雨润控股、苏宁、长虹、东方希望、新希望、京东商城等，来自家居、食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，近年均已或正在抢入 商业地产。

  北京顶秀置业董事长刘新虎感叹说，商业地产资本泡沫膨胀速度、同质化竞争程度，令人触目惊心。天津友谊路新业广场总经理 赵亨句表示，国内商业地产还普遍存在集团要求规模化、可复制化，而项目运营商业地产必须要做创新，这两者之间就产生了矛盾，甚至可能会导致品牌同质化。

  中 国商业地产联盟秘书长王永平表示，开发商转型的姿态各不同，有主动转型、被动转型、盲目转型、心动转型等。主动转型是看到了城市化商业发展带来的机遇；被 动转型像万科，不做都不行；有人看万达王健林是首富，认为商业地产是致富的手段，于是盲动转型；还有一种是心动，不是战略性进入。

  王 永平认为，中国开发商发明的城市综合体，掩盖了商业地产存在的很多问题和风险。但业内人士仍然感受到商业地产运营的风险难度。“‘一铺养三代’的时代已经 不复返了。” 汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明表示，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。人们只看到万达的风光无限，却忽视 了一些曾雄心勃勃的大鳄已遍体鳞伤。

  在此背景下，一些近年新建的商业街，努力寻求差异化发展之路。如位于北京怀柔的顶秀美泉小镇， 建成了近5万平方米的欧洲风情商业街，形成了集吃、住、娱、购功能为一体的高端商务服务区，不仅吸引了大量散客来此休闲度假，也曾吸引多国使馆及商会来此 举办会议和交流活动。刘新虎认为，“特色商业街规划不仅要遵循市场规律，避免人为造市和重复建设，还要在经营业态、业种等方面优化组合，才能突破目前商业 地产同质化竞争严重的困局，实现投资者、经营者和持有者共赢。”