商业地产理想的 持售比例

时下，商业地产如火如荼，但整体缺乏合理的产业政策指导，却存在政府盲目规划引导，和完全滞后的金融体制支撑。

纵观西方，早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

然而国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲，严重不匹配。

在这一背景下，“以住养商”和销售部分商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，持有项目的优质部分，在实现项目资金自平衡的同时，为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。

那么对于一般开发企业来讲，商业地产理想的持售比例究竟是多少？

首先，需要满足主力店需求，被动持有部分商业。从目前商业地产常用的操盘模式来看，利用主力店前期炒作概念，后期拉动人气，在当前，乃至未来很长一段时间还将是主流。一般5-10平米的购物中心，大型超市、百货、影院是“三大件”标配。如大润发之吞吐量，需2万平米，一般百货也在1.5-3万平米，影院2000-4000不等，这“三大件”大主力店租金低，条件苛刻，租期长、租赁期间要求物权不得抵押，不接受多产权物业等要求，都会极大较少购物中心收益，并为后期融资带来枷锁。

比如租金，主力店的租金往往是小店铺的1/3甚至1/10：沃尔玛租万达商业广场，租金每平方米每天1元左右，百盛则是1.5元左右。租期可长达10年或15年，且租金递增少。甚至于不少开要求半年至一年的免租期条件，提供装修费用等附加条件，都为购物中心打来很大压力。而且随着购物中心同质化现象加剧，影院、KFC、甚至电器卖场都纷纷优先选择无返租的物业。

这直接导致开发企业被动持有部分商业，而从一般购物中心业态比例来看，超市、百货基本占到整个购物中心业态比例的50-70%，如此大比例的持有，使得习惯于短平快的企业资金链不能承受之重！所以，超市进入地下，腾出地上物业尽量去化成为常规做法，但不得不说，多开挖地下物业，同样造成前期成本过大。这就好比进入死循环，战略错误用战术来弥补，只能是事倍功半。

其次，主动持有优质资产。一般来讲，项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中，销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡，从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。

比如最常用的“住宅+商业”模式。一般以所谓的城市综合体或“商业集合体”为多，由于政府主导商业和其他潜规则，商住比例一般是商业略大于住宅。比如建筑面积10万平米，商业要求超过5万平米，则实现项目资金自平衡的关键就是实现住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策紧逼下，快销跑量回收项目整体投入必须在价格上让利，且实现产品有较强的竞争力。基于此，与刚需楼盘匹配的地段，最大限度赠送，严控总价、最大限度少修地下车位，则实现自平衡基本实现。但项目整体能否产生高额利润，就在于商业部分的运作。一般商业部分尽量做到商业形态的多样化，产品的高包容性、再加上，商业地产的基本操盘水平即可。

再其次，参考标杆企业，找出适合自己的持售比例，而不是照搬，造成误导。比如万科地产，住宅领域标杆，典型的“短平快”完成资金的“快速周转”，其表示商业地产持有的比例不会超过2成。

近几年商业地产领域后起之秀，富力地产认为商业地产出售和持有的比例是3∶7。大部分采取销售模式后，该公司2011年-2012年的负债率较此前的超过100%大幅下降至80%左右。

12年之前，典型的销售型商业地产企业SOHO中国，开始告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，并预计3年后租金收入将成为该公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

总之，国内商业地产领域，仍以销售为主流，并出现持有比例升高的发展趋势，作为大陆房地产鼻祖的香港，其标杆房企之一新鸿基，其商业地产的持有和出售的比例大概是50%比50%。

纵观西方商业地产成功项目，可以毫无疑问的说，大陆商业地产逐步从散售到持有是大势所趋，至于持售比例究竟多少合适？要看企业发展的不同阶段，企业自身的融资渠道、企业制定的战略目标及保证体系，以及团队、企业制度等等因素，而且最理想的持售比例并非越高越好！合适的，匹配的持售比例，对自身才是最好