商业地产中的餐饮招商

电商冲击，百货为代表的传统零售江河日下，愁云惨淡的商业地产不得不另辟蹊径，餐饮业开始成为握在手中的“魔法石”。 由于购物中心体验式消费功能日益突出，餐饮娱乐的比例越来越大，知名的餐饮品牌也将成为今后商业项目招商重点。

纵观全国布局的万达广场，餐饮主力店所占商场业态与日俱增，传统20%-25%左右的餐饮业态比重已经远不能满足，现在的商业体餐饮业态中甚至超过了30%。

在成都金牛万达广场的招商中，就明确要求了租赁面积的30%-35%要做餐饮，中粮大悦城也规定餐饮业态要占25%以上。

为何餐饮成为购物中心的香饽饽？据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而真正的配有较大比例餐饮、休闲、娱乐的体验购物中心，消费者逗留时间约为2.5到3小时。

另外，对于新开业的购物中心，较之零售业，餐饮的培育期也相对较短，目前餐饮业的整体回报周期为2-3年，若是小面积的餐饮店，最快的回报周期是几个月。比如，200平米左右的特色餐饮，其整个投入项目可能是几十万（暂不考虑招商免租期、装修补贴等等），若一个月能回报十万到二十万，则回报周期会较短……

再因为，餐饮业的租金回报也在增长。传统意义上，餐饮业一般租金在50元-100元/平米左右，承租能力低，多被安排在购物中心高楼层。但现在，繁华地段的餐饮租金已增长到月均200元/平米的水平，而较偏远地区也有100元左右，虽然是少数。

不过，并非所有餐饮都适合进驻购物中心。消费适中、依靠人流量可以获得较高竞争力的是火锅、快餐、特色餐饮等终端品牌。

言归正传，核心还在于餐饮类商家，如何实现招商？

说到餐饮招商，因为有很多的不确定性因素，导致餐饮招商难度较大。而这些招商难点，主要是因为餐饮业态自身属性造成的。与百货超市相比，大部分餐饮企业特别是中餐的产品标准化程度、从业人员的整体文化素质都相差很远。

加上地域因素带来的饮食习惯和文化差异，比如川人喜食麻辣，晋人对醋情有独钟，沿海多吃甜食……，导致餐饮企业除了快速餐饮外，店铺的标准化和复制都相对较难。但按照对商业地产的规划影响和餐饮商家自身的特点，可以简略把餐饮分为快速餐饮和正餐，而快速餐饮又可以分为洋快餐、中式快餐和快速饮品店；正餐又可以分为中餐、异国餐饮、咖啡/茶馆/酒吧。

先说疯狂复制的洋快餐，其整体品牌影响力比中式快餐大很多，在中国大部分一、二线城市地区，快餐行业的标准化和连锁化经营就是受洋快餐进驻的影响开始的。

反过来说，每个餐饮企业的模式和发展策略不一样，但对物业的要求中的一部分内容是大致相同的，先说洋快餐：

选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场（百货/超市/家电/家居等）出入口位置和十字街口；面积上，如麦当劳的店面面积要求实用面积400平方米左右，且由于其配送中心设立和服务半径的限制，拓展的区域也受到一定限制。

一般硬件要求：

1）净高不低于3米，建筑层高4.5米以上，现市场竞争激烈情况下，建筑层高5米以上比比皆是；

2）楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡，此荷载最高需求，与大超市基本无二；

3）供电：甲方提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表；

4）供水：甲方提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/cm2，并具有相应的用水指标；

5）排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；

6）隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系，此隔油池根据具体营业面积配置，一般不小于6平米，并在长宽高和隔油池过滤技术上有要求；

7）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域；

8）排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm×700mm；

9）招牌：在门脸上方提供招牌安装位置；

……

餐饮业态是购物中心和步行街的香饽饽，但商场达到一定的人气聚拢程度和商业承租能力后就应适当压缩，因为餐饮承租能力整体仍然较低，面积过大将影响整体物业回报。所谓，过犹不及。