企业选址3大门槛--选址的租购决策

企业选址3大门槛--选址的租购决策
信息来源：北京写字楼信息网综合  发布时间:2009-8-13 11:58:50
    租赁还是购买？这对于企业来说是个问题。
　　中关村目前共有6万多家企业，其中60％以上是中小企业，这些企业很多处于成长期，资金实力不是很强，发展速度难以预测，如何选择理想的办公场所，到底是租赁还是购买，是众多成长型企业共同面临的难题。

　　而对于已经渡过成长期的实力企业，因为选择写字楼具有高投入性和长期性，直接影响着企业的财务成本、现金流、负债率及其股东投资回报率。

　　公司业务性质与发展的平衡

　　企业一般首先根据公司业务性质与发展阶段来考虑是租赁还是购买。对于依赖客户群的咨询、法律、金融等服务业公司通常很少购买写字楼，例如，中央电视台的动迁就会带走大量的下游企业。而一个公司如果处于高速发展阶段，首先需要判断是否有成熟的业务链条，能提供稳定的收入来源；其次要考虑现金流对于业务的作用，很多企业认为租写字楼不如买合适，几年下来的租金都可以够得上购买物业的首付了，但如果因为购买写字楼桎梏了现金流从而阻碍了业务发展，则是得不偿失。

　　前期投入与入住成本的平衡

　　很明显，租赁写字楼要比购买的前期投入少得多，不过一般情况下，无论时间长短，写字楼租赁要求以三个月租金作为质保金，称作“押三付一”，以此来限制租户提前退租和对大厦设备的损坏。而购买写字楼虽然有按揭，但首付款依旧是一笔不小的支出，目前写字楼按揭最高额度和年限能达到6成10年。市场上现在也有一些楼盘，以住宅立项，但功能布局上已经完全按照写字楼的标准修建，并且能够提供最高达8成20年的按揭。

　　不过，租赁写字楼只需要交纳1‰的印花税，但购买写字楼却需要按成交金额交纳房产税和土地使用税。

　　社会承诺与退出机会

　　曾经有这样一个案例，几年前阿尔卡特中国总部从国贸中心搬到崇文区新世界写字楼时，在员工中曾引起过一些不安，业界也不免犯嘀咕：阿尔卡特是不是不行了。当然，阿尔卡特无论是业务来源、与中国政府的关系、客户关系等方面的稳定性都已经足够成熟，受外界影响较小，这场“潜流”波动最后平息了。

这个例子说明，办公地点的稳定能给员工、客户和合作伙伴以信心，试想，一家搬来搬去的保险公司怎么可能向顾客传递财务稳健、长期服务的社会承诺呢？而购买写字楼通常都能传递这样的信息。

　　租赁写字楼虽然在这方面弱于购买，但对于企业来说却进退灵活。尤其对于半租半售，或者租赁面积非常分散的物业，客户很难控制终端，如果一个写字楼被太多投资客所掌握，在租赁市场冷清的情况下不排除投资者“甩”的行为，客户质量很难保证，进而影响到整栋楼的质量。租赁写字楼则必购买拥有更灵活的进退机会。

　　维护成本

　　无论是企业租或买写字楼，选择好物业管理至关重要，因为物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、安保、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。如果购买写字楼，特别是整购，固定资产就需要自己维护，可能企业选择办公物业，一种形式是购买；一种形式是租赁。购买办公物业，是企业的固定资产投资，需精打细算，租赁物业相对来说较为简单，比较市场租赁价格、物业管理费、空调加时费就可以了。企业在选择办公物业的过程中，必须立足于企业自身发展需要，结合自身的特点，在合理的预算费用基础上，进行物业选取。

　　操作流程

　　购买写字楼的操作相对复杂。就按揭来说，以企业的名义贷款，银行需要审查连续3年的资产负债表和3年纳税情况，且需通过审计机构核实，手续繁杂。于是，现在有些企业采取个人名义办理按揭，但按规定法人不允许申请贷款，而企业的财产权也很难受到法律保护。

　　风险

　　外资企业选址有个“潜规则”——不吃螃蟹，选择成熟物业。所谓的成熟，除了考察周边环境之外，很重要的是对邻居的评估。购买物业特别是在写字楼销售初期购买，不便于考察配套环境，对其他入住企业的质量也难以控制。更糟糕的是，如果开发商后续的资金出现问题，难免出现物业服务质量降低，物业贬值，甚至烂尾。试想一下，一个楼如果只入住一半客户，连中央空调开放可能都有问题，更何谈优质的物业服务？

　　当然，购买物业在资产融资和增值活动方面具有一些优势，比如抵押、入股、出租等，而租赁物业很难做到。