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市场动态

商业地产复苏 仍待时日

 [提要]疫情冲击下,北京的商业地产市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量,由此来看,商业地产的复苏仍待时日。

  逐渐复苏的住宅,仍在寒冬的商业地产,疫情让楼市中的两个市场相背而行。疫情冲击下,北京的商业地产市场第一次出现连续两个季度的负净吸纳量,由此来看,商业地产的复苏仍待时日。

  李女士在北京市望京地区租了一个写字楼的套间进行办公,受疫情影响,她没能如期返回北京,在今年3月份房租到期后便退了租,并计划等疫情进一步缓解后重新租房。李女士告诉中国经济时报记者,她认识的很多企业主都有类似的想法,一些原本计划更换场地的不得不推迟计划,一些在等房子到期后退租,还有一些在寻求转租。

  “一季度北京市甲级写字楼租赁市场处于市场冷冻状态,几乎所有的租赁、交易活动都处于暂停或延迟的状态。”高力国际华北区董事总经理严区海表示,在市场新租活动被冻结、成本因素成为企业的重要考量,以及部分租户租约正常到期等因素的作用下,2020年一季度北京市场的净吸纳量达到创历史纪录的-81000平方米。

  类似的情况也出现在其他的二三线城市。高力国际华北区研究部董事陆明在接受中国经济时报记者采访时坦言,一线和二三线城市的商业地产并没有本质区别,疫情冲击之下,写字楼所受影响最小,零售商铺普遍受冲击较大。而居家隔离等疫情防控措施很大程度上把需求线上化,因此使得无论是正常的写字楼租赁还是居民消费,都受到了严重限制。

  3月份,一些二三线城市陆续传出大型商场关闭的消息,伴随而来的则是员工的分流。3月31日,河南郑州的“大商金博大店”闭店后停止运营。乐天百货沈阳店也发布公告称,由于受相关行业和市场环境的影响,店铺经营面临的困境逐渐增加且至今已不可逆转,将于2020年4月30日当日闭店后停止营业。

 

  而北京的一些企业则开始出现从甲级写字楼向乙级或产业园区搬迁的迹象,还出现了一些退租或合约到期而闲置的空置面积。若没有疫情,这些新增的空置面积很快会有新的租户接手,但受到疫情影响,进展明显放缓。

  李女士告诉记者,她在3月份3次接到业主的电话。而与之前催缴房租相比,此次业主不仅主动调低租金,甚至还不要押金。但她考虑到公司的运营情况,还是决定暂时先不租。

  2020年一季度,北京市在商业地产没有新增供应量的前提下,空置率环比提升0.8%,同比上涨5.9%,达到16.7%。受此影响,北京市甲级写字楼租金水平也处于下调通道,全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。而各个商圈均呈现不同程度的环比下跌,其中长期价格坚挺的金融街和中关村也出现松动,环比下调1.4%和3.1%。

  陆明表示,北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。他指出,2020年依然是供应高峰年,整体空置水平会持续攀升,有可能会突破20%。但是,疫情也延缓了很多在建项目的工程进度,预计会有部分项目将延迟入市,这在一定程度上缓解了市场的供给压力。随着疫情逐步得到控制,预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。

  今年一季度,北京共有3笔大宗商业地产项目交易成交,分别是综合体、酒店和写字楼。其中,最大的交易是位于朝阳区的“LG双子塔”,该项目自去年下半年入市后一直是投资界热议的话题。最终,新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购。

  高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓透露:“疫情只会影响市场的投资节奏,房地产投资需求长期存在,国内一线城市的优质资产将成为国内外资本“抗周期”的最佳防守工具,交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放,消化之前所压抑的需求。但是,由于国际间差旅限制等因素,外资决策流程将相对慢于内资投资人。”

  随着2020年央行3次降低存款准备金率,陆明告诉本报记者,降息、降准不仅降低了行业成本,还释放了流动性,稳地产的效果显而易见。然而,这些释放的资金不会大量进入地产行业,“房住不炒”的基本原则并没有改变,后续政策应该会更多引导资金流向定向扶持的行业类型等,比如新基建、中小企业等。

  来源:中国经济时报

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