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市场动态

戴德梁行:北京写字楼市场短期承压 将逐步恢复活力

 [提要]未来2-3个季度,随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工,预计写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。

  4月15日,享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举行以"复工之下,商业地产的复苏机遇"为主题的2020年一季度市场解析发布会,会上发布北京一季度写字楼市场和零售市场报告,解读复工后北京写字楼市场未来趋势以及大宗交易的市场概况。

  戴德梁行北区研究部主管魏东表示,在新冠肺炎疫情尚未结束前,随着经济增长的持续放缓、企业盈利下降和租赁需求疲软或将拉动写字楼市场空置率继续攀升,租金将继续面临下行压力。未来2-3个季度,随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工,预计写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。

  市场租赁需求暂缓

  2020年一季度,受新冠肺炎疫情影响,部分企业租户纷纷暂缓他们的选址和扩张需求,北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象。至此,一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36,782平方米和-28,643平方米,北京全市和五大核心商圈市场空置率则继续小幅上扬,分别为13.8%和8.0%,分别环比上升0.3和0.4个百分点。

  租金优惠吸引租户

  由于新冠肺炎疫情消退尚需时日,北京大部分写字楼业主对此都持观望态度,并将精力主要放在了疫情的防疫工作上面。此外,业主给予了更为松动的租金价格和采取加大免租力度等优惠条件来吸引企业租户。至此,一季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币377.5元和423.7元,分别环比下降1.3%和1.0%,同比下降5.6%和3.5%。值得一提的是,面对此次疫情,大多数写字楼业主并未产生过多焦虑,都能积极予以面对。不过,由于大多写字楼业主之前缺乏防疫防控等方面的相关经验,随着楼宇内企业租户到岗人员的逐渐增多,如何做好安全的防疫工作成为业主们目前要面临的重要挑战。

  短期承压下,写字楼将逐步恢复活力

  对此,戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲总结,受此次疫情影响,医疗健康产业及线上教育、娱乐等科技互联网产业或将迎来更多发展契机,或将为写字楼市场带来新的租赁需求。同时,"新基建"板块也将给市场带来新的机遇。未来,楼宇的智能管理、安全管理和绿色健康也将成为提升写字楼市场竞争力的重要因素,而能够应对突发公共事件的写字楼将更加受到企业租户的信任与青睐。

  实体零售遭遇遏制  转型升级助力市场焕发生机

  2020年一季度,北京零售市场优质零售物业总存量为1,412万平方米,其中购物中心存量达1,219万平方米,占比达86.3%。

 

  一月下旬开始,受疫情期间防控影响,居民外出减少,购物需求被抑制,购物中心客流量锐减,品牌销售遇阻,尤其是餐饮及影院等业态,受挫严重。北京大部分商场(除餐饮、影院、休闲娱乐等业态外)虽都一直保持正常运营,但营业时间都有不同程度缩短。三月下旬,核心商圈大部分商场都基本恢复运营,除影院、休闲娱乐等业态,其他业态80%以上的店铺都恢复了正常营业。

  疫情期间,实体零售受到重创,消费者对线上购物的依赖度逐渐增加,各购物中心业主及租户也加大了线上宣传及服务,推出自营电商平台,在扩大商场影响力度的同时也缓解疫情带来的压力。受疫情影响,北京零售市场的"夜经济"和"首店经济"发展将在短期内受到遏制,尤其是"夜经济"这种主要依赖客流带动的发展模式几乎将处于停滞状态;"首店经济"的步伐也会因疫情放缓。疫情过后,零售行业将会专注于修炼内功。首店经济需要更多的政府引导政策支持,餐饮为主的夜经济会更加规范化。

  2019年底,北京市公布了一批将进入升级改造的老旧商业项目,本季度位于长安街的赛特购物中心也宣布进入闭店改造阶段,未来将改名为"赛特·碧乐城",定位高端购物中心。受疫情影响导致人员返工时间推迟,城市更新项目和在建项目进度也相应推迟,2020年整体市场供应节奏也将放缓。由于供应有限,未来北京零售项目仍主要以品牌的升级迭代为主,核心商圈的重点项目一铺难求的局面还将继续,且租金仍将保持上升趋势。此外,随着通州环球影城的开业及运河商务区的商业项目逐渐建成,区域内人流量也将大幅增加,从而进一步激发通州零售市场活力,商业市场将迎来新的发展机遇。

  戴德梁行北区商业地产部主管孟祎对此表示:"转型升级将会是后疫情时代北京商业的关键词,在核心商圈,疫情加速老牌商业的改造与升级,一方面体现为老旧商业物业对于硬件设施的调整与升级,全面提升物业设施设备功能及公共卫生管理,为零售商业空间注入绿色和健康的可持续发展理念;另一方面则体验为传统商业项目在定位和商业内容上的升级调整,传统商业业态,尤其是传统文娱业态将面临革新乃至部分淘汰,社交场景下的新业态、新体验、新服务将成为改造亮点。"

  来源:戴德梁行

 

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