一线城市写字楼空置率达10年来最高点

 [提要]2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。

　　刚刚过去的2019年，在“房住不炒”、稳字当头的大背景下，房地产行业依旧发生了许多新的故事，也产生了诸多变化。

　　2019年，谈起房地产时，我们该谈论些什么？《每日经济新闻》从政策、市场、企业三个方面出发，梳理了这一年10个具有风向标意义的关键词，希望以此回顾2019，窥见2020。

　　关键词3：空置率

　　一句话理由：去高档写字楼看封条。

　　机构发布的2019年写字楼空置率数据有点惊人，尤其是一线城市。比如，北京甲级写字楼市场空置率达到近10年阶段性高点15.9%，深圳同比上涨6.33个百分点至22.04%（两项数据源自戴德梁行），上海这一数值在2018年的短暂回落后再次冲上19.3%高位（数据源自高力国际）。

　　戴德梁行报告显示，2019年全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。

　　与之相关联，写字楼租金情况也不容乐观。据中指院，2019年第四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比下跌；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌。

　　香港的情况同样如此。在这个全球写字楼最贵区域，2019年的甲级写字楼空置率已上升至5.9%（数据源自仲量联行），创下2014年以来新高。过去这两年，高昂租金逼走了香港证监会，也逼走了四大之一的安永，两者都选择了便宜些的港岛东太古坊。

　　第一太平戴维斯方面指出，金融及高科技企业依然是租赁市场的主力军，这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。集中了诸多新兴互联网企业的地区，泡沫被挤压，靠资本维持生计的一些企业只能纷纷缩减办公面积，部分或全部退租的案例屡见不鲜。

　　尤其是那些喜欢租高档写字楼撑门面的金融企业，过去这一年P2P行业的综合整治着实令其“伤筋动骨”，北京、深圳都有大批撤走的案例，再加上新增供应大幅增加，导致写字楼空置率上升。

　　仅以深圳为例，2019年年中，其写字楼空置率问题曾一度令舆论哗然。然而，深圳的第二产业占比在一线城市中最高，随着制造业向服务业转型，第三产业占比抬升，写字楼需求也有望提升。

　　只不过在当前背景下，可见的供应压力将迫使业主作出更大的租金让利，甲级写字楼的空置率也将承受更大压力，而最终能扭转市场表现的新增需求，还将依赖于经济环境的改善。

　　关键词4：业主维权

　　一句话理由：这届业主很优秀。

　　2019年年末的千万豪宅水泥一抠就掉，将几乎贯穿一整年的房屋质量和业主维权问题推向舆论顶点，最新进展是：两大开发商表态将清退总包，接受退房。

　　相比于那些涉及人事调整、业务变更的大事儿，业主维权几乎每天都有发生。仅2019年12月，据媒体报道，就有包括万达、碧桂园、新城、路劲、新力等众多知名房企在内的项目遭遇业主维权。原因五花八门，绿化面积缩水、房屋质量不达标都是常态，更有大量铺设“植草砖”当作绿化地，“人工湖”由塑胶制成等奇葩问题，以及为了车位配比达标，在社区引入“缩水版”两层机械车位等等。

　　在这个开发商自己都吐槽“房屋质量最差”的年头，业主维权若没有点创意，甚至都没法引发舆论关注。

　　在龙湖的2019年中期业绩发布会上，有一位业主千里迢迢自费从长沙奔赴香港维权，现场质问龙湖地产高管“您是否知道，龙湖在长沙是维权的代名词？龙湖在长沙所有的楼盘都在维权，无一例外？……我非常钦佩你，我听说你是因为买了房子不满意，所以创建了龙湖，但我不知道为什么会成这个样子。”龙湖事后作出了积极回应，目前双方已达成和解。

　　而南昌的业主则组织了一场新力禧园维权媒体发布会，第一排预留了媒体席，从网上流出的图片看，桌签上的名字包括人民网、新华网、今日头条等主流媒体，以及“工程质量安全监督局”。

　　这类奇葩的维权，有些已经成为现象级传播案例，业主们向开发商营销部门“致敬”而又有所超越。这些费尽心思的维权，透尽了业主们的艰难，还有行业的种种暗伤。

　　在各个城市，每天都有房子不分昼夜地建设，也有不计其数的房子流转，但交房即维权几乎在每个开发商身上都得到了演绎。不论是高周转、降标减配，还是资金困难，由此导致的房屋质量问题没有任何理由被忽视。

　　维权的原因纵然千千万，但总结起来，如果不是买家秀和卖家秀的差距过大，谁愿意耗费心力去维权？

　　关键词5：渠道费

　　一句话理由：“夜壶”究竟是何物？渠道费年年有，今年争议特别多。用左老板的话说，“开发商一直有房地产‘夜壶论’，其实渠道也是开发商的‘夜壶’，市场不好拿出来用用，市场好了就放回去。”

　　这波争议，源自2019年11月8日一条关于“天津市住建委召开内部会议，建议更改新房中介佣金点位，新房中介佣金点位不得超过二手房的佣金点位，10天内就做调整”的信息，如同定时炸弹般投向地产营销圈。

　　市场很大，涉足新房渠道营销的公司太多，我爱我家、链家、贝壳、安居客等等几乎都涉及新房营销渠道。有开发商营销人员说，“渠道已经成了我们甲方的甲方了，现在一些负责人要到处跑中介公司门店，求带客。”就在2019年10月，北京亦庄某知名商住项目开出了10%的渠道费率，每卖出一套500万元的房子，渠道最高可以从开发商手中拿走50万元提成，这甚至超过了一些新盘。而该项目相关营销负责人的回应是“噱头，希望造出轰动效果，只是阶段性措施”。

　　但无论如何，敢于提出10%的渠道费向竞品施压，已经成为北京楼市现状的缩影，毕竟市场竞争惨烈，“落袋为安”才是硬道理。

　　从理论上看，发展到一定阶段后，渠道确实可以把持话语权。比如，某渠道公司在一个区域大面积布局后，通常是可以掌控区域带客情况的，从而在一定程度上形成垄断，这极易招致同行的不满。今年这轮争议中，类似事件也不是没有过。

　　渠道的生存逻辑再简单不过了，“重赏之下，必有勇夫”。作为开发商与市场的博弈手段，行情上行之时，没有开发商会愿意支付高额渠道费；行情下行期才是开发商愿意支付高额费用的前置条件。如果套用世联行董事长陈劲松的意思，启动渠道后，营销费用上升了6倍。

　　渠道和开发商的相爱相杀。

　　关键词6：白菜价

　　一句话理由：低到“触目惊心”的数字看看也挺好。

　　今年的楼市有一股泥石流，名曰“白菜价”，一些名不见经传的小城市几乎以一己之力将自己送上热搜。比如，乳山和鹤岗。

　　没有“面朝大海，春暖花开”的浪漫，只有“买完就后悔”的忧伤。以海景房闻名的威海乳山当地部分二手房价格只有新房价格的一半左右，各地看房团成为新房购买主力。楼层高一些的二手房，价格甚至还不如10年前，一套顶层阁楼的交易单价，可以低至1800元/平方米。

　　而再往北，由于一位舟山网友的买房过程网络直播，鹤岗这座东北四线小城市爆红，爆红的原因是5万元就能买一套房。面对鹤岗的房子，大多数人的心情都是“难以置信”，有网友甚至戏称“正好有鹤岗同事表示亲戚家房子出租，冬天只要租客付取暖费就不收房租了”。

　　不过，说乳山海景房白菜价可能略显夸张，毕竟跌回10年前1800元单价的还是少数，并且这个地方如今还有大批单价万元的新盘，但以鹤岗为代表的一批小城市，房屋白菜价却非常真实。

　　由公开资料可知，2019年12月的二手房均价，鹤岗在51个城市中排行倒数第二，为1944元/平方米。房价与之比较接近的有甘肃玉门1800元/平方米、山西霍州2258元/平方米、广西合山2666元/平方米，以及黑龙江双鸭山2843元/平方米、宁夏石嘴山2941元/平方米、辽宁北票2977元/平方米。

　　究其原因，一是资源枯竭，二是人口流出。在房价动不动每平方米几万元甚至10万+，通宵排队抢号新闻层出不穷的当下，这些数字低到“触目惊心”。

　　“不用谈经济学，房子卖出去前提是有人住，有人住的前提是当地经济能养活你。如果你连饭都吃不上了，房子就是坟墓！”显而易见，没人去的地方房价一定不会高，人人都想去的地方房价绝对不会低。

　　来源：每日经济新闻