房企买地之势：激进派重仓

 [提要]“拿地不易，盈利不易，转型更不易，房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周，在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上，旭辉集团董事长林中这样说。

　　中房报记者许倩|北京报道

　　“拿地不易，盈利不易，转型更不易，房企从来没有像今天这样焦虑过。”11月第一周，在一场房地产公司董事长、总裁参加的会议上，旭辉集团董事长林中这样说。

　　中国房地产报记者发现，很多高杠杆房企都在悄悄收缩战线。旭辉集团今年前10个月新增土地价值同比下降了39%；正荣集团新增土地价值同比下滑43%。从拿地金额来看，碧桂园、万科、融创、保利占据榜单前四位，但与去年同期的拿地数据相比，无论是拿地金额还是面积，无一不在下滑。

　　从全国范围来看，根据国家统计局最新数据，1～10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%；土地成交价款9921亿元，下降15.2%。

　　对这一态势，经济学者宋鸿兵置评道，全国房企之所以没有像历次地产周期一样“逆周期拿地”的原因，一方面是房产销售回款减少，同时房企融资渠道被收紧，融资成本上升，房企囊中羞涩，逆势拿地有心无力；另一方面是房地产市场预期转向，购房群体观望情绪加剧，房企也对市场未来走势趋向悲观，因此投资偏向保守。

　　但逆势之下，仍不乏激进者。今年突然杀出的黑马房企大华集团，前10个月新增土地价值同比增幅达225%；急于赴港上市的金辉集团，新增土地价值同比增长168%；还有3年来一直在负重狂奔的弘阳地产，新增土地价值增幅达92.8%。

　　金辉集团高级副总裁黄俊泉表示，目前金辉的土地储备虽已足够支撑千亿目标，但是董事长要求在2019年完成400亿元的土地投资额。

　　在头部房企纷纷放慢投资脚步的当下，这样的扩张激情无疑对其资金杠杆是个极大考验。

　　万科感叹“拿地其实很难”

　　在融资环境紧张，调控丝毫没有放松迹象的市场环境下，谨慎拿地成为房企的主流态度。这其中也包括融创、万科、恒大等头部房企。

　　中国房地产报记者根据克而瑞提供的数据整理发现，碧桂园1～10月累计拿地1993.1亿元（包括土地招拍挂及项目收并购所得），拿地面积6438.3万平方米，拿地金额与面积均占据榜首，但同比却分别下滑了35.96%及49.66%。

　　今年中期业绩会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，碧桂园秉承一线到五线（城市）均衡布局的策略，公司希望是机会驱动拿地，符合标准的地才拿。

　　万科保持拿地优势，以总额1936.7亿元占据拿地榜第二位，但同比去年仍下滑12.91%；拿地面积3133.3万平方米，同比下滑18.98%。

　　“其实拿地很难。”万科副总裁张旭在上半年业绩会上曾对记者表示，万科舍易取难，是因为想聚焦在经济增长比较快，有产业有人口导入、大家都看好的地区，非常难拿地，但是还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。拿地不多的另一个原因是万科非常谨慎，保持净负债率在40%以下，以现金流为导向，这是我们的方向。

　　第三名融创中国，1～10月新增土地价值1190.4亿元，新增土地面积2294.1万平方米，同比分别下滑32.43%和52.86%。

　　“现在土地窗口比较短，从目前情况来看，土地市场没有转冷，很多开发商还没有拿到地，很多城市土地价格还没有降低。别看现在买地便宜了，可能下个月更便宜，下下个月更加便宜，所以我们对买地市场判断，现在买地的很多都是踩空的，融创不着急。”融创董事长孙宏斌称，今年下半年融创将没有拿地指标，除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

　　而第四名保利发展，前10月新增土地价值1033.2亿元，同比下降32.89%；新增土地面积1579.4万平方米，同比下降36.72%。其中，10月单月拿地额86亿元，同比下降53%。

　　不过，在TOP30房企拿地榜中，拿地指标下滑最为明显的还是中国恒大。今年前10月恒大新增土地价值464.9亿元，同比下滑60.1%；新增土地面积1972.2万平方米，同比下滑72.55%。其次是正荣集团，前10个月新增土地价值及面积分别同比下滑43.24%和64.77%。

　　不过，恒大有着3.19亿平方米土地储备，恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧今年在香港业绩记者会上曾表示，恒大地产提前进入了二三线城市，以低价获取了大量优质土地资源，“即使不拿任何地，未来5～8年公司也可以保持稳定盈利”。

　　据中国房地产报记者统计，在TOP30房企拿地榜中，今年前10个月拿地金额同比下滑的房企有14家，拿地面积同比下滑的有18家。进入四季度，房企投资意愿进一步削减，一方面是对未来市场走势的不乐观，促销售仍是第一要务；另一方面，则是出于融资收紧对于企业投资拓展的制约。

　　据克而瑞统计，10月份有近4成百强房企尚未纳储，不乏新城、阳光城(000671,股吧)、雅居乐等规模房企。其中恒大、碧桂园、融创、万科等10月单月拿地销售比十强中最低，均不足0.1，而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在10月放缓投资脚步。这些行业标杆以及单月业绩仍然较高的房企及时踩下“刹车”，一定程度上反映了当前投资趋谨慎的大格局。

　　经历过规模扩张期的阳光城，也开始采取谨慎灵活的拿地机制，“去年和今年上半年拿地总金额都是占销售额的30%左右，比例控制得比较好。公司对市场环境不敢有过高的预期，目前情况下，拿地还是要更加谨慎一些。”阳光城内部人士表示。

　　“黑马”大华领衔扩张派

　　在房地产市场，从来不乏冒进者，毕竟这仍是一个需要竞规模的行业。

　　拿地最迅猛的是新杀出来的黑马大华集团。今年前10个月大华集团新增土地价值302.2亿元，同比增长225%，在全国房地产企业中排第27位，而上年同期排在50名开外。而在克而瑞披露的销售排行榜上，2018年大华集团的总销售额为183.9亿元，今年前10个月的拿地金额超过了去年销售额，激进程度可见一斑。

　　资料显示，这家不知名的房企来自上海，除在上海重仓拿地，近两年来其先后在广州、惠州、徐州、昆明、大理、德州、大连、苏州等地扩围，开展全国化布局，并在国外布局了澳大利亚市场。截至2019年6月30日，大华集团国内房地产开发用地的储备面积为527.32万平方米。

　　金辉集团也是拿地激进的典型，今年前10个月新增土地价值276.5亿元，同比增长168%；新增土地面积545.7万平方米，同比增长108%。此外，弘阳地产前10个月新增土地价值307.9亿元，同比增长92.8%；新增土地面积同比增长85.71%；美的置业新增土地价值466.3亿元，同比增长83.51%；新增土地面积同比增长80.54%；荣盛发展(002146,股吧)新增土地价值277.5亿元，同比增长69.93%。

　　这些中小型房企无疑都有着扩张规模的诉求，而土地市场不断加码的直接后果就是，财报中的负债大幅攀升。

　　部分规模型房企，尤其是有着国企央企背景的房企，在融资天然优势之下，拿地亦较为积极。

　　数据显示，中海地产1～10月新增土地价值1007.1亿元，同比增长11.6%；中国金茂1～10月新增土地价值700.4亿元，同比增长28%，新增土地面积同比增长55.72%。

　　在8月的业绩会上，中国金茂及中海地产均表示，下半年的土地市场还有机会，并明确表示会延续上半年的拿地姿态。

　　金茂方面称，下半年会保持这样的节奏，且今年拿地的总额会与去年持平。“很多城市今年供给计划都比较激进的，上半年只供应了40%土地，下半年全国主要城市推地力度会加大，所以下半年会有机会。”

　　类似的表态出现在中海的业绩会上。“中海去年新增投资安排1300亿港元，上半年完成43%左右，因二季度市场调整而放慢拿地节奏。下半年，我们会一如既往按照自己的风格拿地。”中海一位高管表示，这样能保证持续发展。

　　“存货是房企未来可变现的重要资产，规模过大或过小都会造成一定的经营风险。若规模过小，房企可能会因为土地储备不足而被动补库存；若规模过大，房企可能会因为激进拿地策略，导致债务攀升甚至资金吃紧。”易居房地产研究院研究员姚方表示。

　　拿地重心：长三角与中西部

　　从房企的布局路线来看，长三角与中西部区域仍为其重仓之地，这延续了2018年的拿地风格。

　　中指院报告称，1～10月，TOP10企业在长三角城市群拿地金额共计3261亿元，位列首位；而受益于政策转移、人才引进等政策，经济发展提速，房企争相进入中西部城市群，TOP10企业在中西部拿地金额共计2465亿元；珠三角和环渤海城市群以1545亿元和1406亿元分列第三、第四位。

　　其中，万科在长三角拿地金额553亿元，在中西部拿地金额为410亿元，在珠三角和环渤海城市群共计拿地407亿元。碧桂园在长三角拿地金额488亿元，在中西部拿地476亿元，在环渤海拿地169亿元。

　　在拿地策略上，万科更注重城市圈的人口流入、产业增长等方面。如张旭所言，万科的投资策略是希望在城市圈或者是在经济带上，所以没有规定说所有四线五线城市都不去。比如在大湾区有些城市都会去，上海周边的长三角很多城市也都会去，是因为这个地方人口还是有导入的，产业还是在增长的。

　　从城市布局来看，一二线核心城市仍是房企的拿地重心。龙头房企依托自身资金、资源等优势，在多个重点城市广布局，而中小房企则更集中于深耕本土区域发展。

　　在全国土地出让最为火热的10大城市中，没有三四线城市的身影，全部是一二线热点城市，如杭州、武汉、上海、北京、南京、天津、广州、苏州、宁波、昆明。

　　杭州的土地市场交易热度虽处于持续下降态势，但累计成交总价仍高居各城市之首。1～10月土地出让金共计2239亿元，同比下降2%。本土房企滨江集团(002244,股吧)以229亿元拿下杭州土拍市场的冠军；同样是本土房企的绿城中国，以116亿元拿地额成为杭州土拍第二大房企；而万科以115亿元成为杭州拿地金额第三名。

　　武汉是仅次于杭州的第二大热点布局城市，前10个月土地出让金额1427亿元，同比增长54%，融创中国、华夏幸福(600340,股吧)、华侨城是该区域拿地的前三甲。武汉正是中西部核心城市之一。

　　同属于中西部的昆明，亦成为房企争相布局的热点城市，前10个月土地成交总额846亿元，同比增长106%，在全国城市中排名第十。

　　而在上海拿地最多的正是本土房企大华集团。前10个月上海共计出让土地金额1423亿元，其中大华集团拿地额144亿元。其次是绿地控股(600606,股吧)，在上海通过招拍挂市场拿地121亿元。

　　在当前的市场环境下，多数房企在拿地上仍维持审慎的态度，甚至部分房企受制于更严峻的资金压力，拿地力度可能还会进一步收缩。不过，有房地产人士分析认为，随着土地市场不断降温，未来3～4个月或将出现新一轮投资窗口期，对现金流能力较强的房企而言，这意味着逆周期拿地机会的出现。

　　（此文刊于中国房地产报11月18日01版责任编辑何可信武爽）

　　流程编辑：曹冉京

　　审读：戴士潮

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来源：和讯名家