42家头部房企有息负债高达4.6万亿

 [提要]截至上半年底，其中42家头部房企的有息负债已经高达4.6万亿，每年光利息就得还上几千亿。如泰禾集团等少数企业，就出现资金链紧绷而被迫抛售项目的情况。

　　作为资金密集型的行业，不少人说过做房地产做到最后就是做金融。金融杠杆，成为许多房企规模爆发的利器；但一旦出现资金链紧张，则会让企业深陷泥潭，甚至不得不断臂求生。南都大数据研究院挑选50家规模上市房企的有息负债、净负债率、手持现金(现金及现金等价物)等指标为调研对象，揭示地产行业在财务及风险控制上的变化趋势。截至上半年底，其中42家头部房企的有息负债已经高达4.6万亿，每年光利息就得还上几千亿。如泰禾集团等少数企业，就出现资金链紧绷而被迫抛售项目的情况。

　　5家房企有息负债均超2000亿

　　某种意义上说，把握好规模和负债的平衡，是企业的一项终极课题。一方面，融资政策从紧，市场景气程度下降，房企的资金链将面临考验；另一方面，市场调整期到来，企业迎来“弯道超车”时机。

　　在房企负债表中，房企的总负债中包含预收的购房款，并不能直接体现企业的负债情况。值得深究的是房企的有息负债，即企业负债当中需要支付利息的债务，更能体现房企真实的负债水平。

　　据南都大数据研究院统计，已公布的42家上市房企有息负债规模高达46207.84亿。即便按照7%的平均融资成本来计算，每年要还的利息就超过3000亿。

　　其中恒大、碧桂园、融创、保利、万科5家房企的有息负债规模均超过2000亿元，恒大以超8000亿元的负债位居榜单之首。不过截至今年6月底，恒大手持现金达到2880亿元是房企中最多的，净利润也是房企中最高。同时恒大超过3亿平方米的土地储备也在房企中位列第一。按照恒大的说法，充足的营运资金保证了该集团的正常营运。

　　北大资源、泰禾净负债率超200%

　　净负债率是反映资产结构的指标，更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。据南都大数据研究院统计，45家对外公布的房企中，北大资源、泰禾、融创、富力以超200%的净负债率位居此次榜单前四。

　　研究员了解到，以“院子系”产品而知名的泰禾集团，已经深陷资金链危机近两年时间。由于短期需要偿还的债务过高，首次现金及现金等价物不足，今年已经多次“卖子求生”，但依然难以避免出现高管出走的情况，平均融资成本也高达9.3%。

　　此外，华发、佳兆业、中南建设、绿地、恒大、金融街等11家房企的净负债率在100%-200%(不包含)之间；而华润、万科2家房企的净负债率低于50%。

　　房企间平均融资成本差了不止一倍

　　土地价格稳定，建造成本固定，融资成本反而最大程度决定房企的盈利能力。同样的拿地策略和建造标准，倘若两家房企的融资成本差了一倍，就是利润差的最大来源。研究员发现，在此次研究的上市房企中，部分房企平均融资成本高达10%，有些房企融资成本却低于5%。

　　先做大规模，抢占市场，再进行财务优化，似乎成为新晋房企弯道超车的路径。比如中梁控股，三年时间销售金额从百亿跃升至千亿，在这背后，不外乎高频拿地以及高周转。上半年负债总额达1184.24亿元，现金流过多依赖信贷、信托等间接融资渠道，10%的融资成本也远高于业内平均水平。

　　研究成果显示，融资成本较高，位于7%-10%之间的房企有13家，包括当代、泰禾、佳兆业、恒大、雅居乐、时代、奥园等，占比34.2%；而融资成本低于5%的有8家，包括保利、金茂、招商、金地、龙湖、华润、中海等。

　　南都大数据研究院研究员发现，房企融资成本呈现分化趋势，一是拥有国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上具有天然的优势，融资成本普遍在4%-5%之间。二是与房企规模也有着密切关系，全国性布局的头部房企融资成本普遍不高。从趋势来看，融资问题将困扰着中型房企，尤其正在“弯道超车”的中型房企。

　　48家房企手持“现金”近2.5万亿

　　即便负债较高，但如果房企手中持有的现金足够偿还短期贷款，则危机不大。据南都大数据研究院研究员统计，48家上市房企总计持有现金24524亿元。当然，这些企业的有息负债接近5万亿元。房企这些现金除了用于买地等开销，不少还需用于还债。

　　“现金为王”的前五名依然是恒大、碧桂园、万科、融创、保利，手持现金均超过千亿。这5家房企现金总额超9100亿，甚至超过了榜单第6名至第20名的总和。

　　手持“现金”500亿-1000亿(不包含)的有9家，占比18.7%；300亿-500亿(不包含)的有14家，占比29.1%；300亿-100亿(不包含)的有以下的有17家，占比35.4%；100亿以下的有3家，占比6.25%。

　　南都大数据研究院研究员透过今年半年报发现，相较于此前的疯狂扩张，如今很多房企已经开始把资金安全放在首位，持有现金整体呈现了增长态势。

    来源：南方都市报