地产“后开发时代”的房企转型思考

 [提要]未来的15-20年，商业地产领域中两类企业会活得比较好，一类是在商办中以售养租的企业，另一类是细分领域里运营得比较好的企业，这一类企业投资回报率必然比较高，会在“后开发时代”找到自己的运营优势。

　　“我们以住宅为单一产品，以开发为主要的商业模式，竞争力的重点在于成本、规模、速度，这就是开发时代。后开发时代关注全产品线、全价值链，重点竞争是运营与资产管理，重点改变了，将会使很多企业发生变化。”御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在2019奇点（中国）绿色商业生态价值论坛上称，房地产已进入“后开发时代”。

　　早在2014年，时任万科总裁的郁亮就表示楼市进入“白银时代”。

　　面对新形势下，经济、政策、市场和人口结构等巨大变化，未来的路该怎么走？转型升级成为每个传统房地产开发企业不得不思考的问题。

　　冯仑提到，未来的15-20年，商业地产领域中两类企业会活得比较好，一类是在商办中以售养租的企业，另一类是细分领域里运营得比较好的企业，这一类企业投资回报率必然比较高，会在“后开发时代”找到自己的运营优势。

　　阳光100董事长、创始人易小迪在这方面和冯仑有着共识。

　　近日，易小迪在多个场合表示：“我们要做对的事情，要做减法，挑选适合我们发展的方向。”他认为，住宅的整体市场趋向饱和，市场总量开始见顶，阳光100必须做出主动选择，下决心转型，把精力放到非住宅产品上来，一定要脱离住宅的主流房地产轨道。在内部会议上，面对转型选择，易小迪形象地总结，“我们不可能同时抓住两只兔子”。

　　实际上，在多年实践 “租售并举”的商业模式后，阳光100已经收获街区综合体、喜马拉雅服务式公寓两个较为成熟的非住宅产品，未来也将进一步聚焦非住宅市场。

　　“房地产市场正遭遇很大的挑战，虽然规模很大，但住宅的毛利越来越少，我们迎来了从增量时代到足量时代的转变。”阳光100集团常务副总裁范小冲对记者说，“转型不是转行，我们依然会在房地产这个行业内，聚焦非住宅业务。”

　　“转型就像胖子转身，慢慢过渡。”冯仑总结，“而对于房企而言，有微转型（聚焦细分领域）、小转型（转型不转行）和大转型（转型又转行）之别。而大部分企业都选择小转型，即转型不转行。”

　　“凡事预则立，不预则废”，不管是选择何种转型，面对新的市场形势和变化，企业只有迎头赶上、找准定位、勇于试错，及时调整发展战略方向，方能在未来的竞争中赢得一席之地。

    来源：新华网