IT高科技、金融和专业服务占据 2018年北京写字楼承租市场前三甲

IT高科技、金融和专业服务占据 2018年北京写字楼承租市场前三甲

信息来源：第一太平戴维斯时间：2019/4/4

近期，第一太平戴维斯华北区研究部通过对北京市标志性商圈的市场特征进行了细致梳理，深度解读了北京写字楼市场租赁成交的行业分布情况。

纵观2018全年，IT高科技、金融、专业服务这三大行业牢牢占据了北京写字楼承租面积前三甲，占比之和高达69%。此外，北京作为文化中心的战略定位也使得文化传媒行业蓬勃发展。

得益于北京优质的经济结构（如第三产业GDP占比超过80%）以及不断推进的产业结构升级，北京写字楼市场的核心租户已经由传统行业（如制造、能源等）转移至IT及高科技、金融与专业服务类的企业，后者的承租能力更强，并且很愿意在办公场所上投入大手笔，因此也成为写字楼市场最强劲的需求驱动力。

2018年北京写字楼市场租赁成交的行业分布情况

*注：全部数据均来源于第一太平戴维斯研究部，统计口径为2018年内的租赁成交案例，按成交面积计算占比

标志性商圈

CBD —— 财富会客厅

北京CBD经过近30年的发展，现已成为全北京存量最大的区域市场。CBD的特性决定了区域内聚集了金融、贸易、服务、咨询等多种产业与功能。金融行业与专业服务类企业（如律师事务所、咨询行业等）的成交面积占据了前两名，比重合计超过50%。优越的区位、高品质的楼宇、充足的市场存量，使CBD成为汇聚传统行业和新兴领域的企业聚集地。

图表  2018年CBD及周边区域租赁成交的行业分布情况

金融街 —— 撑起国家经济命脉

北京金融街，平均租金水平跻身全球前五，汇集了最高金融决策与监管机构（“一行三会”）、国内外银行（国有五大行、股份制银行和外资银行）、基金、信托、资产管理公司，堪称中国的“华尔街”。金融行业在金融街的租赁成交占据了主导地位，租赁成交占比超过九成。

图表 2018年金融街区域租赁成交的行业分布情况

中关村 —— 创业创新起航之地

这里云集高新技术企业、坐拥中国互联网行业的半壁江山。中关村的行业集中度以及产业集群效应十分显著， IT、互联网类企业雄踞近73%的办公楼。此外，以新媒体为代表的文化传媒、以创投基金和互联网金融为代表的金融，更趋多元化的企业构成与租赁需求推动着中关村不断进化，成为领跑全中国的创业创新起航之地。

图表  2018年中关村区域租赁成交的行业分布情况

东长安街、东二环、燕莎 —— 东部三兄弟

北京的东部区域写字楼市场由东长安街、东二环和燕莎镇守，各具特色：东长安街是北京最早形成的商务区之一；东二环是大型国有企业聚集之地；燕莎坐拥第三使馆区、毗邻第二使馆区，三里屯商圈更为该区域增加了无限活力。三个区域路网紧密连接、交通通达。金融、专业服务、IT及高科技继续扮演北京东部的商圈主力租户的角色，承租比重均高于20%。此外，来自不同行业、不同规模的企业成交分布均匀、形成有效互补，为东部区域经济带来了极大的活力与竞争力。

图表  2018年东长安街、东二环及燕莎区域租赁成交的行业分布情况

亚奥 —— 北中轴线上崛起

借助北京举办于亚运会及奥运会的历史机遇，依托北京中轴线北端“上风上水”的优势，亚奥商圈形成集聚效应，自2008年后进入了发展快车道，在2106-17年区域供应达到顶峰，可谓市场新贵。相较其他老牌商圈，亚奥区域发展时间较短，但凭借独到的板块概念、优越的区位和极佳的楼宇品质，亚奥商圈实现了弯道超车，不但承接了大量来自中关村的IT类企业的外溢需求，还吸引了大量专业服务及金融行业搬迁至此，区域含金量与日俱增。

图表  2018年亚奥区域租赁成交的行业分布情况

望京 —— 魅力升级的新兴商务区

现在的望京早已升级为发展速度最快的新兴商务区。早在2009年，北京市政府就将望京定位为“第二CBD”；如今，以阿里巴巴为代表的互联网企业选择入驻望京，彻底激活了区域内的科技产业创新力。今天的望京呈现出“2/3中关村、1/3 CBD”的景象，“西有中关村，东有望京”的东成西就格局已初露峥嵘。

图表  2018年望京区域租赁成交的行业分布情况

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东先生（Anthony McQuade）表示：“北京写字楼经过近30年的发展，已经由寥寥几栋建筑发展成为拥有巨大存量及多个区域市场的庞大体系。同时，租户的需求也随之不断更新、升级，区域的差异性已不再是租户思考的首要因素，楼宇品质、精细化服务、员工的工作体验感等因素将在选址过程中起到决定性的作用。北京写字楼市场变化莫测，只有那些能够深刻理解租户的需求并提供相应服务的业主方才能在激烈的竞争中昂首胜出、处于不败之地。”