乐晓争：中国产业地产误区之解析

一、产业地产常规种类

众所周知一些产业形态，大家比较熟悉，旅游地产、养老地产、文化地产、工业地产，还有其他的地产方向，比如说医疗地产。

地产为什么会有一个综合体?我一直想跟大家分享一个我的疑惑，我们这么多年发展起来，说产业地产?我们到底是做产业还是做地产，更直白一点是打着产业的幌子做地产。

我相信在座大部分房产公司认同我们的观点，我们都是靠产业这个主题，我们真正赚钱是在产业底下卖房产赚钱。

二、误区表相

误区表现三个方面。

一是产业地产商业化，文化地产旅游化，旅游地产观光化。

其实很多政府在做这个产业主题的时候，第一是根据最近的旅游趋势;第二是中国形势的趋势。所以做了一些高科产业园区，高科在哪他们都没有研究透;第三是产业地产，我就是拿一块地;我拿一个30-50万平方米的项目，真正做产业这一块，占的比重非常少。真正是靠这个主题拿一块地，然后拿这块地延伸，希望盖商铺、别墅，总是认为有人会来住。实际上下一步运作的时候，卖的房产，是不是都是服务于产业大局的需求?

二是文化地产旅游化。

我非常相信798和上海新天地在中国两大一线城市占很大的地位。789和新天地还是有很多不同，我在2004年在北京工作的就去过798，但是我最近一次去2013年去带我朋友去旅游才去。但新天地我每天都去，重复性非常高，但是旅游也是有。但是新天地不是靠旅游，而是靠当地人重复获取赚钱。

文化当中新天地是商业类文化，798是艺术的文化。文化地产怎么做成文化地产，还是借文化地产的由头做旅游地产?这是一个误区，如果你没有搞清楚，这个地产做出来，经过的消费者是到此一游，只有一次的客户，还是希望客户不断得来，靠经营来取得客户的。这是目前中国在做文化地产这个误区没有吃透的。

三是说到旅游地产观光化。

观光、休闲度假严格来说是两种不同消费模式。中国有很多大好河山，但是我想一下，现在大部分花大价钱的旅游是在中国还是在境外。

我们跑到境外是观光当地人文还是跑到境外去看他的摩天大楼?我在中国30多个城市做过项目，但是我发现大部分的开发商在旅游景点造房子，他会请国际的设计师来做高楼大厦，你别忘了全世界只有一个迪拜靠高楼大厦来赚钱。

我认为迪拜能赚钱一是砸了重钱，二是在沙漠上造这样的工程价值不菲。但是在中国的山西造迪拜这样的高楼大厦成本太高，如果到海南看高楼成本跟迪拜是一样的，5500块钱四天五晚可以到迪拜，到海口、海南也是这样一个价格。结果发现大部分消费被东南亚这些地方赚去了。

我们有这么幅员辽阔的水土，我们有水有河，但是国人钱我们赚到多少，我们只赚到观光的钱、没有赚到休闲的钱。

三、误区实质A：政府与开发商

从这些误区从两个方面来分析，这些误区是从哪些方面产品的?政府出了什么错，开发商出了什么事?我们做开发房子的，都会在建之前做一个可行性研究，政府在对这块地做一个产业评价时，是不是要做一个宏观的价格评估，而不是仅仅这块地卖多少钱。如果我们做这个价格评估的时候，只是评价这个地的价值的话，那就错了。

产业跟地产不一样，产业不应该迎合产业状态，而是迎合这个区域产业的需求。如果这个产业造成了常驻居民的外流，那么这个城市对人口导入能力降低了，那么这个城市的消费率成长没有支撑。产业地产和产业是可以来弥补甚至来优化一个城市的产业结构。但是你在推产业结结构的时候，没有从人口结构来推，比如你这个城市是一个老年化城市，东南一些城市的年轻人出去打工，只有老人留在这个城市。所以他们赚的钱基本上都留在外地，那么这个区域怎么样发展?

如果这个城市长期的产业为这个城市带来的三十年的好处来研究，而只是单纯走开发项目流程，那么开发商留下来了，你要我用这块地，那么我就要用我的房子来盈利。

我们做开发性可行性地块研究的时候，不可能做到一个产业二、三十年对这个城市带来的税收收入，经济收入、人口导入做不到，大部分还是就着房产做房产。为了让这个项目利润最大化，因为跟我们地块衔接，这里面用来销售和利用的房子，希望中心城区的人口可以外流，可以中心城区的商业看到租金的差距，从而带来产业。产业就是蓝领，蓝领到了这里来，没有办法买得起你建的房子。

那么你如何吸引到这些产业大军过来?产业的招工就难了，用人成本就增加了。做产业地产的人最大的问题就是招商，为什么华为不到武汉投资?政府在选择主题时，是不是想到用产业结构平衡方式，来平衡这个城市未来发展，从而制定一系列的政策。

前面不是靠土地的红利来达到第一步的盈利目标。而是从一个产业结构均衡的角度，甚至用不要钱吸引人来为这个城市带来常住人口、年轻人口、消费人口，以及企业入驻。我认为政府在这一块还有大幅度提升的空间。

开发商主要是缴纳了滞纳金，那么他就不用正常前期投入。如果政府给他提供一定前期投资成本，让他在一定时期内招商锁定对行业有要求，甚至规定招商租金成本有最高限价，从而保证让企业进入区域的门槛降低，这一系列良性运作才会真正把产业地产做成以产业为主的地产，而不是以产业为幌子的地产。

这是政府误区实质另外一个方面，由于政府的政策不到位，有一些地听起来很好，拿一些毛利。但是房地产公司在招商的时候，拿到一级土地的时候，一定要有一个时间段，才可以招到企业进驻，问题是这个时间段大区域发展里面，政府是滞后的。政府搞建设的时候，也是要花钱的。

但是这个里面如何来运作?开发区就是拿到一块便宜的毛地，后来开发商的毛地越拿越大，但是他拿产业地产的主题来做这个地产，但是是不是做到位?所以就出现了高新科技园区，我们发现一些高新科技园区做的房子都空着，其实整个运营成本如何都不知道。前期有一些热血人士去投资，但是后来第一批热血人士买了以后，收不到租金。或者是一些证券市场、股票市场的发展，大家都在后悔，所以导致了这些投资人不能连续的进入。这是一块缺口，需要进入了。

开发商拿了一个产业为大旗，拿到地以后，他的产业跟房子不对称，实际上它做的还不是产业地产，还是做的商业地产。商业地产的模式就是你做什么地产，都需要人，如果没有人，你的商业城造好了，也没有人进驻。包括现在有房租，但是现在国家规定不能以包租的方式上户。这些上户的人即使商户了以后，他们面临的长期的租金缴纳。，甚至一些在产业园区的里面企业，没有人去消费，哪些小商铺就是把钱砸到了房子里面。

四、误区实质B：主题、定位有误

误区实质是主要定位，比如说工业主题，文化主题，体育主题，互联网主题。虽然今天有一些专家学者在中国做了很多研究。我以前在美国纽约读书生活过，我感觉中国在文化这一块的支出少得可怜。中国现在电影是比较有代表性的文化消费，我想问在座的各位，每年到剧院看戏，听交响乐的次数有没有超过三次的?不到5%。这些是不是文化呢?每年去博物馆、画廊超过3次有没有。不到10个。

你们知道国外画廊是怎么的?我们大部分去画廊里面看都是到此一游，你看懂了吗?如果你没有读过圣经，你去看卢浮宫，你根本看不懂。但是为什么国外的人会经常去，因为他从小受国外文化的熏陶，所以他去看了以后，他看得懂。

但中国这么大一个宗教，我们是怎么知道宗教里菩萨名字，难倒是靠自己去寺庙知道的?我看孙悟空知道了很多宗教里面名字，如果中国没有《西游记》，我们今天靠《西游记》赚钱的企业，哪些大人和孩子是怎么知道哪些名字?文化是需要教育来做基础，我们教育行业要想想，要发展文化地产，教育跟得上吗?

互联网主题我觉得是一个杀手锏。互联网对人类的作用就是突破的区域的限制。只要你有网络，你可以涉及到的东西差不多。互联网对产业地产来说是一把双刃剑，目前的商业地产，就是酒店、办公室也好，都深受“互联网影响”。

在定位分析的去做产业地产还是重地产，轻产业。但是把所有的焦点都是放在地产这一块，有多少人是研究的这个产业地产的项目，导入的人口、年龄人口，未来生的第二代，第三代，这个区域会有多少个企业，多少个医院。比如说郑州，提供1400万平方米为富士康企业提供，就是富士康要在这里建多少学校，房子。如果富士康有4万员工，那么会有多少个家庭，以及小孩要在这个区域来生活。所以这些配套的产业就是富士康的主要要做的事情。

在经济分析的时候，也是侧重地产的，而是轻产业的。

五、误区实质C：同质化、峰值化

我们说在这一系列误区的引导下就出现了这个三角形，第一是同质化，第二个是峰值化。有多少的房地产产业是如期导入了需要的产业，以及需要产业所带来的人口，从而从这一系列人口支撑产业地产需要配套的商业，以及商业地产办公配套的酒店等等，这都是我们需要考察的。

现在谈得很热的养老地产，所以在这里面有一些误区。很多企业纷纷到国外去考察养老地产。我觉得很可笑，中国的老人和外国老人生活概念不一样，你去美国、日本考察养老地产有没有意义。西方国家的老人对子女的义务是尽到大学毕业就完了，其他钱是自己花的。而中国的老人，甚至把钱留给儿子、孙子。我们养老地产是不是要建在郊区，为什么我们老人不能住在市区。

其实我们老人是一个宝，家人都是靠老人的，孩子接送都是靠老人。真正的养老地产，中国在全国没有一个优秀的养老地产。养老地产实际上是用租赁的，而不是用来买卖的。在80岁之前手脚便利的时候，不会要养老地产。养老地产有没有传承性，老了以后我再去住?不可能，养老地产跟商业地产不一样。你父母喜欢待的地方不是你喜欢待的地方，这就是为什么养老地产卖不动的原因。

我们未来如何需要产业地产的话，我们真的是要做到产业地产产业化，文化地产教育化，只有教育到位，文化地产才有未来。我们能不能把文化地产，学生的课堂搬到文化地产的项目当中去，现在有多少00后，90后，还会在哪里读《三国演义》呢，我们知道这些故事都是从电视里面知道的。这就是文化地产，我们是不是靠电视剧、电影才能了解历史。所以从文化教育这一块，需要国情的。还有一个是旅游地产的休闲化，这也是一个模型。

总的来说，产业、资源、土地是要整合的一个过程，一定要明确产业地产、产业、地产主次的问题。产业地产的流程，制度，地产商有时候是有前瞻性的。只有这样我们才可以做到从产业的源头导入产业的人员，产业的人员导入之后形成这个产业地产的生态、吃喝拉撒的一个循环，才可以形成这一个区域产业地产带来的收益。