中国产业地产四大“帮派”到底哪家强？

 从8月20号开始，内地产业地产概念上市公司相继公布上半年业绩报告。从记者长期跟踪观察的产业地产上市公司表现来看，13家园区类上市公司中9家的营业收入出现不同程度下降，其中下降幅度最大的达到85%。

　　这13家产业地产上市公司包括在香港上市的中国宏泰发展、卓尔发展、五洲国际、光谷联合、亿达中国、毅德国际、隆基泰和，在内地上市的包括东湖高新、市北高新、浦东金桥、张江高科、电子城、华夏幸福。

　　从整体表现来看，华夏幸福依旧稳坐“领头羊”位置，报告期内，公司以168.72亿元营业收入和30.31亿元净利润成为“最赚钱的产业地产企业”。

　　随着产业结构继续深化，以及今年上半年以来国家区域化发展政策的进一步发酵，这13家产业地产企业从一定程度上出现了区域化的地域分类、两极化的业绩分类的特征。

　　一方面强者愈强，已经形成利益生态圈的传统产业地产强者继续因马太效应而上演赢家通吃，而弱者尚且处在园区招商、流失、再招商的怪圈中难以自拔，甚至对自己的模式都不能自圆其说。

　　另一方面，不同区域的产业地产企业逐渐显示出地域性的玩法，这种玩法植根于对不同区域条件、政策、市场甚至人性的理解，在此之上，地域特性深深影响了一批企业，并形成一定范围内“气味相投”的产业地产企业集群。

　　京津冀派

　　营收最高相差737倍

　 　今年4月《京津冀协同发展规划纲》出台，对于起家于固安的华夏幸福基业、龙河的中国宏泰发展以及主打白沟模式的隆基泰和而言，这无疑从政策层面给它们留足了施展拳脚的空间。而在这权力的游戏下，环北京区域的产业地产企业却正在上演一场“冰与火之歌”。

　　火的仍然是华夏幸福基业，在其中报成绩单中，华夏幸福营业收入高达168.72亿元，净利润30.31亿元，同比增长31.71%。在营收仅为万科同期收入1/3情况下，净利润紧追万科的48.5亿元，更以26%的ROE秒杀万科的5.41%。

　　相比之下，去年上市的宏泰发展却面临营收和毛利率的双降，降幅分别高达77.6%和86.3%。对此，宏泰发展称，净利下降的主要原因系地方政府土地出让面积减少所致。龙河新区今年上半年总土地出让金额为2430万元，同比下降97.70%，以龙河经济开发区“产业市镇”模式为背书的宏泰模式在和地方政府合作开发上受益于土地指标的“近水楼台”，却也同时经历着政府推迟土地出让计划而带来的副作用。

　　今年5月在香港主板上市的隆基泰和同样以尴尬的半年报示人，截至今年6月底，隆基泰和收益录得2287万元人民币，净利亏损51万元，相比华夏幸福营收不足后者的1/737。不过未来隆基泰和的发展潜力不容小觑，根据其财报所示，通过30年的发展，公司在当地已拥有1700万平方米的土地储备，与政府签订战略合作协议的总规划占地面积为5500万平方米，如果真如其所说，这个数字已经近乎华夏幸福912万平方米土地储备的一倍。

　　上海帮

　　产业运营暗度陈仓

　　曾经红极一时的中国产业地产发展最早最成熟的地区，从数字上看业绩表现却不尽如人意。在外高桥、市北高新、浦东金桥和张江高科组成的四大产业地产上海家族中，除了外高桥以上半年营业收入35.23亿元，同比增长38.87%的业绩一骑绝尘外，其他几家企业在营业收入上表现平平。

　　与此同时，张江高科上半年房地产业务(销售及租赁)实现收入2.77亿元，同比降低41.8%，其中房产销售同比减少89%;市北高新园区载体销售更是零入账。

　　不过这种销售收入的大幅下降，同时也意味着园区平台型业务正成为上海帮产业地产企业新的业绩增长点。

　　其中张江高科在上半年投资类收益高达4.94亿元，增幅达到137%。而园区平台型业务所提供的ROE显然高于传统开发业务，张江高科在销售业务减少一半以上的情况下依靠对园区企业的股权投资，实现了1.7倍的净利增长。

　　而市北高新在销售类业务零入账情况下加强园区增值服务提供，提高了园区的出租率与租赁收入，其出租业务增长达到108.7%。市北高新此前一直在打造“精品园区运营专家”的企业形象，关键点在于“一区一城”的建设和运营，“一区”是市北高新园区，位于上海闸北，今年上半年提供了5895万元人民币的营业收入，占总营收一半以上，而另一主打项目“一城”——南通科技城，截至半年报发布前仍没有营收贡献，而该项目的成功与否将直接检验市北高新异地扩张成效。

　　此外，产业地产上海帮还大多属于国企背景，因此近期国企改革的进程加速也将在未来半年时间内对这些上市公司产生重大影响。2015年6月，浦东金桥启动国企改革进程，8月14日，外高桥发布公告涉及受托管理集团公司股权资产、人事变动，国企改革概念之下这类公司的市场表现值得继续关注。

　　东北独子

　　负债率持续高企

　　作为整个东北地区的唯一的产业地产上市公司，亿达中国的日子并不好过。今年上半年公司营业收入为27.54亿元，同比下滑14.51%;净利润录得3.14亿元，同比下降16.21%。更为险峻的是，公司的净负债比率由2014年12月底的150%继续上升至155%，财务风险高企。

　　在半年报里，亿达中国“巧妙”地避谈了营业收入和净利润，而是将商务园运营管理收入1340万元人民币放在摘要前端，并鲜明指出，该数据相对于去年同期上升473.5%。不过，实际上其商务园运营收入目前仍旧只占到总营收的5%而已。

　　商务园运营收入的急剧上升来源于公司新增轻资产运营面积56万平方米，在此之前2013年及2014年亿达中国的商务园运营收入分别为4660万元和4662万元，基本持平。

　　今年上半年亿达中国深陷“破产”传闻，虽然最终得到澄清，不过高筑的债台依旧让人为其资金链捏一把汗。半年报显示，亿达中国目前总负债达到174.4亿元人民币，较去年同期上升7.3%，其中一年内到期债务高达90.65亿元，而同期集团拥有的现金及银行结余约为35.4亿元。

　　亿达中国首席财务官罗兆和在去年公司上市时曾表示，相信两三年时间内可将净负债率将至100%的水平。不过从财报来看，该企业上市融资的大部分资金用于业务拓展，并未用于偿还债务，短期内亿达中国仍将处于紧绷状态。

　　此外，亿达中国一家关联子公司上半年陷“破产”传闻，上市公司也受到波及。不过，公司员工的裁减倒是直接反映在了年报之中。中报显示，截至2015年6月底，集团于中国内地及香港拥有2825名全职职员，这个数字在2014年年报中为2992人，减少167人。

　　武汉怪圈

　　剥皮洗净再来看

　　武汉产业地产一直是一个值得深入研究的地区，这里被誉为产业地产的圣地、政策最灵活的城市，也诞生了诸如卓尔发展、光谷联合、东湖高新等行业最早进入产业地产行业的市场化先驱。

　　光谷联合董事长黄立平从2014年公司上市以来为公司两次站台，2014年在博鳌，2015年也在博鳌。2014年讲谨慎扩张，2015年讲去地产化。这位产业地产“老兵”深谙产业地产门道，至少在产业地产理论建设方面成为众多同行的拥趸。

　　不过光谷联合却依旧没有能逃脱雷声大雨点小的怪圈。今年上半年，光谷联合营收4.28亿元，同比下降22.7%，净利润1.18亿元，较去年同期下滑9.74%。

　　从收入组成的区域划分来看，光谷联合并没有在异地扩张的热潮中随波逐流。中报显示，上半年公司在武汉结转收入的主要项目有5个，占总收入的88.6%;湖北省其他城市包括鄂州和黄石两个项目结转收入1590万元，占总收入5.89%;唯一跨省的青岛项目收入1500万元，占总收入5.5%。

　　卓尔发展也开启了非核心地产业务剥离计划。

　　今年6月25日，丰盛控股(00607.HK)宣布以5.87亿元、1.49亿元分别向卓尔发展收购其沈阳公司90%股权，以及卓尔商贸孝感90%的股权。从土地性质来看，卓尔发展沈阳的主要资产为沈阳市两幅土地，为住宅用地;卓尔商贸孝感的主要资产为旅游房地产项目。

　　更早之前，去年10月22日卓尔发展已经将旗下从事展览、酒店、商业和文化创意的正安武汉及武汉卓尔城分别通过出售和股权置换的方式进行了剥离。

　　在一系列重组和剥离下，卓尔发展今年上半年业务有所起色，营业收入5.4亿元，同比增长11.9%，净利润8.69亿元，同比增长18.65%，仅次于华夏幸福基业。

　　作为唯一的政府背景产业地产开发运营商，东湖高新在2013年底剥离义马环保的包袱后曾一度轻装上阵。不过从今年的运营表现来看，成绩仍不尽如人意。

　　公司上半年营业收入21.34亿元，较上年同期减少4.55亿元;净利润1243万元，同比下滑达到79.31%。盈利下滑主要受工程建设板块影响，报告期内该板块实现营收16.85亿元，较上年同期减少6.5亿元，降幅27.85%。

　　相比之下，东湖高新的科技园区板块有了长足的发展，期内完成营收3亿元，同比增长269.85%，销售回款3.62亿元，较去年同期增长79.38%。（来源：中国房地产报）