万科转型商业地产化 面临三大运营难题

 　随着万科商业地产化转型的深入，各种解读与质疑纷至沓来。早先宣称只做住宅的房企巨头，面对商业地产领域巨大的开发空间时同样难以免俗。专攻于住宅领域的万科，在大刀阔斧进军商业地产后，前期能否保持良好的资金周转以及后期的运营管理和有效退出等方面，万科都将面临严峻考验。

　　住宅利润率下滑

　　万科方面称，房地产业的“黄金时代”已经过去，作为业内龙头企业的万科也逐步进入了“白银时代”。随着房地产行业暴利时代的结束，利润空间被逐步压缩，尤其是住宅领域的利润率在快速下滑。

　　CNSPHOTO提供

　　数据显示，2004-2014年龙头房企净利润年复合增速为37.3%，2010年后明显放缓，2014年进一步放缓至平均15%左右的水平。与此同时，中国新建商品房销售面积在2013年达到13亿平方米的历史峰值，在2014年底的商品房库存面积则达到60亿平方米的历史高位。数据显示，随着住宅开发业务达到顶峰，房地产行业将面临长期拐点的到来以及净利润下滑的压力。

　　根据中原地产、同花顺的不完全数据统计,截至7月24日,共有34家房企公布了今年上半年销售额,其中有25家企业销售额同比出现上涨,占比达到74%。剩下的9家企业销售额同比出现下降,占比达到26%。

　　而作为住宅房企龙头的万科，数据显示其住宅利润率面临5年连续下滑的窘境。万科早前发布的业绩报告显示，2014年公司房地产业务结算毛利率同比下降1.55 个百分点至20.76%，结算净利率则比2013年下降了0.6个百分点至11.41%。万科集团董秘谭华杰解释称，一方面2014年地价涨幅较大，从而挤压了开发商的利润空间；另一方面，2014年市场经历调整期，部分利润较低的现房销售转入当期结算。

　　万科利润率逐年下滑已是不争的事实。业内人士认为，这与近几年来地价过快上涨，建筑、人工等成本持续上升分不开，而房地产利润率被挤压也是所有房企均面临的问题。

　　由于2014年全国主要城市地价不降反升，万科拿地策略极为保守，全年新获取项目只有41个，权益建筑面积591万平方米，与2013年拿下2590万平方米项目、金额超过800亿元相比急剧萎缩。早前在深圳万科中心召开的业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，今年万科将继续淡化规模和速度，在10年内将继续探索除住宅外的新业务增长点。截至2014年，万科规划项目按权益计算的建筑面积约3801万平方米，仍可支撑2年至3年发展。由于地价高企，今年将继续采取谨慎拿地的策略。

　　皇家特许测量师学会中国商业地产专业委员会主席张平在接受中国商报记者采访时表示，住宅限购政策的频繁密集出台，是导致住宅利润率下滑的直接导火索。虽然部分城市限购已陆续放开，但从政府角度来说，限购政策将会是持续性的。从这个方面来看，住宅价格疯狂增长的时代已告终结，而开发商以散售住宅赚取暴利的时代也已经结束。限购令可以视作政府抑制住房投资性增长的调节手段。“近几年，地价很贵，再建成商品房价格将会更加高昂，消费者难以承受如此高的价格，这就从地价上削减了开发商的利润空间。”张平说。

　　张平表示，传统的住宅开发商正在遭遇越来越多的困境，即便是作为房地产行业龙头的万科也不例外，就住宅领域的长期发展来看，整体行业呈现下行趋势。由于早前中国一直实行计划生育政策，“一孩政策”对房地产的影响尤为直接。从人口结构来看，多数70、80后及大部分90后，作为独生子女的他们将来可能继承父母及祖辈名下的多套房产。再过10年，住房对于这一代人来说，将不会构成刚需，届时市场整体将出现较大供应量，而最终影响房地产价格的仍是供需关系。就房地产企业前景来看，住宅领域未来将进入理性增长时代。

　　据了解，万科早在2006年就进行过一项关于中国人口结构的调查。结果显示，2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,新增首次置业人口将迅速下降，到2017年左右,老龄人口将不断增加。这意味着,住宅市场将面临需求萎缩的局面。也许,万科在今年涉足商业地产，正是为未来的发展和业务模式的可持续性留出空间。

　　进军商业地产

　　万科集团董秘谭华杰说，万科在研究了27个国家过去40年的房地产大周期之后得出结论：未来10年中国的住宅市场不会大幅下跌，行业总体仍然安全。基于此，万科仍会将住宅作为最重要业务，但万科需要寻找新的业务增长点。

　　据谭华杰介绍，万科设想的思路是围绕“城市配套服务商”来开拓新业务，主要方向包括消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，切入点包括新型商业中心、社区商业、度假物业、出租公寓、创业产业园、物流地产以及物业服务市场化、健康养老服务、装修与智能家居、建筑产业化等。“为了推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”

　　6月28日，万科正式对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。“未来两年内，万科在深圳将完成3个总计30万平方米的地标性购物中心，还有约34万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内要达到100万平方米的商业物业开发体量。”深圳万科营销总监罗霆说。

　　皇家特许测量师总经理张平向中国商报记者介绍道，住宅开发商向商业地产转型并非今年才出现，无论规模大小的房地产企业，在战略规划上都开始不断向商业地产领域靠拢。

　　她表示，商业地产前景乐观，近几年的城建规划数字显示，政府实际在不断加大工业建设用地比重，减少住宅用地配比。很多地块住宅用地比曾高达85%至90%，现在这一数字正在明显下降。从用地属性规划来观察，楼宇经济的快速发展需要众多载体，楼宇经济一定不是住宅经济，而商业地产正是其中的重要载体之一。

　　从另一宏观层面观察，未来经济的走势同样离不开对GDP的构成分析。张平表示，在2013年的GDP数据中，我国第三产业比重首次超过第二产业，代表着2013年我国已经进入到现代服务业的元年。而2014年第三产业的占比相对第二产业又有小幅拉升，这一数字意义重大，因为第三产业是现代服务业的代表，这也显示出了我国未来产业结构调整一定是逐渐趋向于现代服务业。产业结构的调整需要载体，国内市场对于服务业需求的激增同样离不开载体支撑，从基本面来看，目前我国商业地产仍处在起步阶段，其蕴含的巨大空间刺激了传统住宅开发商展开战略转型。

　　谈到商业地产，万科集团董事长王石称，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。万科集团总裁郁亮说，最初进军商业地产是“被动”的，现在已经拿不到“干净”的地（只有住宅、不需建其他配套设施的地块）了。在这种情况下，作为创始人的王石不得不做出妥协。

　　自从2009年进军商业地产之后，万科对商业地产的投入与重视度逐年提高。2013年1月，万科正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。随着万科转型为“城市配套服务商”，万科商用近年来不断丰富产品线，努力完善城市商业布局。

　　然而至今，万科的商业地产发展并不出彩，但规模已经非常大了。资料显示，目前，万科商业地产已在全国60多个城市铺开，在一二线城市中心商圈已经规划了20多座城市商业综合体项目，还具有为数众多的社区商业和区域购物中心，如万科红广场、万科生活广场等。今年初，履新万科集团商业地产业务负责人的丁长峰对媒体表示，万科集团下属的独立商业地产公司6月底会完成25个万科旗下购物中心的资产处理。但2015年已过半，万科商用仍然没有独立的迹象。早前在香港举行的2014年业绩发布会上，万科总裁郁亮称：“关于未来商业做大后有没有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前还没计划。”

　　专业运营、利益分配、退出机制构成三大难题

　　万科商业地产运营能力面临考验

　　万科向商业地产领域的靠拢，一方面前景广阔，另一方面则面临着风险与挑战。传统房地产企业在开发住宅时，公司的利润主要来源于散售，住宅的退出方式也长时间依赖于住房价格的上涨及销售。这一机制的优点在于资金回笼快，开发商能够维持稳定的现金流，然而，商业地产一般以整售为主，资金回流慢且盘面巨大，这就在技术层面上给房企提出了难题。

　　转型有益 风险共存

　　万科集团董事长王石说，进入白银时代的万科逐渐向城市配套商转型——住宅是万科的“轻资产”，盖了就能卖，但如今突然进入商业地产、写字楼地产，不能盖了就卖，要出租，这方面万科不是很熟悉，这对万科来说是“重资产”。

　　早前，出身凯德、负责万科商业的毛大庆曾表示，万科商业将寻求轻资产路径，第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”还未可知，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立。此前，万科还与凯雷投资集团签署了商业地产战略合作平台的意向书，双方拟成立资产平台公司，以收购万科的商业物业。根据万科的计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化方式退出。

　　万科布局的商业产品包括三大类型，即购物中心（万科广场）+写字楼（万科大厦）+社区商业（万科红），定位全部是针对周边居民的社区型商业，或者是区域购物中心。据了解，万科除在北京、上海、深圳等一线城市进行大规模的商业地产投资外，在全国多地也投入了大量资金运作商业地产项目。粗略统计，去年年底时，万科在商业地产领域的投资已超过200亿元，而今年随着深圳、上海等地更大规模的商业地产项目的相继推进，万科在这一领域的投资规模将进一步加大。

　　RET睿意德策略顾问部高级总监李静雅认为，和万达商业地产不同，万科商业地产团队有一定局限。万科商业地产品牌需要一个调整过程，不能完全复制万科的品牌，更多的是根据社区的属性和人群的分类来定义。

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，不同企业的转型，关键要做一个匹配度监测。如果企业规模过小却涉足一些新行业，那么就需要考虑资金流稳定性的问题了。如果没有资金支撑，那么主动甩卖股权是一个相对较好的策略。而企业规模处于中型的房企，未来在城市扩展上还需要加大力度，同时拓宽融资渠道也是比较关键的一点。而大型房企从维持目前盈利水平的角度看，会采取“撤资”的方式，比如说涉足非房领域，其目标在于构建一个全产业链的经营模式。

　　探索资产证券化

　　早前中国第一只公募鹏华前海万科Reits（房地产信托投资基金）获批，被业内人士看成是Reits在国内发展的里程碑事件。在过去一年多时间里，三个类Reits产品被批准挂牌，这前所未有的速度似乎是中国政府在释放推动Reits加快发展的信号。对于万科而言，Reits落地是万科轻资产战略的重要一步；而对于广大投资者来说，产品则为中小投资者提供了一个投资房地产的通道，降低了房地产投资的进入门槛。

　　REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。鹏华基金董事长何如表示，对于美国大型机构投资者和个人投资者而言，Reits早已成为主流投资品种之一。数据显示，过去二十几年来，多个Reits板块实现了两位数的年化收益，其中写字楼年化收益率达到了12%。

　　万科高级副总裁祝九胜表示:“万科作为这只公募Reits的受益者，能拿到这个钱不容易。”一直负责万科前海公募Reits商务谈判的祝九胜表示，未来万科的资产管理规模将是万亿级的，万科将会继续为各金融机构提供更多的可证券化优质资产。

　　“Reits无非是现金流的呼唤，但去年在酝酿这个Reits基金时，万科其实并不缺钱，我们的融资渠道非常多元化，况且去年我们的回款率也很好，在这个背景下推这个Reits方案，其实公司内部有很大的压力”，具体负责推进该基金的深圳万科财务总监刘波向媒体表示，最终公司管理层决定从长远考虑，在不缺钱的情况下与鹏华合作，推出了这个Reits基金。

　　皇家特许测量师总经理张平介绍，资产证券化以及有效的退出机制将成为未来品牌房企关注的重点。Reits作为资产证券化的一种方式，同时也是海外商业地产退出的最主要路径。然而，国外主流开发商的退出机制主要以整售为主，即商业运作过程中讲究单一业权，物业属一个业主单一持有，大业主在持有地产之后整售给大型投资机构，或者是在Reits市场退出。

　　张平认为，万科推出的Reits，更大程度上倾向于类Reits产品，并非真正意义上的Reits。国外的投资者购买Reits更多是基于股权投资，标的物是项目本身，投资者能享受到的收益一部分来自于租金收益，一部分来自于所投资产的保值增值。然而，购买万科Reits的利润主要来自于租金，标的物仅为租金收益。从这一概念来看，万科Reits并不能称之为真正意义上的Reits产品。

　　虽然该Reits基金并不涉及产权交易，只是让渡了项目的租金收益权，但在万科看来，万科在其中依然担当了一定的风险。刘波表示:“作为一个持有经营性资产的运营方来说，运营这项资产是需要一定运营成本的，运营成本和租金收入增长一般呈现正相关的关系，高租金回报需要高的运营投入。当收益权和运营权一体的时候不会出现矛盾，但现在我们出让了租金收益权，这就意味着为提升租金所增加的运营成本以及由此导致的相关税费都要由万科承担。”

　　运营管理能力待考验

　　事实上，对于地产企业而言，商业地产回报率究竟有多高才是关键。正略钧策高级顾问邓宇明的团队专门做过一项研究,其将单纯做持有物业的开发商和单纯做住宅的开发商最近10年的股东回报率进行比较,结果是前者比后者高出30%。

　　安信证券房地产行业分析师陶学明认为，万科的商业地产配套举措初期不至于会使得业绩大增，毕竟只是少部分附带的物业。戴德梁行商业部董事张志聪也认为，住宅附属的商业物业通常租金水平较低，租金回报率仅有5%左右。

　　这意味着，商业物业在进行打包整体卖给机构投资者时价格会出现较大幅度的折让。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海表示，据其了解，万科对旗下住宅的商业物业尚无统一的安排，有散售，也对一些物业进行持有，在对这类商业物业进行整体转卖的时候价格往往低于散售，机构投资者通常要求租金回报率达到8%以上。

　　业内普遍认为，一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然北京近两年商业项目的开发量很大，而且多数项目也卖得不错,但不少项目都折在了“养”上。因为商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租、有人来消费。也就是说，商业项目需要时间，需要“养”。“养”不好的原因在于，一方面做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目专业化水平又非常强，任何一个环节出问题都会导致经营风险。另一方面是因为目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，有利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售完成后，小业主自己经营，大家各自为战，很难形成统一的商业定位和商业氛围。如果是开发商负责经营，开发商不是业主，控制力和调整速度会明显降低。

　　皇家特许测量师总经理张平表示，国外的房地产企业开发商业地产已进入成熟阶段，多以经营为主，这也是商业地产整个行业的大趋势。过去10年中国商业地产行业的竞争多聚焦于开发与销售，而未来各品牌房企竞争的焦点将会不断转向如何保持稳定的经营效益、持续的租金流水，同时还包括资产的运营与管理，以及如何实现商业地产的保值增值。谈到万科的三条产品线，张平表示，开发对于万科来说已经不是难事，挑战在于如何形成万科自身的品牌输出。不同于住宅的是，商业地产的管理并未终止于招商结束之后，租约到期后，如何将一些坪效低、租金收益低的租户清理出去，并重新进行租户的排列组合，这些都是万科团队面临的机遇与挑战，同时也对万科自身的人才储备提出了较高要求。

　　一些商业地产运营专家也表示，商业地产的专业运营、利益分配、退出机制三大难题，是包括万科在内众多涉足商业地产领域的企业必须要面对的。

来源：中国商报