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市场动态

瑞银:房产泡沫痛苦远未结束 中国才经历一半

 虽然近几个月中国房产市场销售行情明显好转,但从三四线城市去库存过程判断,瑞银认为,中国的房产施工泡沫还没有结束,泡沫的痛苦历程只走了一半。

瑞银预计,即便中国政府会出台政策支持基建,明年房地产固定资产投资增速也将放缓至2%左右,全国固定资产增速也会降至10%。房产相关行业企业的收入会减少,银行业资产质量会进一步恶化,地方财政将不得不减少对土地财政的依赖。

· 泡沫之痛

早在去年5月,瑞银就在报告中指出,中国的房产市场在经历结构性下滑,和此前不同,它的成因不是政府收紧政策,而是供过于求和投资需求。

资料图

而推动上述房市下行的关键力量是投资和工业活动疲弱。由于中国房产市场和工业有广泛联系,房产施工下行会给多种工业施加更大的下行压力,影响矿业和重工业,五金、建材和施工机械最受影响。

资料图

大部分城市房市量价齐跌产生了负面的财富效应,不仅影响了家庭耐用品销售,也导致汽车销量同比增速从此前两年的13.9%和6.8%降至今年上半年的1.5%。地方政府财务状况恶化,政府支出、尤其是固定投资受限。今年上半年土地出让收入同比大跌38%。

中国房市还会带来外部影响。瑞银发现,房市下滑并没有像一些市场人士担心的那样,影响中国的贸易顺差增扩和人民币汇率稳定,由于房市对全球大宗商品终端需求非常重要,其下行导致进口增长疲弱,部分大宗商品价格大跌。在进口额下降的推动下,中国贸易逆差从前年的2590亿美元增扩至3820亿美元。

中国银行系统的不良贷款增多,银行的部分风险源于开发商和住房抵押贷款,还有些来自房产和土地抵押的贷款、飞速增加的影子银行贷款、其他行业贷款、与房市密切相关的地方政府融资平台贷款。

瑞银认为,房市下滑可能导致多个相关领域的资产质量严重恶化。中国官方的不良贷款率温和上升,影子银行还未出现重大信用事件,这些体现出,政府在努力采取行动抑制金融风险,比如允许银行贷款展期,开展地方政府债务置换,而且货币宽松压低了货币市场利率,也有助于让部分表外贷款回归银行的资产负债表。

· 痛苦没完

瑞银预计,尽管中国房市销售会好转,房产施工持续下滑还将削弱中国对大宗商品、原材料和机械的需求,房产、矿业和工业投资增长都面临压力,拖累明年全国整体GDP增长。

瑞银预计,明年中国房地产的固定资产投资增速将进一步放缓至2%左右,所以即使中国政府还会出台政策支持基础设施投资,全国整体固定资产投资增速也会降至10%。

房产施工继续下调的影响会放大,将对中国企业、地方政府财政和银行的资产质量产生大范围的影响:相关企业收入和现金流越来越有限;地方政府将不得不减少对土地财政的依赖;无论直接还是间接风险,银行资产可能进一步恶化。

另外,中国房产下行无疑会波及几乎所有市场。其最直接、也是最重要的影响渠道是贸易,因为中国是全球头号出口国和第二大进口国。

现在中国房市显然给国际大宗商品出口商的打击最大。瑞银预计,未来几年这类企业还会受到更多负面影响,直到中国的房产施工活动企稳。今明两年中国的房产施工增长会继续放缓,韩国等对华出口资本货物的国家经济增长可能进一步受影响。

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