第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。如同一个人，青少年时期，得病易康复；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段：短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为：30年岁之前为青少年，30-60为中年，60以上为老年。

 

住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房。住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。而短缺和饱和之间，是改善阶段，很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间，还有一个中产；由贫穷到富裕之间，还有一个小康。

 

这三个阶段，可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。老杨在此仅说一个指标。1968年，日本户均住宅1套，之前可称为短缺阶段；其后至80年代中期达到1.1套，可称为改善阶段；其后继续扩大，2008年达到1.17套，可称之为饱和阶段。

 

当前，我国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套（按成套住宅），全国肯定超过1。我国官方并无准确数据，20多年都没进行住房普查了，这么重要的事一直拖着不做，政府真让人费解。笔者推算，当前我国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段，进入改善阶段，类似日本70年代。在住房短缺阶段，房价基本不会崩盘，而在饱和阶段，可能性较大，当然还得需要具备其他条件。

 

另外还须提示，住房市场生命周期的阶段划分，表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标，但本质上又包括三个基本驱动因素：经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。

 

住房短缺阶段，一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段，一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。与欧美日当年的历史数据相比，当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看，三个基本驱动因素，决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段，已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。

 

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本、我国台湾地区，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的我国海南省。

 

第二，房价出现泡沫。关于房价泡沫的界定标准，存在较大争议。一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。

 

2004-2005年、2007年、2009-2010年，我国房价涨幅曾超过10%，但由于当时我国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。但1992-1993年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，且以投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。

 

近三年我国各地购房者皆以自住需求为主导，投资投机需求大幅退潮。另外，根据易居研究院的数据，2010年以来我国城镇地区房价收入比不断降低，2014年只有7.1倍，房价与收入的匹配度越来越高，总体难言有泡沫。

 

第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。

 

一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧；股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

 

2008年四季度至2010年上半年，我国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年则加息八次。因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。

 

不过，温州、鄂尔多斯等个别地区，由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。

 

当前，我国正处于货向宽松周期，2012年两次降息，停顿两年后，2014年11月重启降息进程，今年3月1日再度降息，2015年-2016年还将降息几次。在这种货币背景下，根本不可能爆发楼市危机，也不可能出现全局性的房价大跌！

 

第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

 

1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机，致使房价崩盘，香港也受到连累，2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后，西班牙和爱尔兰的房价崩盘，累计下跌四五成。过去20年，我国经济也有低迷的时候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，没有爆发过经济危机，也无金融危机。假如未来我国爆发经济或金融危机，且住宅市场进入饱和阶段，则房价很可能崩盘。

 

当前我国经济增速不断放缓，是否可以定义为“经济危机”或“金融危机”？显然不能！因为这不是外部或内部突发事件、灾难引起了，而是一国经济生命周期中的必然降速。由高增长转为中增长，是历史宿命，是一个慢性的转变过程，这不利于房价上涨，但也不会导致急发性的楼市危机与房价大跌。

 

上面分别分析了四个因素，对房价崩盘的影响：第一、住房进入饱和阶段；第二、房价出现泡沫；第三、货币先松后紧；第四、爆发经济或金融危机。其实，这四个因素之间，也存有复杂的内在联系。四者当中，同时具备的因素越多，房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现，则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现，则第四个因素导致房价崩盘的概率，要大过其他三个因素。

 

当前我国情况，一是住宅全局并未饱和，却存在区域性、结构性过剩；二是房价基本无泡沫；三是处于宽松周期；四是经济增速下滑，但非经济危机。综合四点因素，也就注定了：过去十年国内外唱空中国房价者甚众，但总是一个接一个的失败，有些人如谢国忠，是一年又一年的失败。遗撼的是，他们并不清楚上诸四个因素及逻辑。

 

那么，未来会否发生中国房价崩盘？这种可能性肯定存在。但概率有多大？何地会发生？这就需要领导及政府的智慧！同时，作为普通民众，我们所能做的是：密切观察四个因素的变化，提前预警风险，提前采取措施，防范我们的房屋价值大幅缩水！