核心地段地价水涨船高 2015开发商合作拿地或更盛

 核心地段核心土地越来越少，开发商也必须付出更多的价格拿到土地。

　　过去的1个月土地市场风起云涌。北京2015年1月土地总成交金额达340亿元，其中仅3幅地块底价出让，其余地块溢价率均在15%以上，更有5幅地块成交总价超过40亿元。而在上海，位于漕河泾的一块土地也拍到了楼板价67174元/平方米的成绩。

　　去年11月，中国民生投资有限公司(中民投)、上海外滩投资开发(集团)有限公司和上海佳渡置业有限公司以248.5亿元联合摘得董家渡地块，这一地块被以联合体身份拿到让人有些意外。而在去年的12月，金地、朗诗、平安也以联合体身份用26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块，这一点也引发业界的关注。

　　“非常高的土地成本和开发商自身资本有限使得开发商更倾向于合作拿地开发的模式。”高纬环球研究部经理陆明向记者解释道，“这个趋势在2014年就已经非常明显了。”

　　开发商抱团

　　在2014年初的龙湖业绩发布会上，龙湖管理层将“去存货”、“控成本”以及“扩合作”作为集团运营的关键词。龙湖的合作动作和意向在2014年已经展开得非常明显。

　　比如，在2014年开盘的北京滟澜新宸项目就是与绿地、合景泰富合作的项目。而在与基金合作方面，龙湖将同加拿大养老基金投资公司合作，共同成立合资公司，加拿大养老基金投资公司将投资约人民币12.5亿元用于发展苏州时代天街项目。

　　“通过股权合作形式发展项目，可以使龙湖更灵活调配资源，提升自有资金的使用效率，亦丰富融资管道，加强财务的稳健性。”龙湖地产财务总监赵轶告诉记者。

　　记者注意到，目前如招商、朗诗、绿地、恒大、万科等地产公司都有采取类似的策略。

　　作为一家中型房企的正荣目前也是积极扩张，记者注意到正荣在福建也同融信有过合作开发的模式。

　　“我们也希望同更多的开发商合作，互相借鉴自己的经验。”正荣集团南京置业公司助理总经理吴强告诉记者。

　　而在近日上海青浦区徐泾镇徐盈路西侧地块的土地竞拍中，也出现了华润联合体的组合单位。虽然最后该土地被上海申通地铁资产经营管理有限公司、上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业摘得，但是申通在之前也与华润合作开发过目前位于上海吴中路的万象城项目。

　　为化解扩张风险

　　“资金的相互支持，经验的互相分享。”吴强点出了合作的缘由。

　　自从2014年第四季度以来，整个一线城市的土地就有了非常火爆的成交，地价更是不断出现新高。在去年12月的上海土地交易市场，上海集中推出了非常多的优质土地。

　　吴强向记者解释，目前纯住宅用地的价格都很高，很多传统住宅开发商不得不拿“住宅+商业”的用地，而对于没有商业地产开发经验的开发商而言，选择合作伙伴或可以更加把握盈利的脉搏。而由于目前土地非常稀缺、非常昂贵，很多开发商自己开发资金也是问题，这样也可以化解风险，互相共赢。

　　“这个商业地产跑马圈地的时代，大家都想先把商业地产的版图扩大，做出来，再慢慢考验自己的运营能力。”新城地产高级副总裁欧阳捷之前曾向记者表达这样的观点。

　　而转型做商业，对于很多开发商而言就是一个挑战，运营经验的积累也不是一蹴而就的。

　　“目前国内综合体越来越多，大家都在转型商业，但是很多传统住宅开发商经验就有欠缺，这个时候合作显得很有必要。”陆明告诉记者。

　　以董家渡的中民投联合体为例，中民投自身并没有太多的开发经验，因此外界纷纷认为引入上海佳渡置业也是想借力更多的开发经验。经验和资本互补，或许可以双赢。

　　而随着自身的发展，也迫使很多开发商需要“迁徙”到更多的地方完成自己的全国版图布局。进入一个新的城市，可能并没有那么简单。

　　“很多品牌开发商对于某些区域市场不了解，合作开发也是同本土开发商的一个双赢，一个有本地开发经验，一个有品牌。”一位中型开发商负责人告诉记者。

　　世茂集团副总裁兼营销总经理蔡雪梅向记者举了福建晋江的例子。晋江由于之前一直是依靠比较发达的制造业进行出口的城市，其财富收入大概是呈现“哑铃形”，晋江并没有中产阶层的人群，要不就是高净值人群，要不就是收入偏低的人群。若是开发商对这个城市不了解，做出大平层这样适合中产阶层的改善型需求的产品，可能销售就不会那么高。

　　“这个就需要对城市了解，不然贸然进入一个城市就显得不太科学。”蔡雪梅告诉记者。

　　吴强表示，合作拿地开发对于资金的节约和经验的互补都是非常有利的，他认为这样的情况在2015年还会出现更多。(来源：第一财经日报)