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房地产估价的基本原则和方法

 房地产估价的基本原则和方法

 
第一节 评估的基本原则
  主要是有合法原则,最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则6个原则。
1、合法原则
  在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。
2、最高最佳使用原则
  在法律上允许、技术上可能、财务上可行,经过充分合理论证,并能给估价对象带来最高价值的使用,也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。在合法使用方式下,各种可能的使用方式中,能获得最大收益的使用方式的估价结果。
3、供求原则
  估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。
4、替代原则
  在估价一宗房地产的价格时,如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在,则可依据代替原则,经过必要的修正,判断出估价对象的价格。
5、估价时点的原则
  估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间,是一个具体的日期,通常年、月、日表示,估价额是该是该日期的价格。
  房地产市场是不断变化的,房地产价格有很强的时间性,它是某一时点的价格,不同的时点,同一宗房地产往往会有不同的价格,也就是说,估价实际上只是求取某一时点上的价格,所以估价一宗房地产的价格时,必须假定市场情况停止在估价时点上,同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
6、公平原则
  房地产估价必须站在公正的立场上,估价的目标在于确定一个客观合理的价格,不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则,或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。
  在房地产估价制度上规定,其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属,则应实行回避;自有自估行为不具有法律效力。
  第二节 房地产评估的基本方法
  一、市场比较法
  将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生交易的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。
  市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法,有时简称市场法或比较法。
1、理论依据:经济学的替代原则。
2、适用范围:比较广泛。房地产、单纯的房、地均可,但如果没有或很难找到比较案例的情况就不宜使用。
3、市场比较法的注意事项:
  正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键,运用市场比较法主要就是选择的案例要具有可比性,系数修正要具备准确性,评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素,这是决定评估结果的价格基础。
  (1)选择比较案例
  由于案例的可比性会直接影响估价结果,正确选择案例是市场比较法评估的基础。因此,在选择选择案例时,要重点注意几种不可比的情况:
  不同级别(地域)的物业,没有可比性;
  成交价格调整幅度超过了30%,没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%,综合因素不超过调整幅度的15%;
  用途不同,不具备可比性;
  交易时间超过半年,房地产指数波动幅度超过15%,不具备可比性。
  在操作中尽可能多搜集交易案例,对搜集到的案例,选择要慎重,严格实施必要的选择程序,选出具有可比性的案例。
  (2)案例的修正
  案例修正是将可比性参数对估价物的影响程度在价值量上体现出来,估价师要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素,将所评物业特征充分挖掘,将有代表性,对物业价值影响较大的因素重点比较。
1、严格按照估价规范标准,合理量化,确定参数。
2、对案例要调查取证、了解背景差异,了解交易内涵,把握交易案例中的各种因素,找出价格差异。
3、估价师对评估案例涉及的某一个区域的整体情况要有概况性的了解;对交易条件、交易背景资料要充分了解。
4、案例分析要透彻,便于量化,要注意区分和修正名义价格和实际价格,标价和成交价。
5、个别因素要根据待估物业的现状、修正情况不一样,不能千篇一律。
6、定性、定量相结合,修正中使用的因素条件说明表、比较因素条件指数表要匹配和对应,量化的分值要合理。
7、要注意评估物与案例的因素区别和等级,对影响评估重要因素修正,系数修正要到位,不能有意识地修正幅度过大或过小,力求修正准确。
8、对拆迁评估,使用权和产权要进行修正。
9、严格按照产权的法定用途修正,例如,对某区沿街的住宅评估,法定用途没有批准为非居住,与同类非临街的居住物,在比较时,不但没有优势,系数还要向下修正。
10、对整幢、独用的房屋,在适用性、市场接受度上要进行修正,由于二手房的市场供求关系,可能会造成面积越小,单价越高。
  二、成本法
  以开发建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之河为基础,再加上正常和应缴纳税金的出估价对象房地产价格。
  成本法又称原价法、承包商法、成本逼近法,在旧有房地产或资产估价中又称:重置成本法或重建成本法。
1、理论依据:房地产的生产费用为基点,也是一种替代原则。
2、适用范围:广泛。
3、测算方式:估价对象房地产价格=取得土地费用+建安费+正常利税
  三、假设开发法
  将估价对象房地产的预期开发后的价值,扣除其预期的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润,根据剩余之数来确定估价对象房地产。
1、理论依据:生产成本费用为基点,地租原理。
2、适用范围:待开发的土地、将土地或旧房地产整理后可开发利用的、具有改造潜力的旧房地产、现有新旧房地产中的土地价格、开发项目的估价
3、公式:地价=建成物业的楼价-建安费-专业费用-管理费用-利息-销售费用-税费-利润
  四、收益法
  运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价基准日的现值,求其之和得出估价对象房地产价格。
  收益法又称收益还原法、投资法、收益资本化法、收益现值法,土地估价中称作地租资本化法。
1、理论依据:基于预期原理,即未来收益权利的现在价值。
2、适用范围:有收益或有潜在收益的房地产估价,公益性物业不适用。
3、测算方式:房地产价格=纯收益/资本化率,数学公式为: P= A/r[1-(1+r)-n] (A:每年纯收益;r:资本化率;n:收益期限。)
4、运用收益法的注意事项:
  收益法的核心问题就是确定预期收益、未来收益期、资本化率。
  预期收益:一般可参考现在的收益,同时考虑市场竞争、空置时间等因素进行确定,并扣除营业税、房产税等经营成本,甚至是扣除个人所得税后的净收入。
  收益期限:有期限者根据具体情况的不同,可以选用营业执照的期限、经营合同规定的期限、租赁期限、整个经济寿命周期等。
  资本化率:一般可以参照行业平均资金收益率法;资本资产收益率法;安全利率加风险调整值。目前大多数评估方法采用安全利率加风险调整值,其中安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、市场竞争情况及新旧程度等确定,市场经营风险越大,风险值越高。
  实践中,收益法还有内在的缺陷,一是对于期限较长的物业,其未来的经营收益是不确定的,存在较大的波动性,并且期限越长,准确性越差,另外资本化率也难于准确判定,个人认识因素较多。因此对于商业用房,建议进一步通过市场法比较评估价格。
  第三节 各类物业的特点及评估方法
  一、住宅
1、各类住宅特点
  住宅主要包括普通住宅、公寓、别墅等。一般的特点为:
  (l)普通住宅。它是为普通居民提供的,符合国家住宅标准的住宅,此类住宅采用地方或国产建筑材料,进行一般水平的装饰装修,选用国产中档厨卫洁具和设备,可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度,并视其与新居住标准的差距和改造的难易程度,给予适当的折扣。
  (2)高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅,包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化;每套建筑面积较大,从一百多平方米到几百平方米不等;装修、设施和设备高档化,较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备;户外环境要求高;服务标准高,管理系统完善,往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大,其工程造价和市场售价均较高。
  (3)简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售,有待拆除重建;私房售价(扣除地价)一般较低。
2、住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素,除了一般政治、经济、政策等因素之外,主要有以下一些因素:
  (1)建筑结构、类型和等级;
  (2)装修;
  (3)设施与设备;
  (4)质量;
  (5)朝向;
  (6)楼层;
  (7)地段;
  (8)环境;
  (9)住宅楼的公用面积数;
  (10)交易时间;
  (11)交易情况。
  为了更加科学合理地对住宅进行评估,应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析,确定价值增减数额或价值增减率标准,以便于比较修正。
3、住宅的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格,三者在估价作业上有较明显的差异。
  (1)新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。
  估价刚刚建成或在建的居住房地产,由于各项成本资料容易收集确定,所以首先采用成本法进行整体估价;同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料,并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。
  (2)评估二手住宅,一种方式是对土地和房屋分别估价,合并计算。其中,地价主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估,房价采用重置成本法进行评估。另一种方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估,再对两种方式的评估结果进行分析,综合得出最终结论。
  (3)拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和旧城改造过程中,估价人员经常会遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,作价补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。
  二、商业房地产
  商业房地产包括商店(商场、购物中心、商铺和市场等)、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等)。
1、商业房地产的特点
  (l)收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营,有的是出租给他人经营,有的是以联营形式经营。
  (2)经营内容多。在同一宗商业房地产中,往往会有不同的经营内容,如商品零售、餐饮、娱乐等。不同的经营内容(或者说不同的用途)一般会有不同的收益率,如果用收益法估价,则应对各部分采用不同的还原利率(或称资本化率)。
  (3)转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营,有的承租人从业主手上整体承租后,又分割转租给第三者。因此,在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
  (4)装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修,而且形式各异,要准确估算其价值必须单独计算。另外,商业用房装修折旧快,在有些地方,买下或承租别人经营的商业用房后,一定要重新装修,因此在估价时应充分注意。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素
  (l)地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度,这由房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
  (2)交通条件。商业房地产估价时,要从两方面考虑交通条件:一是顾客方面,从现阶段一般情况来看,主要是公共交通的通达度,可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量,另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面,耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
3、影响商业房地产价格的主要个别因素
  (1)临街状况。一般来说,临街面越宽越好。如果几面临街,则有利于商业房地产价值的提高。
  (2)内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租,因此,要求内部空间能够灵活地间隔。
  (3)楼层。一般来说.位于底层的商业用房较优,但如果有自动扶梯,楼上的商业用房与底层之间的不利差距将大大缩小。
  (4)面积。应有与经营要求相适应的面积。
  (5)净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感,不利于经营;若净高超过合适的高度,建筑成本会提高,也无助于房地产价值的提高.
  (6)储存空间。
  (7)装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋,仅仅由于装修不同,价值会有很大的差别。此外,建筑结构构造因采用的材料不同,其价值也有很大的差别。
  (8)转租的可能性。有些业主或中间承租人规定,承租人不能再转租,这将影响投资(承租)商业房地产的灵活性,从而影响该商业房地产的价值。
  (9)使用年限和折旧情况。
4、商业房地产估价的常用方法
  商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益,商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上,所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
  商业房地产的转售转租比较频繁,特别是小型商用,因此,较易获得比较案例。所以,在商业房地产估价时,市场比较法也是一种常用方法。
  对于将要转变用途的商业房地产,有时也可用成本法作为辅助评估方法。
 
 
 
  三、工业房地产
  工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
1、工业房地产的特点
  (l)涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求,即使生产同一产品的工业企业,由于工艺、流程的不同,对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此,进行工业房地产估价时,首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
  (2)非标准厂房多、单价差异大。
  (3)受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀,估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
2、影响工业房地产价值的主要区域因素
  (1)交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此,必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连,有铁路专用线进入厂区,邻近通航河道(或海岸)且有专用码头等,则都有利于工业房地产价格的提高。
  (2)基础设施。工业生产对基础设施依赖较强,当地的电力供应情况,生产用水能否满足需要,排污及污染治理,通讯条件等等,.都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
  (3)地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置,例如造纸需要大量排放污水,所以通常需要邻近河道;化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
3、对工业房地产价值影响较大的个别因素
  (1)用地面积。
  (2)地质和水文条件。
  (3)房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
  (4)厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物(厂房)的修建同时进行的。例如,很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
4、工业房地产估价的常用方法
  工业房地产通常缺少同类交易案例,特别是非标准厂房,所以,一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带,往往有较多的标准厂房,其租售案例通常较多,可以考虑采用市场比较法。
  根据以上所述,工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径:一是参考预算价格,二是利用标准厂房的重置价格,根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
 
 
 
  四、其他用途房地产
  其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产,如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。
1、其他用途房地产及其估价的特点
  (1)特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多,往往有很多构筑物,例如油库,会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等,因此,需要估价人员有构筑物造价方面的知识。
  (2)用途对价值影响较大。。其他用途房地产往往有比较固定的用途,如果其用途可以转变,则应按最有效使用原则估价;如泉其用途改变受到限制较多,则房地产价值也会受到相应的影响。
  (3)估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少,可供借鉴的经验和案例也少,因此,除了需要慎重选择估价方法,还需要估价人员有较为丰富的估价经验并能灵活运用,同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样,才能较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
2、其他用途房地产估价的主要方法
其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例,所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异,客观收益较难确定,所以一般也不采用收益法估价。
  通常,其他用途房地产的估价以成本法为主,而且在没有同类房屋(或构筑物)的重置成本资料的情况下,只能参照概预算定额等资料具体计算。
 
 
 
  五、土地
  土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中,经常遇到的是宗地估价。
1、土地的分类。依据估价的需要,一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类,每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是,宗地估价除可选甩三种基本估价方法外,还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2、影响宗地价格的主要因素。
  (l)坐落位置;
  (2)面积大小;
  (3)形状;
  (4)周围环境;
  (5)土地权利状况;
  (6)土地利用现状;
  (7)规划设计要求;
  (8)生熟地程度;
  (9)地质、水文和气象条件;
  (10)其他。
 

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