新锐企业崛起 北京写字楼需求旺盛

 经济尚未企稳，北京写字楼市场却意外保持旺盛需求。

望京SOHO近日对外宣布，将于12月1日开始启动新一轮的租金上浮。他们涨价的依据是，由于供应较少，北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨，CBD等区域的业主积极上调租金，迫使部分租户向望京等新区迁移。

望京SOHO尚未对外宣布租金涨幅。但他们透露，目前，望京SOHO已陆续签约触控科技、百合网、新希望[-1.84% 资金 研报]等一批新锐科技公司，出租率超过75%。

除了望京SOHO，北京写字楼市场近期迎来大体量楼盘签约。位于朝阳公园地段的骏豪·中央公园广场宣布，已与北京优翔国际旅行股份有限公司、香港万恒国际有限公司签约，签约额已超过10亿。

值得注意的，北京写字楼市场的情况与全国行情并非一致。21世纪经济报道记者了解到，由于新增项目不断落成，业主优惠幅度加大，全国多数城市高端写字楼市场的吸纳量呈现小幅下降趋势。统计发现，自 2012年以来，中国高端写字楼市场每年的新增供应量均已超过吸纳量，供过于求。

DTZ提供的数据显示，2005 年至 2008 年间，中国主要大中城市的高端写字楼租赁市场总体表现较为稳定。2008 年第 3 季度，大部分城市高端写字楼的平均租金达到阶段性高峰，至 206 元/平方米·月。之后，受全球金融危机影响，2009年第4季度至2010年第1季度，写字楼租金跌至谷底，为155元/平方米·月，相比2008年高位水平下降了25%。自2010年中开始，在大规模扩张政策刺激下，写字楼租金水平强劲上升，并于 2013 年第 1 季度达到历史最高点，至 228 元/平方米·月。此后，高端写字楼租金持续稳定， 2014 年第 3 季度平均租金为 220 元/平方米·月。

今年以来，由于经济增长放缓，而写字楼新增供应持续增加，迫使业主选择牺牲现有租金水平以提升出租率。部分企业租户对扩大办公面积愈加谨慎，尽管租赁需求未出现大幅下滑。

然而，一类城市中，北京是过去 4 年间唯一一个可租赁面积始终稀缺、总体空置率低于 4%的城市。这主要是由于过去几年间，金融机构、TMT(科技、媒体和通信)类企业和专业服务机构的持续高速扩张，使得新入市的高端写字楼项目吸纳速度较快。

DTZ调研结果显示，2014 年第 3 季度，北京、深圳和南京三个城市被测评为一类城市，市场综合表现最为强劲。有 10 个城市进入二类至五类，即上海、广州、杭州、大连、武汉、厦门、青岛、西安、沈阳和长沙，这些城市的高端写字楼市场发展前景喜忧参半。余下的成都、天津和重庆三个城市为六类城市，这些城市的高端写字楼市场面临着较大挑战。

世邦魏理仕的调研也证实，写字楼需求主要来自科技、媒体和电信公司的办公空间升级、扩展或搬迁到核心领域，尤其在北京、广州、新加坡、东京和悉尼等城市。亚洲写字楼空置率持续下降，低至8.4%，这是全球金融危机爆发前一个季度以来的最低点。