“这次调整不是量变，而是质变，就像从青春期到成年期。”世茂集团副总裁蔡雪梅在日前举行的克而瑞地产金融形势分析会上表示，“在青春期，你的体重、个头这些有形的指标都是成长的。但是到了成年期，相应的各项指标，变化会非常细微，不能指望暴涨了。”

 

2013年，国内商品房成交面积达到创纪录的13亿平方米，在不少业内人士看来，这一数字在未来很长一段时间内都将无法被超越。“增速放缓、高位震荡”或已成为楼市“新常态”。

 

“中国楼市的这次调整会是一次软着陆，而不是硬崩盘，但会伴随着大分化和大整合。”在昨日举行的2014房地产金融专业服务研讨会(注：第一财经日报协办) 上，世联行董事长陈劲松对记者表示，“单边上扬的市场已经结束了，未来企业强弱的分化和并购将会加速，中国房地产市场已经进入拼内功的下半场。”

 

放出天量之后

 

根据国家统计局公布的数据，2013年，全国商品房销售面积为13亿平方米，同比增长17.3%，商品房销售额8万亿元，同比增长高达26.3%。

 

在亿翰智库董事长陈啸天看来，2013年的国内楼市表现令人震撼，但随着高成交量、高房价、高地价、企业业绩高增长“四高现象”的出现，楼市已是明显“高处不胜寒”。他表示，由于行业处于“四高环境”下，随着年初流动性的罕见持续收紧，确实很难保证每家企业都能够始终坚定市场上行的信心。

 

2月下旬，杭州某楼盘打响马年降价第一枪的消息很快被铺天盖地地传播，本身就高度紧张的资本界、媒体界、开发企业和消费者开始全面看空行业，随后主要城市楼市成交量大幅回落，本如脱缰野马般的房价也开始调整。

 

一时间，房地产产业链上的人们都在思考——中国房地产到底怎么了？目前，业内形成的基本共识是，本轮楼市调整并非由于政策打压及外部冲击，而是市场内部供需结构失衡导致的自然调整。目前，国内楼市出现明显分化，部分城市已供过于求。同时，需求并未消失，但由于个人按揭贷款紧张以及预期的改变，购房者普遍陷入观望。

 

“今年是楼市的调整之年，但这种调整并不会太深太剧烈。但一些新变化值得关注。”住建部政策研究中心主任秦虹认为，中国楼市已经从过去的低基数高增长变成了高基数低增长，从过去的趋势性机会变成结构性机会，在趋势性机会下，只要买房都赚钱。但在结构性机会下，不同的企业和城市都会分化。

 

“种种迹象表明，中国房地产的巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯。”上海领易投资顾问有限公司董事长邹毅对《第一财经日报》记者表示，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。“存量增加，增量递减”将是未来中国房地产市场的特征，楼市的“黄金十年”已经过去，但还有“白银十年”的发展机会。

 

房企求变突围

 

“我们认为中国楼市已经进行到马拉松途中跑的后半段，这个阶段比拼的是内功。”旭辉集团董事长林中对《第一财经日报》记者称，房企应以平常心面对楼市的调整，不要太乐观，也不要太悲观。同时，危机中往往蕴藏着机会，对于一些战略清晰、专注产品和服务、对市场走势把握到位的企业来说，楼市调整反而是弯道超车的机会。

 

林中认为，市场即将入冬，而且这个冬天可能会比较漫长，最寒冷的时间还未到来。“我们认为，不同的房企面临不同的问题，应对的策略也不同。一般的应对策略是‘多卖楼、少买地、现金为王、开源节流、苦练内功’。”

 

蔡雪梅表示，目前，单一追求规模，靠降低成本做大量同质化产品的模式一定会遭遇严重的挑战，在楼市下半场，如果只是在面积大小和户型上做一些改变，肯定是没有出路的，只有给客户全然不同的产品和服务，才有可能在这个市场上突围。

 

事实上，面对楼市的“新常态”，各大房企均在经历短暂“慌乱”后，开始积极应对调整，同时，也有一些嗅觉灵敏感的企业开始在楼市下半场中寻觅新的发展机会。

 

“今年肯定有一些小企业扛不住，进而会有很多项目和土地进入二手流通市场。我们正在捕捉机会，当机会集中出现时，公司会大量补充土地。”一位大型房企投资部人士向记者表示，“我们内部预计，今年年底到明年年初，将会是市场的底部。”

 

上述房企投资部人士认为，今年将会是中国楼市的并购大年，有大量小房企将从市场上消失，在这个过程中，大型房企将进一步巩固自己在市场上的优势，而不少中型房企也会获得难得的弯道超车的机会。

 

上海一家国资房企相关负责人对《第一财经日报》记者坦言：“由于各方面的原因，我们的企业在过去几年一直‘长不大’，从某种程度上说，我们是乐于看到楼市调整的。例如，去年楼市火爆，我们根本拿不到土地，但今年我们已经低价拿到了几幅优质地块。接下去，我们将会进一步发力，希望能够在这波调整后脱颖而出。”

 

秦虹认为，未来固守开发传统住宅的企业，在这个市场上的竞争力会越来越弱，中国的房地产市场未来还有空间，但这些空间是属于有创新能力以及坚持多元化发展的企业。未来以住房开发为绝对主体的投资开发阶段也会过去，非普通住宅开发，个性化消费结构升级支撑下和产业结构升级支撑下的商务地产、旅游地产、养老地产等形式都会有较大的需求，关键在于我们的企业是否真正能够把握机会，做出市场需要的产品出来。