商业地产税费沉重让房价高得离谱

政府在调控房价时，把本该不需要调控的物业当作调控的标的物，如写字楼、商业地产，这不是普通百姓所追求的投资品，然后政府把这类物业二级市场税收搞得离谱的高，千军万马只能追求住宅物业，再加上中国城市红利，住宅房不涨价才怪了！

中国房价连年涨，其中一个重要原因在于中国投资渠道狭窄，大量的资本介入了房地产。而非住宅所要缴纳的税费很高，所以，又有大量的资本投资在住宅市场，虽然我国每年的居住用房建设速度很快，然而还是满足不了市场的需求，由于一部分人将住房当作投资，这些住房被当作投资升值而非居住，所以就出现了媒体报道的中国式空置率很高的现象。国外的空置率概念与我们有所不同，他们指的是空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。我们的空置概念似乎是在说房子没被利用，闲置下来。曾经有媒体报道称，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。当然，这是一个被证否了的报道。由于权威机构没能统计出空置多少套房，于是就有了各种各样的方式猜测中国到底有多少空置房。有的查水表、电表，更有甚者，有人通过夜晚亮灯来估计多少房屋没有人住。之所以大家非常关注空置问题，从根本上来说大家都想搞清楚我们的房价上涨到底是房屋不够住，还是因为投资过度所致。

商业地产交易时产生的税费太高，阻止了很多资本介入商业地产。根据规定，在商业地产交易时，除了买方需要缴纳的3%契税外，卖方缴纳税费一般有两种方式征收。如果按照成交总价征收，则卖方要缴纳5.6%的营业税、20%的个税、3%的土地增值税等，合计为成交价的28.6%；如果按照差额征收，则卖方要缴纳5.6%的营业税、20%的个税、30%-50%的土地增值税等，合计为差额价的55.6%-75.6%。而除了上述费用外，房产交易还涉及房地产证书工本费等小额税费。这样还不算高，更厉害的是有些地方还要严控商业地产，而且是通过加税费的形式调控。

这样，非把大量的资金逼到住房市场上来不可，我们可以明显看到，正是由于这样不合理的税费结构，产生了住宅调控高压线，但是这些高压线并没有起到效果，反而造成了住房市场成交量巨大变化，涨的太凶了就严控，严控了成交量就萎缩，萎缩了资金链危机，有威胁银行和经济，又不得不放松，唯一不愿意放掉的是这么高昂的税费。因此，我们呼吁健全房地产税收机制，而非仅仅在房产税这个继续增加税费的概念上。

房产税为何有这么多的异议，原因在于这个税种是增加房地产的税费，而非解决房价泡沫问题。更重要的原因是，地方不愿意以一点房产税的收入，放弃大量的税费收入。地方也是理性经济人，也是按照利益最大化来行事的，因为一旦房价下跌，地方土地财政很可能就泡汤了，税收也减少了，两利相权取其重。

财政部部长楼继伟12月16日在《人民日报》上撰文称，尽可能不开征新税种；要加快房地产税立法，适时推进相关改革；适当减轻房地产建设、交易环节的税费负担，提高保有环节的税收。如果能够降低商业地产等非住宅市场税费，可能会让大量的投机资本离开住宅市场，而非越涨价越买等非理性决策。当然，这也并非是说资本投机商业地产就是好事，大量资本云集商业地产，也可能会造成泡沫。

因为住宅的主要功能是居住，而非投资，当下我们的住宅金融属性过于浓厚，过度投机对于老百姓的日常生活影响太大，这给老百姓的感觉是你越是需要越是有资本或其它力量卡你脖子。而且，一旦形成了房地产泡沫，确实容易对于经济造成挤压。

有消息称，市场的种种表现似乎正在印证着中国商业地产元年的开始，在短短的半个月时间内，包括万科、远洋、中粮以及瑞安纷纷在商业地产领域展开了实质性动作。与以前的发布战略计划不同，这次各大地产公司开始“玩儿真的了”。我们虽然对于商业地产元年的说法存疑，但是，这次所谓的商业地产热确实与以前表现为不同的特征：从前，商业地产与住宅形成了跷跷板，现在，商业地产投资变成了主动性出击。如果政策能够顺势而为，确实可以减轻投机资金对住宅市场的挤压。