绿地海外棋局下一步

2013年8月27日，香港联交所，春光满面的绿地集团董事长兼总裁张玉良敲响了“绿地香港”挂牌上市的钟声。绿地香港全称绿地香港控股有限公司，由绿地收购的盛高置地（00337，HK） 更名而来。

在随后的新闻发布会上，张玉良兴奋不已地向在场的媒体和投资人描绘他构想中的海外蓝图：“年初制定的100亿元投资目标已太过保守，争取今年实现海外销售收入30亿元，明年的目标是100亿元。”尽管一整天安排了大大小小各种活动，张玉良却毫无疲惫之色。

张玉良有理由高兴。作为绿地集团“海外战略的一个重要资本平台”，绿地香港的成功上市，意味着绿地整个海外投资大棋局又落下关键一子。

近两年内地房企掀起出海淘金潮，绿地是冲得最快的一家。尤其是2013年，绿地海外扩张的速度和规模，更是电光火石般令人目不暇接。就在绿地登录港股当日，张玉良还与泰国首富、正大集团董事长谢国民签署了一份合作备忘录。

加上此前先后进驻的韩国济州、澳大利亚悉尼和墨尔本、德国法兰克福、西班牙马德里和巴塞罗那、美国洛杉矶等地，绿地集团在海外市场已成功进驻四大洲六个国家八座城市。

绿地集团2013年年初预算的海外投资总额为100亿元，但截至8月份其投资额已接近200亿元。张玉良用一句简短的话昭示了其勃勃雄心：“哪里有中国投资，无论是移民、留学还是旅游，哪里就会有绿地的足迹。”他在下一盘很大的棋。

海外扩张凶猛

据绿地集团企业传记《势在人为》一书记载，绿地出海的梦想在1992年创立之初就已萌生。当时，初次涉水房地产行业的张玉良在尝试多种业务组合之际，就曾试图在澳大利亚组建海外公司。不过理想丰满、现实骨感，由于经验不足和方向不明，绿地的初次出海淘金行动以失败告终。

在经历了长久的本土深耕之后，绿地再一次出海的机会在2003年到来。这一年，绿地有幸参与了由中俄双方政府主导的圣彼得堡“波罗的海明珠”项目。但由于特殊的地理位置，以及来自政治关系与社会习俗方面的诸多干扰，项目进行得一波三折。

然而，曲折的海外投资路并未阻挡住绿地进军海外的野心。2011年3月，绿地成立了海外事业发展部，同年登陆韩国济州岛，走出了真正意义上的海外掘金第一步。

作为济州岛六大核心项目之一，健康医疗城被规划为集观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、旅游度假酒店及住宅于一体的大型综合体。这项总投资9亿美元的项目由绿地出资，韩国韩华集团着手建设，分三期开发。7月17日，一期工程的绿地汉拿山小镇全国巡展在上海拉开帷幕，并引发市场强烈关注，在售的休闲度假类叠加别墅，面积为180-200平米，首期开盘便已卖出80%.与此同时，济州岛二期和三期的酒店商业、医疗设施的规划也正在进行中。

伴随着韩国项目逐步进入收获期，绿地再一次将“做国内市场的海外延伸”的商业模式复制到了澳洲市场。今年一季度，绿地与加拿大基金巨头Brookfield集团就澳大利亚悉尼CBD区域一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致并签署正式合同，绿地谋划在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼——逾240米的“悉尼。绿地中心”及配套商业和高星级酒店。该项目总投资约为4.8亿澳元，是中国房企在澳洲最大规模单笔投资。如今，项目已通过澳洲外国投资委员会及中国国家发展改革委员会的审批，将于今年第四季度启动改建，并于年内对外销售，年内销售收入有望超10亿元人民币。

除了启动澳洲项目，绿地同时也在开展对欧洲大陆的探索。经过一年多洽谈之后，2012年12月，绿地与有着60多年历史的西班牙老牌酒店管理集团MELIA集团正式签署合作协议。通过“经营管理权置换”的方式，5月12日，绿地旗下高端商务酒店品牌“铂骊”（The Qube）率先进驻德国法兰克福，成功实现自有酒店品牌的海外输出。

自2005年凭借南京超高层紫峰大厦建设涉足酒店产业以来，绿地已先后与洲际、万豪、喜达屋、朗廷等国内外知名酒店管理集团缔结了战略合作关系，自身也于2011年成立了绿地国际酒店管理集团。当前，绿地在全国建成或在建酒店60余家，资产规模200多亿元，已经成为国内最大酒店物业持有商和管理经营商之一。

2013年7月4日，绿地集团再次携手MELIA，照搬“法兰克福铂骊”的不消耗现金流方式，将巴塞罗那、马德里的两家酒店收入囊中。

花样繁多的海外圈地游戏还没结束。7月26日，绿地再次启动10亿美元，以中国房企北美单笔投资冠军之势收购美国洛杉矶中心区大都会项目，强势登陆北美。同时，绿地在美国旧金山和纽约、英国伦敦、澳大利亚墨尔本等地的项目也已在考察洽谈中。

相比那些单纯只为从海外淘金增加账面数字的企业，张玉良曾公开向媒体说，绿地做海外项目不只是财务投资，而是要做一个海外事业的运营体系。

不过，绿地的海外战略也并非描述的那般顺利。有消息称，最近张玉良因为美国签证的拖沓而抱怨连连，理由就是美国的地价上涨的速度非常快，屡屡错失抄底良机。《华尔街日报》称，2012年，美国地价平均增长12%，为2005年来首现年度增长。

而在欧洲，据说也因为时机错失而出现过类似遗憾。有消息称希腊驻英国大使馆的地也曾被张玉良看上，但当他在某次的商务宴会上试图跟希腊总理探讨时，得到的却是已经卖出的答复。

绿地与泰国正大集团的接触始于2012年4月18日，从张玉良与泰国总理英拉单独会见铺垫至今年8月27日与正大签约，漫长的前戏终于开始进入正题。

据绿地与正大签订的合约，这笔总投资120亿元的项目，将由绿地借助正大集团的土地储备，合作开发曼谷撒颂路、芭提雅正大养虾场、曼谷素库威路等区域的四个项目，项目总占地面积14.8万平方米，规划总建筑面积约80万平方米。其中，芭提雅项目是度假产品，主要瞄准内地投资客。

融资平台暂难奏效

张玉良一边争抢海外入场券，一边在筹划着另一招好棋。

根据张玉良的设想，在香港买壳上市后，将海外项目和酒店资产打包注入上市公司，借此打通海外资本平台，并将融得的资金反哺海外扩张，由此形成良性循环。

在8月27日绿地香港上市的新闻发布会上，张玉良的口风却变了。接下来绿地集团会将哪些资产注入？面对媒体的提问，张玉良并没有给出明确的回答，其仅仅表示公司会慎重研究，并称公司会选择能短期迅速提升绿地香港价值的项目进行注入。

对于注资方案口径的改变，绿地集团媒体经理王昱星对本刊记者解释：“向港股平台注入海外项目与酒店资产，那是当时的设想，但现在具体的方案还在商量探讨之中，具体时间和项目都还没有定。”

早在今年5月中旬，建银国际的一份研究报告就曾指出，绿地资产注入或有新方案，因为受到盛高置地净资产规模的限制，资产注入的规模不会太大。

根据香港交易所的上市规则，企业“买壳上市”后的24个月内，若累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一项的100%，该注资要以IPO申请的标准来审批。截至2013年6月，壳公司盛高置地总资产为168亿元。建银国际估计未来两年，绿地集团注入的资产将不超过70亿港元。建银国际分析师猜测，绿地集团可能会向上市平台注入位于贵州和昆明的房地产项目。

除了上市规则的限制外，另一个导致注资方案被迫调整的原因可能是资产包的价值。有房企高层人士分析，由于绿地香港定位于“海外平台”，绿地集团拆分海外项目及酒店资产注入上市平台顺理成章，但由于酒店资产盈利能力很难与国内项目相提并论，并不受投资者青睐。

绿地香港的注资显然没有张玉良设想中那么顺利。种种迹象表明，调整后新的注资方案尚未成型，注入何种资产仍是一道需要绿地集团高管谨慎权衡的思考题。

相对于以上各种注资方案的猜测版本，据称来自张玉良的另一种思路更具操作性：对于H股这个平台，初期只会注入内地发展成熟的地产项目，待海外业务实现稳定增长后，会考虑将其注入绿地香港，促进上市平台融资能力的最大化。

如果注资方案按照这一思路运作，则意味着在上市初期，绿地香港“海外战略平台”的功能将被淡化。

在新闻发布会上，绿地集团副总裁、绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军的说辞似乎也涵盖了这层意思。陈军表示，绿地集团首先“把绿地香港作为海外战略的一个重要资本平台”，其次“绿地香港肩负着一个很重要的使命，就是要成为绿地集团的重要增长极”。具体业绩目标是，绿地香港将争取在未来5年内保持50%的年复合增长率，2014年实现100亿元的销售收入，力争到2018年，合约销售突破500亿元，跻身香港内房股第一梯队。

借势母公司绿地集团丰富的资源、雄厚的规模和成熟的品牌，绿地香港实现这一愿景并非不可能。不过近期之内，这个花费29.96亿港元认购的壳，对于绿地的海外扩张而言，则成了一瓢解不了近渴的远水。尤其是借助海外平台融资反哺海外圈地的想法，在短期内很难实现。目前，由于核心资产仍游离在平台之外，H股平台对资本能有多大吸引力也是一个未知数。

出海的诱惑与风险

在发达国家经济尤其是美国经济复苏的全球背景下，海外市场这块蛋糕给人以足够的诱惑力和想象力。

对于将企业发展目标锁定于“全国房地产行业的全球化经营领跑者”、“世界水平的本土跨国公司”的绿地集团而言，显然更不愿放过这样的机会。张玉良在不同场合多次强调，现在是中国大型地产企业走向海外非常难得的时机。

“不过，中国开发商纷纷赴海外发展，与本土开发商相比，其比较优势既不在资金，也不在技术，而在多年积累的愿意到海外置业投资的境内客户。”金岩资本前合伙人敖焱杰向本刊记者道出了中国开发商试水海外的核心动力。

2010年以来，国内房产投资客遭遇限购、房产税等调控政策的频繁冲击，而海外土地和房产的永久产权、良好的生活环境和稳定的回报率，加上人民币的不断升值，投资海外资产成为中国投资客的上佳选择。胡润2012年11月发布的一份报告称，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一，海外资产占到其总资产的约19%，而房地产是海外资产最主要的部分。

全美地产经纪商协会的一项调查也显示，2012年，中国人已成为美国住宅市场仅次于加拿大人的第二大海外购买群体，占美国住宅对外销量的11%.“如此一来，国内房地产企业在国外开发的项目，就成了二者的最佳结合点。”敖焱杰说。

这也正是绿地加速进军海外市场的动力之一。张玉良表示，我们走向海外并不是放弃国内市场，而是要做国内市场的海外延伸。

不过，部分专业人士却质疑这一模式的可持续性，他们认为，仅仅依靠在国内的人脉和客户，并不足以成为中国房企海外立足的长久之本。《华尔街日报》的一项调查佐证了这一观点：很大一部分中国购房者更倾向于选择在当地市场运作时间较长的开发商，并认为外国开发商比中国开发商建造的房屋质量要好。

国务院发展研究中心对外经济研究部原部长张小济曾指出，按照以往经验，中国的房地产企业想进入其他国家，并以在国内这种地产开发模式赚钱，根本是不可能的。因为它们的市场环境根本不一样，土地供给也不一样，不存在暴利的机会。

对于外界的担忧，张玉良显得很自信：“海外市场与中国市场必然存有差异，企业不可避免要与当地市场经历一段磨合期。第一，适应国际市场规则；第二，人才团队的国际化；第三，不断探索和优化最适应当地经济环境、市场需求，并且符合企业实际的商业模式。”

其中的运用规则，首先是要规避项目所在国政策和法律上的风险，这正是中国企业出海后碰壁最多的领域。比如韩国济州岛的移民政策，听起来门槛十分低，但操作起来究竟如何，还需要仔细研读政策和法律。

钱是一个问题吗？

与万科、碧桂园、首创等企业仍处于“海外试水阶段”不同，绿地的海外拓展在某些业内人士看来，步伐迈得有点快。毕竟在中国房企海外之旅仍旧处于探索阶段时，谨慎一点，是多数房企的共识。

张玉良却不这么认为：“目前的国际土地资源，包括资产的价格都比较低。在这个情况下去购买资源成本比较低。因此现在是相当好的窗口期。这在我们收购、互换酒店资产、购买土地、购买老旧楼宇的过程中都感受到，过去这个资产可能需要2亿美元，现在可能1.5亿美元就谈下来了，这种状况比比皆是。”

在海外扩张的具体策略上，绿地主要通过收购旧物业改造和买地自建两种方式进行。张玉良曾说，“绿地原则上不和外方合作，他们节奏太慢，一个项目可能要3年才开工，而我们3个月就能开工销售了。另外一个项目也不会谈两年，最多两个月。”

与绿地惯常的单打独斗相比（泰国项目除外，因当地法律禁止外资大股东占比超49%），多数中国房企选择了“合作开发”。以总投资为6.2亿美元的美国旧金山项目为例，万科投资1.75亿美元，铁狮门提供7500万美元，其余部分将通过债务融资覆盖。万科将持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%，由铁狮门负责管理。

“多数中国房企走出去，仍旧需要在当地寻找合作方，而海外开发商之所以愿意与其分一杯羹，也是看中了其多年积累的愿意到海外置业投资的境内客户。这实际上是实施国际化战略风险最小的办法。”敖焱杰对本刊记者表示。

绿地的激进扩张和独自开发策略引起了业界对其资金链的担忧。因为绿地集团“布局海外，国内转型”的战略需要强大的资金后盾。

克而瑞研究中心监测的数据显示，仅一季度，103家典型房企融资总量达1097亿元，同比增幅达到96%.其中，以外币为单位的融资总额占比为67%，表明房企海外融资的动作较为频繁。截至2013年9月，万科、绿地、保利、绿地、恒大、碧桂园、万达等房企均已完成海外融资平台的搭建。

在香港融资平台暂难提供大规模“造血”功能的情况下，绿地会缺钱吗？这个问题绿地方面一直持否定态度。

据绿地集团7月9日公布的半年业绩显示，上半年集团实现业务经营收入1425亿元。张玉良预计，绿地集团今年全年业务经营收入将超过3000亿元。除了自有资金外，绿地也不缺银行贷款。

张玉良曾在记者会上自豪地说，绿地在去澳大利亚和韩国投资的时候，国内外的银行都抢着为我们提供贷款，他还补充说，国开行也是贷款方之一。

张玉良给绿地集团定的营收目标是：“在2015年实现5000亿元的销售收入，比目前净增2000亿元。”业内人士分析，如此成倍的规模增长，显然离不开巨额资金流的支撑。

另据王昱星向本刊透露的数据，绿地商办物业在去年的销售额贡献已经占比达到40%，预计2013年商业地产的贡献比例将突破60%，超过住宅。众所周知，住宅属于快进快出的模式，能较快收回资金，而商业地产需要长期持有，做商业越多资金链就会受到越大影响。

目前绿地在全国各地以及海外开工的超高层建筑突破20栋，这些“绿地中心”的崛起，带来口碑和影响力的同时，也被质疑带来沉重的资金负担。

王昱星对本刊记者解释，绿地所开发的多数项目并非单纯的纯商业项目，而是大型综合体项目，其中包括住宅、商业办公、酒店等等，通过综合体内部产品的合理配比以及恰当的租销比例，实现现金流的健康运行。

“负债比一直在不断下降，这是我们这两年的一个目标。”虽然没能告知记者一个确切的负债比数据，王昱星却想用肯定的语气打消外界对其财务状况的质疑。

即使资金不会成为企业发展的掣肘，仍有业界人士警示房企注意海外扩张的节奏。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹也对本刊记者表示，“由于对海外市场了解度的限制，以及房地产本身具有强烈的本土化特质，当前中国房企的海外布局总体仍处在一个试水的阶段。要达到一个比较成熟的状态，还需要很长时间的尝试和积累。”

“目前来看，开发商去海外投资是一个补充、一个尝试，但绝不是最终的出路。”高策地产服务机构首席策略官李国平断言。