写字楼研究简报
[提要]日前，商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2013年第二季度北京房地产市场回顾与展望》报告显示，2013年二季度,北京写字楼租金结束了持续14个季度的持续上升，出现了小幅下滑，且空置率处于历史低水平。 【写字楼土地市场动态】
北京上半年土地市场吸金664亿元 土地价格全面上涨
今年上半年土地出让金"大丰收"，仅上半年北京土地出让金收入就几与去年全年相当，达到了664亿。中海、绿地、万科等大品牌开发商各取所需，在土地市场均有斩获，而其中有一匹来自福建的黑马泰禾不得不提，其在半年时间里"击退"万科、融创及首开等强劲对手，斥资60多亿连拿4宗地，其激进程度令业内人士咋舌。
由于去年下半年楼市销售回暖的支撑，今年年初，政府顺势加紧推地，开发商积极拿地，2013年上半年土地市场可谓供需两旺。
根据北京市土地整理储备中心数据显示，今年上半年北京共成交土地100宗，合计土地出让金收入为664.24亿元。而2012年全年土地成交163宗，成交金额647.92亿元，今年仅半年时间，土地成交宗数和金额就与去年全年相当。同比去年上半年的135.65亿元，则是放量上涨了3.9倍。
【写字楼品牌企业信息监控】
北京第三座万达广场9月面市
一度被传得沸沸扬扬的通州万达广场将于9月开盘面市,记者昨日获悉,其写字楼和底商将率先进行销售。
在石景山和大望路两座万达广场之后，这是北京第三座万达广场。在昨天举办的"大CBD区域价值与趋势论坛"上，通州万达广场项目开发公司北京万方置业有限公司总经理王杰告诉记者，与前两座万达广场一样，通州万达广场也是按照第三代万达广场标准设计，包括购物中心、百货、影院等业态，目前价格待定。
第五届全国写字楼联合代理推介会九月举办
房讯网携手中国写字楼TOP100研究组，将于2013年9月12日隆重推出"第五届全国写字楼联合代理推介会"，主题为：赢在渠道--写字楼营销新动力。邀请6-8家国内最新推出的写字楼项目和300家代理公司，进行项目对接与推介，同时就创新营销模式，整合营销渠道，赢在渠道营销进行深入探讨与广泛交流，共同推动开发商与代理公司合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。
【写字楼行业动态与研究】
北京上半年商住楼网签同比涨47% 非京籍人群为主
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，上半年商住楼成交14086套，相当于纯商品住宅交易量的三分之一
据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京商住房（立项为商业或写字楼，实际用途为住宅）网签14068套，比去年同期上涨47.0%，而同期商品住宅为44899套，商住楼交易量相当商品住房交易量的三分之一。而据统计，商住楼购买人群中，90%为非京籍个人及企业机构所购得。
有分析认为，政策与市场两方面共同作用，造就商住项目逆势热销。上半年商住房热销主要由以下三方面引起：
其一，上半年购房客群中，拥有北京市户籍的占比达到78.3%，非京籍购房需求不得不转移至商住房市场。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年上半年北京市商品住房（不含保障房）的购房人群中，本市户籍、外地户籍、企业、外籍及其他四类人群占比分别为78.3%、17.2%、3.0%、1.5%。
其二，最严厉的调控政策出台使得投资需求转向。随着北京最严厉的限购、限贷政策落地，更多资金涌向非住宅市场，而由于商业地产对投资者专业度较高，商住楼市场再次成为普通投资者关注的热点；
其三，商品住宅新增供应量明显萎缩使得刚性需求转移。由于北京商品住房预售证审核标准提高，价格上涨受到严格限制，使得很多楼盘不得不延缓开盘时间，较多不能再等待的刚需开始转向商住楼市场。
【写字楼市场独家数据】
北京市6月29至7月5日商业写字楼成交汇总数据
据北京市建委数据，6月29 日至7 月5 日北京商办市场重点监测项目共成交24套，总面积10875.15平米，成交总金额5.67亿元。
6月29 日至7 月5 日北京商办市场重点监测项目成交分别为：融科望京产业中心办公1套；望京SOHO办公1套，商铺1套；保利国际广场办公5套；达美中心办公10套；嘉悦广场办公3套；绿地中心商铺3套。
【写字楼市场动态分析】
北京甲级写字楼租金三年来首跌
第一太平戴维斯日前发布报告称，2013年第二季度，北京甲级写字楼市场无新项目交付使用，可租赁存量稳定在914万平方米。
2013年下半年，北京 甲级写字楼市场将继续面临新增供给短缺的状况，仅有四个项目计划交付使用，为市场新增15.7万平方米可租赁供给。但即使该新增供给均可如期竣工入市，2013年全年供给量仍将是1996年以来最低值。
第一太平戴维斯称，有鉴于此，截至2013年底，全市整体空置率预计将稳定在3%左右。但鉴于业主将继续提供租金优惠以挽留租户，至2013年底，全市整体租金将下跌2%左右。
第二季度，全市整体空置率大体稳定在2.8%，同比下跌0.6个百分点。第二季度，由于企业承租能力下降令需求受到削弱，加之经济放缓，与上季度相比，8000平方米可租赁面积退回市场。
甲级写字楼整体租金自2010年以来首次下跌，环比下降0.7%，至每平方米每月人民币316.5元，同比增长仅为3.1%。这主要由于为吸引及(或)挽留租户，更多业主提供租金优惠所致。
尽管如此，金融街、中关村及望京区域租金环比仍稳步增长。
下半年深圳大量写字楼入市 空置率将提高
受经济形势影响，今年以来，深圳写字楼市场一直较低迷，6月市场则保持平稳态势。据市规土委和深圳中原统计，6月份，一手写字楼市场销售态势较好，二手市场成交量则有22%的下滑。从今年第二季度数据看来，一二手市场的成交量均有所下跌，租赁市场反之量价齐升。专家预计，随着下半年大量写字楼的入市，租金的升势将有压力，深圳写字楼空置率可能再次提高。
美联物业统计显示，第二季度全市二手写字楼的成交面积为 2.9 万平方米，环比下跌16.5%；而二手甲级写字楼的均价为 44877 元/平方米，比第一季度上升了 1.4%。
业内人士预计，整个上半年，二手甲级写字楼的价格累计上升了2.8%，虽然偶有震荡，但整体趋势向上，预料能一直维持至今年年底。目前业主心态仍然保持强势，并不轻易降价，而投资者入市亦日渐谨慎，下半年二手写字楼的成交量预计是稳定的，但会略有下降。
北京写字楼租金领跑全国 二线城市空置率超30%
7月9日，高纬环球发布报告显示，北京写字楼租金领跑全国，有效净租金达到每月每平方米人民币514元折合每月每建筑平方米360元，上海紧随其后。截止到2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%，北京、上海等一线城市持续高租金\低空置的市场，青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均超过30%。
根据高纬环球研究部报告显示，在写字楼市场方面，截止到2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3,400万平方米。在未来3年内，未来供应量将有望超过5,800万平方米。 在甲级写字楼总存量中，一线城市占比高达60.3%。其中，仅上海、北京两城市甲级写字楼存量占比达46.7%。高纬环球研究部定期监测的中国20大写字楼市场甲级写字楼平均租赁价格上涨至每月每平方米人民币202元（折合每月每建筑平方米141元）。其中，北京作为中国写字楼租金最贵的城市租金继续领跑全国，有效净租金达到每月每平方米人民币514元（折合每月每建筑平方米360元）。上海以人民币每月每平方米人民币405元（折合每月每建筑平方米284元）紧随其后。截止到2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。其中，北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场。相比之下以青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均超过30%。
广州甲级写字楼年内存量达400万方 市场消化承压
截至2013年广州甲级写字楼年内总存量高达400万方，其中新增供应达60万平方米，创下近三年新高。然而在今明两年，不论是写字楼还是购物中心的市场供应量都将呈现爆发式增长。
业内人士表示，日前银行钱荒对于房企投资商业地产并没有太大影响，只是第三季度市场上资金会少一些，但不会出现原则性的改变。值得注意是，由于写字楼供应量较大，可以说租金上涨面临很大压力。由于上半年国内经济形势好转，从写字楼售价上来看，是上涨的，已经从去年价格拉回不少，仅有几个点的下降并不能完全代表整体市场趋势。但随着供应量增加，整体环境仍存在不确定性因素，租金上涨还是面临压力，预计下半年将有三个新项目陆续交付，市场消化压力加大，租金增长趋势估计难以延续，对市场产生一定的负面影响。
据第一太平戴维斯数据显示，2013年第二季度，广州新增可租赁甲级写字楼面积达到214700平方米，体量超过前一季度的写字楼供应量；截止至2013年第二季度，广州甲级写字楼供应总量为311.2万平方米，作为广州金融区的珠江新城区域供应量达到147.2万平方米，约占总量的47%。
二季度上海甲级写字楼租金下跌
７月８日，国际房地产顾问公司莱坊发布上海二季度房地产市场报告，今年第二季度上海甲级写字楼租金下跌至１２个月来的最低水平。第二季度，大型跨国公司的扩张仍有继续，而国内公司迁入甲级写字楼的需求亦呈增长趋势。国内公司尤其是专业服务、金融和贸易行业表现活跃，物流和ＩＴ行业也在非中央商务区占据一席。同时，少数跨国公司业务增长趋缓，开始了关闭或减租的写字楼租用策略。报告指出，总体上，需求市场仍保持旺盛，第二季度上海甲级写字楼空置率环比下跌０．４个百分点至百分之４．８。超甲级写字楼租金下跌的原因是，部分租户为寻求更大面积和更低租金而搬离，为填满这些租户离开所增加的写字楼空置面积，超甲级写字楼的业主迅速调低了租金。第二季度，上海甲级写字楼平均租金环比微跌百分之０．８至每天每平方米人民币９．０元，与２０１２年第一季度持平。
北京甲级写字楼租金继续回落
据仲量联行发布2013年第二季度北京房地产市场报告显示：第二季度北京甲级写字楼租赁需求未出现显著回升，租金继续微幅下降。
2013年第二季度，北京甲级写字楼租赁市场呈现两极分化趋势。汽车制造和IT行业的需求继续保持相对活跃状态，而国际金融和专业服务公司对扩张继续持谨慎态度。本季度北京甲级写字楼的净吸纳量约为84,000平方米，其中近一半来自中关村新竣工的融科资讯中心D座--该写字楼为国内IT公司搜狐的自用物业。现有租赁市场的写字楼净吸纳量较上季度略有增长，但与历史平均水平相比，增幅相对较小。
由于大量租约将在2013年到期，部分业主面临潜在的空置率压力。尽管不可能出现大量的租户退租，但一些业主发现部分租户可能会重新考虑其办公空间利用策略，包括缩小办公空间。因此，业主继续采取灵活的租金谈判策略。2013年第二季度北京甲级写字楼的租金较上季度微跌0.5%，而第一季度的跌幅为2.0%。2013年上半年，北京甲级写字楼的租金累计下跌2.4%，其中CBD累计下跌5.3%。
仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂（Eric Hirsch）指出："由于北京写字楼的总体空置率较低，长期而言租金不可能大幅走低。不过，鉴于近来市场调低了对中国经济的预测值，预计部分业主将继续采取灵活的租金策略，以维持其现有的入住率水平。"
2013年第二季度，两个新竣工的项目为市场新增81,000平方米的供应，预计今年下半年还将有150,000平方米的新增供应，全年供应量将累计达到310,000平方米左右。鉴于北京写字楼市场的低空置率，下半年租金将不会持续大幅下滑，但全年仍可能出现负增长。
广州甲级写字楼租金环比涨1.5%
2013年上半年，随着国内经济形势的逐渐好转，广州甲级写字楼市场开始回暖。但由于整体环境仍存在不确定性因素，同时市场供应量不断攀升，预计将对甲级写字楼市场产生一定的负面影响。
第一太平戴维斯最新报告显示，2013年第二季度，珠江城大厦和保利V座交付使用，为市场带来约21.5万平方米的新增供应，体量超过前一季度的写字楼供应量，导致写字楼市场消化压力继续增加。CBD区域供应不断增长，已经占到全市总量的47%.得益于新交付项目的良好入驻水平，本季度全市甲级写字楼吸纳量达12.8万平方米。
随着国内经济形势的逐渐好转，广州甲级写字楼项目的租金在本季度呈现一定程度的增长。在2013年第二季度，广州甲级写字楼租金环比上涨1.5%，至每平方米每月148.7元。
按区域来看，天河北因部分物业租户租约到期，租金表现有所提升，环比上涨3.2个百分点，至每平方米每月152元。珠江新城受新交付项目影响略降0.1个百分点，平均至每平方米每月166.5元。琶洲地区租金环比下降2.4%，至平均每平方米每月105元。
广州写字楼空置压力增大
仲量联行7月9日发布2013年上半年广州房地产市场报告。报告显示，今年上半年广州甲级写字楼市场总体需求仍以成本节约型为主，下半年整体空置率预计将呈上升趋势。 报告称，从整体来看，写字楼传统区域需求较为活跃，核心区继续有大宗交易，新项目的空置压力较大。2013年上半年，广州甲级写字楼市场第一季度出现增长，但是随着全球经济增速放缓和国内经济不确定性增加持续抑制企业扩张的需求。进入第二季度，企业对写字楼搬迁的总体需求仍以成本节约型为主。
今年第二季度，位于珠江新城的甲级写字楼项目--珠江城大厦和邦华环球广场竣工，使上半年广州甲级写字楼的总存量增加至365万平方米。其中，二季度的新增面积约为23万平方米，而净吸纳量仅为8.4万平方米，使空置率从上季的11.8%上升至15.1%。据悉，两个新增项目因工程进度延后和整体市场需求疲弱而预租率偏低，是全市空置率上升的主要因素。
本季企业向传统区域搬迁的需求略有增加，例如从珠江新城搬往越秀区或天河区其它位置。部分珠江新城的新项目业主推出优惠措施，以吸引对租金较为敏感且有扩张和升级需求的企业，但租户仍普遍选择在较传统办公区进行扩张。仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示："目前珠江新城的租赁为了提高进驻率，普遍以低于市场价的租金报价，因此存在租约期满后，业主可能大幅加租，这将成为租户选址时的主要考虑因素。"
尽管总体租赁需求较弱，来自天河北和越秀区内续租和成本节约型搬迁降低了这两个片区的整体空置率，支撑了本季度全市平均租金的增长。在新供应集中的珠江新城，租金保持在一季度水平。租金环比增长速度从一季度的0.7%加速到本季度的1.3%，达到了至每月每平方米约154元（基于建筑面积）。
预计2013年全年共有新增供应43万平方米，年底总存量将达400万平方米，其中超过75.4%集中在珠江新城。受新竣工项目影响，全市整体空置率继续呈上升趋势，但在成本节约型搬迁的需求支撑下，现有大厦的空置率将保持相对稳定。
北京写字楼租金14季度连涨停止 空置率处低点
日前，商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2013年第二季度北京房地产市场回顾与展望》报告显示，2013年二季度,北京写字楼租金结束了持续14个季度的持续上升，出现了小幅下滑，且空置率处于历史低水平。
报告显示，二季度,北京写字楼租金结束了14个季度持续上升，现报每月每平方米409.6元，较上季度微跌0.1%。报告认为，越来越多的公司对增加办公面积需求越加犹豫,而业主对市场需求持续增长也并不乐观,加上连续14个季度持续增长的租金已在高位,加重了租金持续增长的压力。
报告称，由于近期市场没有新增供应，租金下调压力表现并不明显，部分遇到续租压力的项目调低了租金报价，带动市场整体租金小幅下降。
由于较长时间没有写字楼项目落成,使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。
上海浦东写字楼租金继续上涨
日前，仲量联行发布了最新的上海房地产市场回顾报告，在今年第二季度中，中央商务区内的大多数跨国企业租户选择了续租现有面积，全市中央商务区甲级写字楼平均租金保持稳定。值得一提的是，非中央商务区甲级写字楼市场需求保持旺盛态势，二季度吸纳量超过了10万平方米。
在二季度的浦东写字楼市场中，来自内资金融服务类企业的租赁需求保持旺盛。一家由南京银行新成立的基金公司就在陆家嘴的震旦国际大厦租赁了约３０００平方米的办公面积。另一方面，跨国企业需求持续走弱，大多数公司选择了续租现有的办公面积。由于空置面积有限且内资公司租赁需求强劲，二季度浦东中央商务区甲级写字楼的平均租金环比增长１．３％。同样，在浦东的超甲级办公楼市场，由于空置面积紧张，而且该市场自２０１１年以来没有新项目竣工，浦东超甲级写字楼租金在二季度进一步上涨至每平方米每天１０．７元，环比涨幅为１．６％。
而浦西的甲级写字楼市场则由续租主导，这在某种程度上减缓了业主进一步降低租金的压力，平均租金保持平稳在每平方米每天９元。在浦西租赁市场上表现相对活跃的租户主要来自于医药行业和奢侈品零售业。例如，葛兰素史克在人民广场板块的都市总部大楼内扩租了约１０００平方米的办公面积；Ｒａｌｐｈ Ｌａｕｒｅｎ从创兴金融大厦搬迁至永新广场并扩租至一个整层，办公面积大大增加。
仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示："尽管跨国企业扩张需求较弱，但是内资企业租赁需求保持稳定，并继续推动浦东租金小幅上涨。良好的基本面持续提升投资者对于具有稳定租金收入的办公楼物业的需求。"
值得一提的是，非中央商务区甲级写字楼市场净吸纳量继续保持强劲走势，在过去的连续八个季度中都超过８万平方米，在刚刚过去的二季度中，非中央商务区写字楼净吸纳量更是超过了１０万平方米。
在浦西和浦东两个市场，越来越多的租户出于节约租赁成本的考虑，从中央商务区搬迁至非中央商务区。一些从事制造业的跨国企业甚至选择从浦东中央商务区搬迁至浦西非中央商务区。此外，内资公司在非中央商务区内的升级需求也保持强劲。在这一持续强劲需求的推动之下，非中央商务区甲级写字楼楼租金在二季度环比上涨了１％，达到每平方米每天５．３元。
深圳：二季度甲级写字楼租赁需求回暖
仲量联行11日发布的《2013年上半年深圳房地产市场回顾》显示，在全球经济复苏势头缓慢的情况下，2013年二季度深圳本地经济稳步增长带动了内资企业甲级写字楼租赁需求加速回暖，并促使租金持续上升。
进入二季度，大部分外资跨国企业对扩张依然持谨慎态度，但受益于上半年深圳出口贸易的增长，以及商业登记改革带来的新设企业大量增加影响，来自中小型内资企业的租赁需求取得了稳步增长。
由于二季度深圳有三个甲级写字楼项目(共约31万平方米)竣工并交付使用，大体量的新增供应推动空置率从一季度的12.4%上升至13.5%。但租金却在持续攀升，上半年深圳甲级写字楼平均净租金环比上升2.8%至每月每平方米176元，较2012年末的租值上升3.5%。
随着前海注册的企业不断增多和中小企业对优质写字楼项目需求的快速增长，2013年下半年甲级写字楼市场整体租赁活跃度将上升。2013年，深圳将有46万新增供应竣工，年末总存量将达到300万平方米。由于新增项目中自用面积约占六成，预计整体甲级写字楼空置率将在短期内保持稳定。
上半年大连写字楼租金环降4.8% 无新供应入市
截至2013年上半年末，大连写字楼市场平均净有效租金环比下降4.8%，同比下降1.6%，至83.8元每月每平方米。由于需求薄弱且业主间租金竞争激烈，大连租赁市场有利于租户方。面对不尽如人意的入驻率，一些近年完工入市的写字楼物业业主降低了他们的租金期望。此举吸引了一些租户的搬迁，并引发涟漪效应，导致市场整体租金下跌。
2013年上半年大连写字楼市场无新项目完工。截至上半年底，大连优质写字楼物业市场总存量保持在1,066,374平方米。按子市场划分，人民路、青泥洼桥和"其它"子市场存量分别占总存量的48.5%, 26.1% 和 25.4%。大连有三个新兴的写字楼区域：位于中山区东部的东港商务区、位于沙河口区南部的星海湾金融商务区、位于金州新区的大连开发区。2009年至2012年完工的全部五个写字楼项目均集中在上述三个区域，占总存量的30.9%。
郑州写字楼库存高企
据不完全统计，随着郑州高铁片区的集中发力，预计2013年郑州写字楼存量将达约400万平方米，按目前郑州80万~100万平方米的年去化速度计算，消化存量就得四至五年光景。
据深圳泰辰提供的数据显示，郑东新区现在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。