北京写字楼租金增长停滞 未来将维持平稳态势

在过去两年中，北京写字楼市场一直高居亚太区预测排名榜首。双位数的租金增长有力推动了可观的整体回报–2011年50%，2012年25%-吸引了众多投资者。强劲的租金增长主要源于北京写字楼面积的稀缺，同时以内资企业为主导的租赁需求的高速增长也推动了租金的激增。2010年政府推出的庞大的经济刺激措施使中国市场整体资金充裕，促进了扩张需求。这促使租金在近年实现大幅提高，核心区甲级写字楼租金在2011年一年间增长了47%。

　　市场信心在踏入2013年下半年之际发生改变。2013年全国GDP增长预测从8.2%下调到7.1%-这将成为23年来最低的经济增速–此外金融市场的波动也引发市场担忧。不断上升的劳动力和材料成本正使企业盈利能力下降。由于企业扩张步伐放慢，我们预测市场整体需求在短期出现下滑。事实上，租金在第二季度停滞，表明北京写字楼市场已初显疲态。

　　在第二季度末，北京全市空置率仅为1.3%，未来一年半中的新增供应也非常有限（少于当前写字楼市场总面积的5%），市场保持紧俏，业主在租约谈判中保持有利地位。然而，由于市场需求乏力，租金进一步增长的动力不足，我们下调了北京写字楼租金预测。预期未来五年平均每年租金增幅为5%，对比三月份8.5%的预测降低–同时也是对比前几年高速增长的明显放缓。

　　但是租金仍然昂贵，部分企业承租能力不足，特别是那些一直以来是乙级写字楼租户，但在租金比较低而盈利水平高的时候已经升级到甲级写字楼的租户，目前有迁离核心区域甲级写字楼的趋势。我们认为投资者有机会提升及重新定位非核心区域物业以开拓这类需求，尤其IT及专业服务行业后勤办公室等的需求值得关注。

　　经济放缓使市场上升通道受阻

　　近期中国经济放缓的迹象促使许多经济学家下调了他们的预测，根据Economics六月份最新发布的数据，中国GDP增速预期在2016年前都低于7.5%。随着GDP增速放缓，我们预测写字楼吸纳量和市场需求同步下滑，在未来五年放缓至大约每年28万平米吸纳–几乎是过去十年历史平均值48万平米的一半。

　　与此同时，由于国有企业自用物业比例高，另外可开发土地少，北京写字楼供应严重不足的局面将持续。事实上，相当高比例的在建面积已被安排为自用目的。2014年写字楼市场将最为吃紧，预计可租赁的甲级写字楼新供应仅为4万平米，这将是2004年以来的最低水平。

　　一般来说，市场周期理论认为在供应严重不足的情况下，租金将实现增长。但当前中国经济的放缓影响了需求，市场上升通道受阻。

　　在这背景下，我们预测核心区甲级写字楼租金增幅在2013年约为3%，这部分是因为下半年入市的超甲级写字楼拉高市场平均租金水平，而现存写字楼的租金将很可能在2013年持平。2014年北京全市写字楼空置率预测为不到2%，租金增幅预计将小幅提升至5%以上。然而，即使租金预测下调，北京仍然位居中国写字楼市场未来五年平均年租金增幅首位，同时也保持在亚太区前十名的位置。

　　从核心区转移

　　随着企业更关注成本控制，有一些租户选择搬离北京核心写字楼区。这在制造业租户中更为明显，而制造业租户同时也是北京写字楼租户的重要组成部分。中国制造业受来自美国和欧洲的订单减少及国内信贷增长放缓影响。随着制造业需求的减弱，我们预期在中国业务保持增长势头的IT和专业服务行业对写字楼需求的比例将增加，特别是对非核心区写字楼的需求。

　　受此影响，我们认为投资者有机会提升并重新定位非核心物业以满足此类租户对空间使用的特别要求。增值型（value-add）策略有可能成为当前经济前景下更可行的投资策略。