本报记者 刘垚霞 北京报道
近日，由DTZ戴德梁行发布的报告显示，在全国写字楼总净吸纳量连续四个季度低于三年来的季度平均值的情况下，北京优质写字楼租金增幅居全国首位，与去年同期相比，增幅高达47%。
这份名为《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》的报告称，在租金需求强劲、供应量有限的情况下，未来五年内，北京写字楼的租金增长势头将最为强劲，租金水平直逼上海。
供需不平衡致租金大涨
仲量联行研究部负责人覃晓梅认为，北京写字楼租金涨幅之所以如此之大，主要是自今年年初以来，几乎没有新的甲级写字楼项目竣工。“而成熟写字楼的租户又较为稳定，多数优质甲级写字楼已接近满租，没有太多空置面积满足新增需求，因此上半年北京写字楼市场的净吸纳量，大多源于近年来新落成的项目。”
数据显示，目前北京写字楼整体市场租金达到每平米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨了34%。其中7月份北京甲级写字楼租金为444.70元/平米/月，同比上涨了30.31%。CBD和第三使馆区租金涨势最为强劲。此外，与CBD一样受到租户宠爱的金融街(6.07,0.02,0.33%)，第二季度与去年同期相比，涨幅高达32.6%。
魏东表示，目前金融街的写字楼几乎一屋难求，“由于金融街写字楼总体的面积本身就比较小，租户又比较稳定，所以基本上没有可租赁的写字楼。即便有很小的面积出来，也很快就会被租出去。”
事实上，北京写字楼租金逐步企稳并开始恢复性上涨始于2010年，而之前的2008和2009年，由于金融危机以及北京写字楼新增供应面积的大量入市，其租金一度接近历史最低点。随着经济的恢复，北京写字楼的吸纳量开始猛增。
吸纳量的大幅增加也导致了北京写字楼空置率不断下降。覃晓梅表示，从2009年底开始，北京写字楼的空置率就开始不断下降，2009年北京写字楼的空置率为28%，到了2010年年底，该数字降至12%，而2011年底更是低至9.1%，截至今年第二季度末，北京写字楼的空置率为6.8%，环比下降了0.9个百分点，同比下降1.5个百分点。
需求强劲、供应量减少的不平衡现象，是导致近年来北京写字楼租金不断攀升的主要原因。
魏东表示，近几年北京写字楼的新增供应非常少，新增供应和吸纳量形成了鲜明的对比，“我们可以看到，去年北京写字楼的新增供应为14万平米，而吸纳量为69万平米；2010年新增供应为44万平米，吸纳量则为78万平米。”
世邦魏理仕近期的报告也显示，今年第二季度北京基本上没有写字楼项目落成，而季内吸纳量超过8万平米，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到第二季度末，北京优质写字楼的平均空置率为4.0%，较上季度回落1.1个百分点，为1995年以来的最低水平。
仲量联行预计，北京写字楼今年全年将仅有2.3万平米的新增供应，这对于缓解整个市场的供应紧张不过是杯水车薪。
世邦魏理仕方面认为，未来由于新增供应量的明显不足，供应吃紧的压力仍将持续。由于需求总量仍将在高位运行的趋势表现明显，市场空置率将随着空置面积逐渐减少持续走低，这也预示着北京写字楼租金在今年将呈上升趋势。
CBD租户外资不再唱主角
北京写字楼租金狂飙突进也让这个市场产生了诸多改变，多家外资代理机构均表示，目前北京高端写字楼租赁开始进入业主主导的市场。
魏东表示，优质写字楼的租户在租赁时不但没有任何议价能力，也几乎无法提出其他的谈判条件，“租金的高低完全由出租者来定。”
与此同时，可租面积的短缺也使得业主在挑选租户时变得挑剔，并拥有更大的选择权，有些业主就明确表示，他们只愿接纳高品质的租户。
此外，北京CBD等高租金区域写字楼的租户成分也在发生明显变化。过去这类区域的高端写字楼主要充斥着外资企业，2008年金融危机之后，部分外资企业开始逃离。
“随着行业利润不断摊薄，一些外资公司对租赁物业所承担的成本更加敏感。”魏东说。而DTZ戴德梁行的报告也显示，目前跨国公司占主导的城市租赁需求呈现下滑趋势。
与此对应的是，内资企业对写字楼的需求异军突起，成为写字楼租赁的主要力量。今年二季度，中国中旺集团就在国贸中心三期承租了2000平米的写字楼。
魏东认为，目前内资企业中在CBD写字楼租赁方面表现比较活跃的主要有投资公司、传媒行业、IT等。记者也进一步了解到，国内诸如中石油(8.98,-0.02,-0.22%)、中石化等国字头的能源企业、新媒体以及商业银行、保险公司等，目前对高端写字楼的租赁需求非常强劲，“像新东方这样的教育机构不但租用了一部分写字楼，甚至还自己购买。”覃晓梅也证实说。
尽管在2011年以前，北京的写字楼租金曾远远落后于上海，但随着近几年其租金的快速增长，相关预测显示，未来三年将高于上海。与北京有所不同的是，今年上半年上海写字楼的新增供应量非常大，为372006平米，其总体空置率攀升至8.8%。