“十八大”后的房地产市场

“十八大”在上周四正式召开，持续约一周的会议成为新闻和生活的中心，房地产行业似乎也安静了很多。

毋庸置疑，闷声发财、融资买地是房地产企业当前的主要动作，楼市升温早成事实，最坏时间看起来已告一段落。

国家统计局11月9日公布的数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

房地产开发投资回升有滞后现象，但最近几个月表现一直平稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。

销售方面，1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。

从统计局提供的图表可以看出，2012年2月份为商品房销售最低谷，同比下跌20.9%；数据曲线从3月开始逐月回升，并在2012年7月重回增长，迄今已连续增长3个月。

资金方面，1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。

在土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。

所谓“纸上得来终觉浅”，数据统计也许很难说明问题，也比较大而化之，但房企融资与拿地显然已经是当下市场主流。

11月7日消息，中海拟发行两批总值10亿美元(约78亿港元)的公司债，已经获得超购12倍，同时传出即将发债的还有金地集团和奥园地产，同样更早之前万科控制的永泰地产亦发布公告，拟向专业级机构投资者发行本金总额不超过10亿美元中期票据；而同样已成功发行债券的还有中骏置业、SOHO中国、方兴地产。

这只是最新的一轮内房企海外发债动向，在11月之前，已有不少内地房企在海外成功融资。而且，除了大批房企发债，旭辉、新城等内房企在香港上市的消息也甚嚣尘上，无不预示海外资本市场重开，资金重回房地产市场。

不仅如此，目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。

从上市房企公布的2012年前10月销售业绩来看，大多数房企都已提前或接近完成全年销售目标。

显然，随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，让多数房企资金状况得到改善，这同样表现在目前土地市场重新开始活跃。

正如瑞信经济学家陶冬所言，房地产市场是目前中国经济中唯一一个加速的引擎，在其他引擎不是减速便是死火的今天，打压房地产与经济维稳的大目标背道而驰。现在短期房市已经企稳回升，而且可以持续一段时间。