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房地产私募基金在中国崭露头角

房地产私募基金在中国崭露头角
来源:中国财经报
  宏观调控不放松之下,房产信托融资不畅,房地产私募将成为开发商新的融资通道,香港太平洋国际投资集团旗下的北京创汇财富基金总经理杨文接受中国财经记者专访时称,目前房地产企业在调控的背景下,资金都非常紧张,很多国内一线房地产企业,如万科、复地、中粮等知名企业,通过发行股权私募基金,开拓了房地产融资渠道,解决了房地产开发企业融资难题,她认为今年除部分国内五十强房地产企业,很多中小开发商,也会纷纷加入私募基金融资渠道,今年房地产基金迎来了快速发展的快车道。

  据悉,2011年根据住建部政策研究中心的数据,房地产私幕规模达千亿,2012年私募基金有望突破三千亿元。 杨文认为,2012年中央政府以限购和限贷政策为代表的持续调控,除了带来房价和地价回归理性外,也会引发行业兼并重组,促进商业地产的发展。这些变化,为房地产私募基金创造了入场和发展的机会。

  目前房地产企业、地方政府和投资者对房地产市场的预期改变了,土地市场面粉贵过面包的情况很难再出现,流拍不断。他透露,现在少数地方的地价可以打折出让,付款条件等方面也可再商谈。地价的下跌,给房地产投资带来了一些机会。

  第二个机会来自行业的兼并重组。2012年,在销售乏力的背景下,一些房地产企业到期银行贷款和信托集中兑付,会给企业现金流和财务状况带来很大的压力。这就为房地产私募基金提供了并购和重组的投资机会。从国际经验看,私募基金通过参与行业的兼并重组,帮助优质企业迅速扩张,会优化行业的资源配置。

  第三类机会是商业和文化地产。房地产私募基金通过专业化管理,可以为投资人尤其是类似保险公司和社保基金等机构投资者提供商业地产投资的机会。“今年我们募集的几只基金全部是城市商业综合体。”

  作为国内最早开始试水房地产私募的投资机构之一,创汇财富基金早在2010年便与汇丰银行合作,为在港融资的房地产企业实现了基金的募集。随着房地产调控的持续和深入,房企资金和债务危机凸显。之前所做的信托、海外发债等融资模式面临兑付风险,国内已叫停信托房产募集资金的通道。

  杨文认为,地产私募的业务模式,不像银行、信托公司在贷款业务中重点关注担保和抵押,私募基金首先要看所投的这个企业有没有能力按照约定实现投资收益,现金流是否可控,开发的物业能不能卖掉,这跟开发商做投资时的核心思维是一致的;而担保、抵押是次要的、是第二位的。因此,私募基金更关心投资时机是否正确,投资进入的价格是否合适。

  杨文介绍,风险控制主要表现在五个环节,首先是严格筛选项目,项目的好坏,决定了项目是否可以实现资金流的快速回笼,去年创汇基金接了200多个项目,最后层层筛选下来真正适合投资的就两三个。

  其次是做好资产管理。不管是股权投资还是债权投资,都要主动管理,争取每个项目实现封闭式运作。除了对项目公司财务预算和现金支出的审批外,同时也会派驻现场财务经理和巡检小组,及时监控项目运营和资金的调用。

  三看开发商的信誉和品牌,对不讲信誉的开发商,无论企业规模多大,都不会参与房产基金的募集。

  四看项目的可行性,包括当地的供求关系,土地价格、售楼价格,销售速度等,创汇基金非常关注当地的土地放量和供求关系,如果当地市场明显出现了泡沫,供大于求,创汇基金绝不会投资的。

  五看企业的产业链,对多元化经营的企业,第一次做地产的企业,由于缺少专业的团队和先进的管理理念,一般不会参与基金投资和募集。

  杨文说,跟汇丰银行在香港的合作,从项目筛选到资产管理,创汇投资已建立了一套完整的风险控制机制。创汇基金目前在国内投资的项目,其投资人预期收益率,股权产品一般为20%,债权产品一般12-13%左右,购房基金投资回报一般在12%左右,同时股东根据需求,也可以利用创汇设计的购房私募基金购买投资的物业,一般购房私募基金优惠幅度,比市场价格可以优惠5-8%左右,受到投资人的好评。

  杨文认为,不远的将来,中国投资者会有更多的房地产金融产品选择来配置自己的资产,而不是简单地通过购买住宅和楼宇来配置。这种趋势形成后,可以抑制房地产投资性需求带来的价格泡沫,优化社会资本配置。从这一点看,房地产私募基金事业在中国才刚刚开始。


 

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