从新盘租售走势看北京市写字楼市场区域发展

从新盘租售走势看北京市写字楼市场区域发展

2012-07-252012年已经过半，中国写字楼网结合各个代理行发布的最新数据以及自身的数据研究，以北京市新盘的租售走势，总结出北京写字楼2012年上半年写字楼市场区域发展报告，以供业内参考。

北京市写字楼整体发展形势：

经过2011年整年与2012年第一季度的持续上涨后，北京写字楼租金涨幅在今年第二季度显著放缓，平均租金达到每月每平方米288.55元(45.80美元)，环比增长3.96%。

由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，核心商圈吸引力已不较从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始向周边区域突围，非核心商业圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%，平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元(37.58美元)每月每平方米。

预计2012年第3季度，北京市甲级写字楼市场将继续维持向边缘区域扩散的趋势；写字楼租金强劲增长的态势将告一段落，租金水平将进入较为平稳的阶段；但因为需求依然强劲而新供应有限，空置率将难有较大波动。（戴德梁行）

租金水平达到历史高位、可租面积日见紧缺、国内经济增长预期下调，以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了前两季度北京写字楼市场需求放缓。由于多数优质甲级写字楼已接近满租，上半年北京写字楼市场146,065平方米的净吸纳量大多来源于近年新落成的项目。从总体租赁面积看，扩租需求最为强劲，内资企业与外资企业均较活跃。

尽管需求有所减弱，但供给短缺使二季度北京写字楼市场空置率继续下降。可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权，有些业主更是表示只愿接纳高品质租户。截至二季度末，北京甲级写字楼市场空置率降至6.8%，环比下降0.9个百分点，同比下降1.5个百分点，全市多数区域市场空置率均下降或保持在10%以下的水平。随着空置率的持续下降以及可租赁面积愈加有限，新建及扩租的企业将转向非中心区域或乙级写字楼市场寻找可租面积。

由于多个中短期内计划竣工项目的完工期有所延后，预计北京甲级写字楼供应量将在2016年达到高峰。2012年下半年北京将仅有一个甲级写字楼入市，新增供应面积2.3万平方米，但这对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。仲量联行预测，2012年下半年，在稳定市场需求的作用下，北京甲级写字楼市场空置率将进一步下降，而租金则会继续小幅上扬。（仲量联行）

核心区传统热点商圈：“愿意租就租，不愿意租就搬”

CBD、中关村、金融街、燕莎，北京市传统商圈。自2011年以来，写字楼租金成跳跃式增长，2012年的租金同比飙升近50%。实际上，2012年这是核心商圈写字楼第一批租户租约到期的关键点，这批租户是在写字楼租金水平较低的08-09年入驻，经过2010-2012年度写字楼租金的疯涨之后，能否具备高租金的承受能力，是考验其是否续租的关键因素。卖方市场一副“愿意租就租，不愿意租就搬”的态度促使一些企业转向非核心区域。

近两年，写字楼的供应量不足成为租金上涨的主要原因，核心区域推出的新供应体仅有CBD的博瑞大厦以及即将入市的燕莎区域的润世中心、金融街区域的丰铭国际。可是这些项目的入市并不能缓解北京市甲级写字楼市场租赁紧张的现状。比如已经入市的博瑞大厦，截止到今年5月，博瑞大厦的入住率已经达到40%，租金达到了390元每月每平米，比CBD的平均租金水平（317.85元每月每平米 戴德梁行）还高。而即将入市的润世中心目前的租金报价也达到了400-500元每月每平米，寸土寸金俨然成为了核心区的代名词。

根据戴德梁行以及仲量联行发布的最新报告显示，2012年下半年，核心区的写字楼租金仍会上涨，不过由于目前的市场已经达到了平稳状态，租金涨幅不会太大，个别区域的租金会呈现持平状态。

辐射区后起活跃商圈：租得起的成熟区域

望京——近几年发展成熟的商圈代表之一。目前的望京区域，已经聚集了爱立信、摩托罗拉等世界500强企业总部的入住，并进一步带动了望京及周边地区的活力。今年开始以6.5-7.2元每天每平米招租的宝能中心二期空置率仅余40%，而去年年底开盘的电通创意广场一期的空置面积仅剩余25000平米，租金报价为5.5元每天每平米，预计未来两个月内还会上涨。

对于公主坟商圈来说，无论是区域的整体规划还是区域定位限制，都注定了公主坟商圈的“落寞”。可是随着国海广场、国投财富广场、奈伦大厦的入市，公主坟商圈瞬间“死而复生”。尤其是国海广场的入市，带动了公主坟商圈整体的写字楼水平的提升，而其租金水平也成为了公主坟商圈的领先者。而去年年底开盘的国投财富广场的散售楼盘到目前为止也销售殆尽。

丰台科技园，以总部基地、中铁诺德、汉威国际广场为主体的商业区域，于去年迅速崛起，成为了西南区一个新兴商圈。整栋租售使得这个区域的写字楼供不应求。比如中铁诺德中心，在预售期就被一抢而空，而总部基地更是一席难求。

丽泽商圈是公主坟商圈的辐射区，一直处于不温不火的状态。随着写字楼市场的火爆，丽泽商圈今年推出了6月开盘的优筑国际中心以及即将完工的中阳大厦。这两个项目的推出将会为核心区搬出的选址客户提供新的选择机遇。

发展区多点潜力商圈：“长线投资区 未来发展主流”

随着北京郊区整体的发展规划以及“十二五”规划的出台，各个区域都在现有的基础上进行着提升和突破，内部产业也从原来的单一的产业向综合产业发展。从而大量的写字楼、产业园区等在建或者即将开建，从而形成了新型商圈，亦庄、石景山、大兴就是近两年兴起的新商圈。对于北京市周边的发展迅速的原因，戴德梁行总结了以下几点：政策导向力度、配套日益成熟、专业型园区、独栋写字楼、新投资热点。

由工业带动发展的亦庄商圈，成为了北京周边潜力商圈发展最成熟的区域，也是近几年写字楼入市最多的区域。而且亦庄区域的写字楼销售状况以及写字楼平均售价均位列3个区域之首。以今年年初开盘的荣华国际为例，历经半年的时间，荣华国际目前的空置率不到20%。而随后开盘的锋创科技园以及力宝广场目前的销售状况仍旧良好。对于亦庄区域的租赁情况来说，由于入市项目居多，市场整体的租金水平增长幅度较小，但是随着区域的发展，空置面积迅速消耗，亦庄区域的租金开始出现上扬趋势，其中即将开盘的朝林广场目前对外的租金报价更达到了8元每天每平米，是潜力商圈的租金之首。

石景山区域目前是政策最优惠的区域，而其围绕着长安街延长线发展的商务办公吸引了众多优秀企业入住。近两年随着北方中惠国际中心、融科创意产业中心、西山汇、南园大厦等项目的相继入市以及专网通信、摩根实德等高新技术企业；永新视博、恒大文化等文化创意企业的入住，石景山区域成为了继亦庄区域后的又一个新兴商圈。以北方中惠国际中心为例，3栋写字楼分别被3家大业主整栋收购，并以对外招租，租金报价为5.5元每天每平米，目前的空置率已经不到50%。

大兴由于地理位置等因素整体发展较晚，还没有形成一定的规模。其中大兴的写字楼主要是沿着地铁4号线以及京开高速而建，目前主要以奥宇科技鹰巢为代表的一些孵化器项目以及星光产业园为代表的产业园区租赁形势比较良好，而且国家级优惠政策以及低廉的租金也使得区域内的大小写字楼得到了创业者的厚爱。（

来源：中国写字楼网