土地财政难以为继 房产企业洗牌来临

土地财政难以为继 房产企业洗牌来临

2011-8-18 新民周刊    作者：叶檀

房地产市场受政策挤压，房地产开发企业渐入并购高峰期。

根据清科研究中心的数据，从去年三季度开始，房地产并购数量在我国并购市场居省，当季中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增76.1%。房地产行业并购完成20起，占比16.9%。今年上半年，房地产行业完成并购案例57起（包括未披露金额并购案例3起），占所有行业并购案例数量的12.2%，位居第一位。

房地产企业的并购重组是被资金链所困的小企业出手优质地块的过程。平均单笔并购金为4973.51万美元，不及单笔并购金额位居第一、为2.06亿美元的能源以及矿产行业，但数据增加，被收购的中小企业大多拥有优质资源，可以免去大企业重新布局、购地之累。

与此相关的新闻是，热点地块纷被遗弃、土地流标。据“链家地产”市场研究部统计，2011年截至到7月，全国土地流标数量达到353块，同比增长242%，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。在全国土地流标前十的城市中，有8个是已经执行限购的城市。据“链家地产”市场研究部统计，2011年全国平均楼面价为1680元，较去年下降19.8%。住宅类则下降9.8%。

土地财政趋势正在扭转，各地方政府的债务风险与社保赤字开始浮出水面，导致地方政府加紧推地。土地价格逐渐下降，国土部网站引用中国土地矿产法律事务中心发布的第二季度CLI中地指数报告表示，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由第一季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间。中国指数研究院报告便显示，7月，全国130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。

对房地产企业的挤压没有到头。

许多开发商出现资金饥渴症，从今年的统计数据来看，2011年开发企业资金来源中，银行贷款同比增速不到10%，较2010年46.1%的同比增速，出现较大幅度的下降。用以缓解资金饥渴症的房地产信托受到银监会的严厉监管。从7月份起，银监会已将信托公司的房地产信托由事后报备制度改为事前报批制度。中国人民银行数据显示，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%；发行规模占2011年上半年信托总规模的47%。更糟糕的是，“今年上半年房地产信托平均年收益率9.81%，较去年同期收益率8.92%，增长了10%，较其他信托产品高出1 .5个百分点”，用益信托发布的《2011年上半年房地产信托报告》显示，房地产信托收益率创下历史新高，这对于疲弱不振的房地产市场是绞索上的另一重推力。

最后一击来自于更大范围的限购。目前二三线城市已经成为房地产企业的重要增长极，2011年上半年，一线城市房地产销售面积只占市场份额的4.6%，二三线城市分别占到了市场份额的30.2%和65.2%。二三线城市房价大幅上升。据中国指数研究院2011年7月中国房地产指数系数百城价格指数显示，2011年7月全国100个城市住宅平均价格是8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市的价格环比上涨，大多是二三线城市。50个未限购二三线城市却无一下跌，37个城市价格反而出现小幅上扬。

在地方政府的抵制下，住建部未能在7月底8月初公布二三线城市限购扩容名单。导致一些疑似将限购的二三线城市，开发商正趁机加紧销售，短期内房价猛涨。

行政性的限购政策将对房地产市场产生重大冲击，在一些城市外地的投资者占比30%以上，这些投资者手握重金、将当地的住宅地产转变为最重要的投资品种，他们现金充裕、不受限贷政策左右，他们拥有极大的财富，使当地的房价摆脱了传统的房价收入比的束缚。

令人担忧的倾向，政府不是通过财税、信贷手段抑制房地产价格泡沫，而是以更强大的行政力量直接干预市场。这种干预短期行政效力强大，商品房价格尤其是大城市一手房市场会出现拐点，但这是行政强压的结果，而不是市场与货币、财税政策的胜利。这一辉煌胜利的背后，是中小开发企业的大规模倒闭、是大型企业的降价促销、是地方债务风险的证券化过程。