新房二手房贷款全攻略 首次置业宜选商业贷款

新房二手房贷款全攻略 首次置业宜选商业贷款
信息来源：焦点房地产网 发布时间:2009-8-13 17:59:01
 

在通货膨胀的担忧与预期下，黄金与房产成为人们购买最为保值的产品项目。从购买房产的角度看多数人会选择贷款，如何做到贷款最省钱是他们遇到的最大难题。针对三种不同人群，伟嘉安捷总结省钱“秘籍”如下：

首次置业人群：选对还款方式。

购房理由：首次置业购房理由不外乎几种，85后的面临结婚问题、80后的面临生育问题、75后的面临儿女上学等等问题，“伟嘉安捷”统计发现，首次置业人群大都是收入稳定的上班族，属于中等收入人群。买房会选择小户型、地铁沿线周边、娱乐购物相对便利的城区。

专家建议：根据这部分人群的特质及需求，考虑到其首次置业能力、还款的压力、生活的压力等等，建议他们可以选择商业贷款购买第一套住房，现在商贷首付20%，基准利率还可打7折，批贷放款流程快则三个工作日，慢则七个工作日左右既能完成，且贷款政策相对宽松适宜操作使用。选择商贷的一大好处是，银行多，竞争力强，且各银行为争抢客户也在煞费苦心的开发新产品，除了“等额本息”、“气球贷”、“双周供”这种老牌贷款方式外，像中行的“房贷理账户”、建行的“房贷通”以及渣打银行最近推出的“活利贷”等，这些房贷产品让您在理财的同时也能达到房贷省息的目的。

疑问解答：或许不少借款人会提出疑问，首次置业可以使用公积金贷款会更省钱一些。“伟嘉安捷”解释，虽然公积金贷款是比较省钱的贷款方式，但首次置业者是以解决基本居住需求的前提下购房，很多人可能是倾其所有购房，以后必然会面临再次置业的局面会与“二套房”狭路相逢，如若绕行就会出现一个问题，若再次使用公积金贷款必须先将第一套公积金贷款剩余尾款还清后才能使用，选择商贷一定会被算做二套，借款人很容易将自己陷入“骑虎难下”的尴尬境界。

置业升级人群：拟好贷款方案。

购房理由：置业升级人群的购房理由很简单，首次置业购买的小房子不够大了需要更换，将父母接过来共同居住需要住的舒适一些等等现实客观因素，成为换房人群置业升级的绝对理由。这部分人群买房时会将医院、学校周边房屋列入首选置业范围。

专家建议：对于置业升级人群来说，拟定适合自己的贷款方案尤为重要。“伟嘉安捷”建议，有两种方案可供选择：

第一种：公积金贷款。“伟嘉安捷”指出，对于置业升级人群来说，建议他们使用公积金贷款。公积金贷款最大的优势是无需担心二套房问题。借款人第一套住房使用公积金只要还清尾款，再次贷款仍然按首套住房政策执行。另外，即使借款人首套住房使用商业贷款，不论还清与否，只要没有公积金贷款未结清，用其购买第二套房亦不会算做二套，对于置业升级人群来说是最好不过的贷款方式。

第二种：抵押旧房换新房。置业升级换房时如遇手中资金不足的情况，在借款人第一套住房无贷款的情况下可以通过抵押的形式将旧房换掉买新房，实现一步到位置业。抵押贷款的首付一般是三成，利率为基准利率，根据借款人实际情况利率可以下浮。

疑问解答：借款人需要注意的是，抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行不是允许的，因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。

投资购房人群：投资与理财需兼顾。

购房理由：现在金融危机笼罩下，投资房产相对保值、增值。可供购房人购买的房产种类繁多，期房、公房、普通住宅、二手房、经济适用房、空置房、商业用房、高档公寓、高档写字楼、别墅等，购买房产后可以出租房屋获利。

专家建议：首先，客户可以通过抵押消费贷款获得首付款融资；其次，客户将融资后获得的首付款购买第二套房屋，可以通过商业贷款或者公积金贷款等来付清剩余尾款；第三，购买后，如果客户因个人原因想要将这套房产转手出售，“伟嘉安捷”还能通过“转按揭”服务让借款人快捷、顺畅地的出售房产，实现梯级消费、升值获利；

疑问解答：就投资理财类产品而言，房产投资是较为保值、升值的，所以风险相较于其它投资类产品像股票、债券等要小很多，风险控制也相对容易些。“伟嘉安捷”专家指出，投资房产时需要注意的是，有什么样的收入水平就有什么样的支出水平，无论贷款者目前的家庭财务状况多么好，如果不能做一些提前规划的话，仍有可能达不到真正的“财务自由”境界。

来源：《居民储蓄意愿下降 三类人投资房产贷款省钱秘籍》

此外，“5i5aj.com”金融理财师王文斌还给借款人指出了申请二手房贷款时的“八大注意事项”：

注意事项一：评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

注意事项二：竣工年代与贷款年限

“伟嘉安捷”理财师王文斌介绍，房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年（即35-15）。

注意事项三：贷款成数和利率

目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成，五年以上贷款利率3.87%来执行，但王文斌提醒广大借款人，如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。

注意事项四：还款方式的选择

“伟嘉安捷”理财师王文斌指出，现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息；双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。王文斌提醒借款人，不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式，此外，借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

注意事项五：贷款银行的选择

现在北京市内的商业银行很多，但各家服务的特色又不尽相同，贷款品种也有所差别，比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

注意事项六：收入证明与还款能力

银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。

注意事项七：借款人自身相关情况

个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节，虽然信用卡多数为小额消费，但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否，在这里王文斌提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。

借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说：若借款人现已45岁，那么最长借款年限为65减45为20年。

注意事项八：申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构（包括：评估机构、担保机构、银行等）的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。在此，王文斌提醒广大借款人，在全过程中一定要配合各个机构，包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序，这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。

【来源：《二手房贷款“八大注意”》】

希望通过以上建议，能对近期准备贷款购房的朋友们有所帮助。